2022年的房地产市场，注定是不平凡的一年。过去，房地产是高杠杆行业，通过连续不断的融资，一步步走向今天的规模。这一年，市场逻辑被彻底改变。 

春节刚过，万科董事会主席郁亮便宣告地产跨过青铜，直接进入黑铁时代。在这个新时代，买方开始主导话语权。但对于开发商而言，购房者的信任就像悬在头上的达摩克利斯之剑，随时都有落下的可能和危险。

在新的市场逻辑下，如何推动整个行业升级换代，找到全新出路？在新的市场周期里，购房者更关注什么？房企如何设计出更好的产品和方案，从而匹配客户的需求？据此，财经网特别对话华北世茂设计管理部负责人刘鹏就上述问题展开研讨。

产品重视程度史无前例

随着“房住不炒”政策的贯彻实施，一系列引导楼市平稳发展的政策纷纷落地，目的在于遏制地产过度金融化，引导住房回归居住属性。

刘鹏坦承，从公司角度来说，目前行业运作模式和导向发生变轨，全行业都处在这种阵痛中。

“现在是市场转型期，市场面临的困境与信心和预期有关，与产品属性没有直接关系，房子总归是有需要的人。比如，要结婚的人、有居住置换需求的人等。地产公司工作的核心就是抓住这些人的生意。”

刘鹏认为，未来房地产会是一个成熟市场，而成熟市场就需要适应低利润的水平，目前地产公司要做的就是适应从高利润到低利润的转变。“不过，这对购房者来说会是好事。因为低利润意味着企业要把有限的成本用在刀刃上，要把产品做得更精细，其实这是现在各家地产公司都在拼的工作。”

如今，产品才是硬通货。刘鹏称，由于现在不少房企现金流十分紧张，市场上有很多项目在折价抢收，包括世茂也有不少项目在抢收，但北京的世茂天誉等几个项目基本没有打折，近期还有可能涨价，因为项目本身的品质和设计理念等各方面是相对比较符合市场预期的，客户也相对比较认可，所以这种项目的硬通货属性很强，不太需要担心销售问题。

“现在世茂希望所有的项目都有实力、有条件做成这样，未来每个项目会有自己的策略，包括产品策略、质量维护策略。”刘鹏表示，整个行业对于产品的提升将会是一个积极向上的态度。

正因如此，他预计2022年会是地产公司把产品质量当做史无前例重视的一年，即全行业会把产品质量、户型、配套、迭代速度、研究深度等与产品相关的各个方面提高到一个前所未有的高度。“可以说，做不好产品的地产公司才是活不下去，没有明天的。”

新需求将重塑产品线

随着房地产市场进入新时期，购房者需求提升与市场降温的双面夹击，让本已高度“内卷”的行业更是“卷”到极致。地产公司唯一能做的，就是在这场存量搏杀中大胆创新变革。

而这种创新、升级正在房地产市场快速展开。刘鹏表示，从思想的转变来看，以前做设计会区分高溢价部分业态与低溢价部分业态，然后把资源向高溢价部分的业态倾斜，实际上是一种资源不均衡使用，是一种明显的卖方市场，企业愿意赚谁的钱自己来定。

现在则是所有的客户群都要考虑，比如说现在的市场主力90后、00后会非常重视舒适性、个性化。为了匹配这些需求，市场也在快速转变。以北京为例，五年前，市场上90平方米的房子大概率是做两面宽的产品，现在基本上是三面宽，未来舒适度更高的产品也将有可能出现。

从建筑维度来看，现在会尽量把空间做大、做整，提供空间可变的灵活性。例如，把所有的公共空间集合在一起，空间使用方式就可以不受限定，而是根据不同时期的个人需求，把这个空间当作大客厅、餐厅、手工台、健身室或是孩子的游乐空间等。

从空间布局方式来看，传统家具的功能定义也已经发生了变化。比如，20年前电视是必配的，10年前电视背景墙是必配的，现在则要加入投影、音响设备、声控设备等。

而这种升级远没有止境。刘鹏表示，产品升级其实是围绕两个维度。从设计维度来看，也就是图纸上研究，即理念的升级。原来市场倡导快周转、标准化，同样的房子图纸放之四海而皆准，因为彼时只要做出来就有人买，实际上是对产品和地段的一种浪费。

现在产品要迭代升级，即设计的精细化。每个项目根据目标客户群的城市环境、需求、年龄段、使用方式量身打造，做出定制化、个性化的产品。这种形式的升级会永远随着时代变化。

第二个维度是产品质量角度，质量会愈来愈好。因为现在企业心里都有根弦，如果想继续走下去，质量永远是第一位的生命线。

此外，他还谈到，集中供地制度下的竞高标准将催化产品品质的进一步升级。“竞高标准制度会对房企的操作思路会有很大影响。”他指出，原来同一位置的项目在建设过程中会互相比较、磨合，然后一点一点改进，而竞高标准项目则因节奏紧张，没有互相磨合的阶段，企业会把舒适度直接一次性放到自身能够接受的上线，这实际上也是市场给产品了一个快速升级的机会。

智能、绿色是未来方向

房子的确已经在升级，但正如刘鹏所说，“房子的迭代速度很慢。各个行业都在迭代，其中科技迭代速度最快，房子目前最大的问题是迭代的速度和科技没有匹配上。但是房子与科技的结合将是未来发展的一个方向。”

刘鹏称，目前不少科技应用已经实现落地。其中在工程体系方面，已有测量结构厚度电子设备，实时监测现场人员的电子安全帽，屋内用电量、温度、空气监测设备，水质检测、过滤设备，民工人脸识别以及安防控制等。

除此之外，企业还会选择与科技公司成立合资公司的方式进军相关领域。不过，行业间需要打通的壁垒较多，而打通每一个壁垒都需要付出相应的成本代价，但刘鹏坦言，“这是面对未来住宅发展趋势必须要付出的代价。”

据他介绍，现在房企中做科技公司的并不多，主流仍是华为、阿里巴巴这种互联网公司。互联网公司做科技的优势是打通行业壁垒的成本会更低一些，劣势就是对空间使用和空间的理解基本算是跨专业，而这个门槛较高。“比如，别墅类项目，我们的科技公司可以提供一站式服务，把所有科技产品、技术与建筑结合，没有二次购买的成本，这是我们优势所在。”

由此，智能化服务可以从项目一开始绑定，以一种比较灵活的方式在装修阶段来介入，甚至可以跨公司来介入。“目前世茂已经推出一套系统，可以通过APP、小程序两种方式操控屋内所有电器设备、连接物业监控、门卫安防等，而这些在装修阶段就可以直接嵌入。”

“相信未来大部分户型可能都将会配备智能化体系。”刘鹏表示，以世茂为例，今年别墅产品会推出配备智能系统的项目，此外，首次改善型项目也已经有了设计方案初稿。

他谈到，在世茂的长期计划中，未来可以落地自身开发的更多项目，以及通过输出轻资产服务于其他公司项目。为广大项目提供配套的技术与服务，而智能化业务也将成为传统地产之外的新业务。

“在科技之外，住宅的另一个变革方向是绿色。”刘鹏称，在碳中和、碳达峰的背景下，节能减排是未来各行各业发展的趋势，落在住宅产品的变革上，则主要表现在两方面，一是降低整个建筑的使用成本，提高门窗的气密性，降低空气交叉污染等问题。

另一方面则是在屋顶装光伏发电，如果是小区自用的话，电价可以直接折半，无论是对于消费者生活成本的降低还是国家能源负荷消耗的降低都有所帮助。他表示，“德国曾经通过光伏电板，打造了零能耗住宅，后期已经建成的小区，也可以用这种方式去改造。”

比尔盖茨在《未来之路》一书中描写道，“在不远的未来，没有绿色智能家居系统的住宅会像不能上网的住宅一样不合潮流。”

房地产的科技、绿色革命已然呼啸而至，在这个房地产新时代，物联网、大数据、智能建筑和实现节能减排在内的新科技已全面进驻房地产市场，并成为未来发展的全新趋势。

文/王亚静（责编：高雅）