盘道儿2021丨超八成房企未完成销售目标 市场信心何时能恢复?

本文来源于:财经网 赵海名 2022/01/12

2022上半年,对于房企来说,仍旧处于能否“活下去”的关键时刻。

2022年1月以来,百强房企陆续发布了2021年销售成绩单,尽管众多房企降低了自己的销售目标,但在市场“由热变冷”的环境下,仍有八成以上房企未能完成目标。

克而瑞数据显示,截至2021年12月31日,百强房企年度销售额总计逾11万亿元,销售增速现负增长3.5%,销售目标完成率均值约为90%,明显低于近年105%以上的平均水平,有近2成百强企业业绩下滑超过10%。

2021年,随着调控收紧,企业融资困难,规模不再是评判企业标准的最重要指标,同时,行业赛道收紧,梯队变阵,头部房企重新洗牌,部分曾经的高歌猛进者开始消失在排名中,央企、国企成为主角......

对于房地产市场来说,这一年是艰难的一年,行业的底层逻辑发生实质性变化。业内呼吁,房企健康发展才能摆脱“中年危机”。而继万科郁亮提出“活下去”的口号以来,旭辉控股CEO林峰亦以罕见的高调通过公司官微发文疾呼,要放弃幻想,认认真真降杠杆,地产已经进入“青铜时代”!

近八成房企未完成销售目标

尽管多数房企对行业变化作出了预测,并且降低了2021年全年销售目标,但仍有多数房企未能完成全年业绩。

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数据来源:中国指数研究院

具体来看,在公布2021年度销售目标的30家代表企业中,仅有绿城中国、华润置地、金地集团、滨江集团、正荣集团、越秀地产、大发地产等8家房企完成销售目标,其中绿城中国、滨江集团和龙光集团的完成率分别为113%、112%和115%,位列前三。

除此以外,未完成销售目标的22家房企中,完成率高于90%的房企有12家,高于80%的有5家,另外4家房企的目标完成率低于八成。

其中,招商蛇口2021年全年销售额为3268.34亿元,同比增长17.73%,但以3300亿元销售目标计算,其最终完成度为99%,亦是唯一一家离“及格线”如此之近的选手。

另外,包括保利发展、龙湖集团、旭辉集团、中国金茂、融信集团、远洋集团、佳兆业、雅居乐、美的置业等在房企完成率均在九成及以上。

值得一提的是,万科地产、中南置地、金科集团的销售目标完成率则皆滑落至70%-80%的梯队。截至2021年12月末,万科地产完成销售额6203亿元,占7900亿元销售目标的78.52%;中南建设全年销售额较2020年减少11.8%至1965.3亿元,同样占销售目标的78.61%;金科集团则为74.9%。

头部房企中,碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别是87.45%、78.52%和93.38%,均未完成年度目标任务,而常年占据房企前三强席位的中国恒大2021年全年销售额为4612亿元,约占7500亿元销售目标的六成。

也因销售目标完成率太低,中国恒大的总体销售规模已经掉出房企排名第一梯队。融创中国“借机”以5976亿元接棒恒大,仅次于7588亿元的碧桂园和6203亿元的万科。

政策回

2021年,受疫情、国内外经济形势变化不定和房地产金融监管、市场调控政策持续收紧等多重因素叠加影响,房地产行业迎来许多新的变化。

不过,业界认为,虽然已告别高速增长时代,但行业整体发展趋势仍处在健康和平稳轨道上。

去年四季度以来,中央层面在市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏,不断释放积极信号,多位业内人士认为,中央政治局会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的定调,标志着前期高压紧缩的调控政策或将迎来拐点。

而该政策传导至市场上,可以看到2022年伊始多个城市已经开始发力。1月6日,一线城市中广州,将二套房房贷利率降至5.85%,二线城市南京,首套房贷主流利率为6.15%,二套房贷主流利率为6.35%。

此前,深圳、北京、上海房贷利率政策均出现不同程度宽松。深圳首套房贷款利率最低可至4.95%,二套房贷利率最低可至5.25%。北京多家股份制银行二手房贷款周期明显缩短,而上海地区按揭贷款的发放速度也明显加快。

业内人士表示,2022年个人贷款趋松是趋势,主要体现在利率下调,贷款审批流程缩短。估计部分城市可能会出现由“认房又认贷”转为只“认房不认贷”,对首次改善需求或置换需求,可能会有一个政策放松,这样他们就可以享受首套房的利率和首付比例。

而利率之外,全国多个区域为稳定房地产,都采取了一系列措施。

据此前媒体报道,广东省政府召集多家房企开会,与会企业包含奥园、富力、保利、中海等多家民企、国企。据透露,会上一些出险企业介绍了其经营状况及项目。

业内人士认为,对于已经置业这些风险企业房子的购房者来说,这是利好的表现。“不说别的,手里买的房子,烂尾的概率将会大大减小。”

购房者持观望态度

政府层面在释放利好消息,企业也在积极促销。

据相关媒体报道,2021年最后一个周日,北京通州的碧桂园和世界给出6.0万元/平方米的售价,而该项目拿地时的限售价为6.2万元/平方米,已然低于限售价。此外,项目销售人员表示如果三天内交20%首付,2022年3月底前交清剩余首付,可享受两个9.9折优惠,如果在2022年2月底前交清剩余首付,还能再打折扣。

2022年,元旦三天假期也成为新房的主战场。北京石景山万科翡翠山晓西麓推出了元旦三天签约立减5万元的活动。此外,该项目还根据首付额度,增加折扣优惠,从首付40%立减5万元到全款立减20万元不等。

不过,企业在销售方面虽然在持续发力,但购房者似乎并不买账。据中指研究院重点监测城市数据显示,元旦假期,15城新建商品住宅成交面积较去年同期下降42%。其中,一线城市新建商品住宅成交规模同比降幅超两成,二线、三四线代表城市新建商品住宅同比降幅近六成。

具体来看,元旦假期期间,4个一线城市新建商品住宅累计成交25.11万平方米,同比下降24%,二线和三四线代表城市市场则更加低迷。元旦假期,二线代表城市新建商品住宅累计成交13.74万平方米,同比下降57%;三四线代表城市新建商品住宅累计成交1.65万平方米,同比下降58%。

中国企业资本联盟柏文喜表示,虽然监管部门希望金融机构能够做一些微调,但是房地产行业自身的信心目前还没有恢复,那么金融机构对房地产行业的信心就更难恢复了。

同时,对于2022年一季度和上半年房地产市场,柏文喜预测整体流动性紧张的情况应该还是比较难以改善的,尤其是近期可能还会有一些房产百强民企爆雷。另外,在美联储加息的情况下,会导致流动性回流美国市场,而房企主要在香港资本市场融资,也会导致香港资本市场流动性趋紧,这对于房地产整个行业的流动性非常不利。

各地扶持政策发力显效以及市场恢复信心显然仍需时日,短期市场调整态势也还将延续。2022年一季度以及整个上半年,对于房地产企业来说,仍旧处于能否“活下去”的关键时刻。

文/赵海名(责编:高雅)

编辑:赵海名
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