“烫手”的商住房

本文来源于:财经新地产 2021/12/24

一度在京城偃旗息鼓的商住房,最近以低价引流的电销方式刷起存在感。

文|梦萧  编辑|Coral

自2017年3月26日北京出台史上最严的商住房管理办法之后,商住房已经淡出人们的视野近5年的时间。但在最近,笔者却接连接到商办住宅项目的推销电话。为此,笔者进行了实地走访,一探究竟。

笔者先来到位于北京城市副中心通州运河商务区的新光大中心。销售强调该项目是通州独有的商务型公寓,“这种商务型公寓主要面对的是那些在商务区工作的中高端人群。其是通州区政府特批的一种产品,具居住功能,且不能注册办公。”而项目产权则为50年。目前新光大中心每平方米50000元的房价,与通州北京东湾(其为70年产权的普通住宅)69850元/平方米相比,便宜了将近三成。

富力中心御河世家是距新光大中心不远处另一个商办类项目。项目销售表示,目前只剩下一套300多平方米,总价在1900万元的精装现房,也是50年产权,不能注册公司。若以公司名义购买,“特别规定”需要全款;以个人名义购买,首付5成,剩下50%需要10年内还清,且应具备在京购房资格,较之购买普通住宅无需满足“在通州纳税满三年或以上”。

早在2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(下称“新政”)。这个针对北京商住房的史上最严限购主要规范了两个方面。第一,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。第二,个人购买必须满足两个条件,即名下在京无住房和商办类房产记录;并且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

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商住房销量也在一年内大跌94%,由2016年的89690套暴跌至2017年的5409套。

新政出台至今4年有余,绝大多数商办类项目由期房变成了现房,上述新光大中心和富力中心御河世家即是如此。安居客的数据显示,目前北京商办类房产在售项目32个,占同期468个在售楼盘的7%。其中,拥有7个商办类项目的通州区域占比较高;项目间价格差异也比较明显,单价最高的长安源每平方米高达85000元,而单价最低的空港ONE+每平方米只有27000元。

“商住房”是一个很微妙的概念,在土地性质上属于商业、办公立项,却被开发商包装成住宅进行出售。全国一二线城市有商住房的影子。

通常,商住房产权为40或50年,水电按照商业标准收取,且没有天燃气,做饭需使用电磁炉,户型多是开间,单面采光。与普通住宅比,商住房会有面积小、价格低的优势;也兼具产权时间短、不能办理落户,首付高、贷款年限少,税费及水电气费价高等问题。“商住房的交易税费,可以占到房产增值的30%-60%比重,而并且产权到期后还会产生一笔续费相关的支出。”德祐地产门店负责人曹正灵提醒道。

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由售改租的困局

位于六号线草房地铁站附近,朝阳区和通州区交界处的北京像素是北京最大的商住楼盘,近10000套房屋,居住了3万多人。成为众多北漂人的聚梦地。

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北京像素外墙刷有红绿蓝三原色,呈凹凸面,宛若一个个蜂巢。项目以小户型的平层和loft为主。居住人群多为年轻人。项目周边曾遍布多达20余家中介门店,但在新政之后,其网签量急剧下降。

北京像素只是北京商住房整体市场的一个缩影。数据显示,在2017年新政出台后的20个月里,北京商住房的网签量5409套,而此前20个月的商住房网签量为89690套,跌幅高达94%,

曾经依靠北京像素火爆一时的中弘股份也于2018年12月27日,连续20个交易日股价低于一元而被强制退市。商住房的寒冬瞬间呼啸而来,中指院数据显示,自新政实施以来至发稿时,近5年的时间,全北京的商住房成交量只有4140套。其中商住两用同期为3114套,公寓成交923套。

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高宇哲是因为尚不具备购房资格而在2014年全款购买了北京像素一套46平方米的开间,当时房价约为40000元/平方米。她原计划等社保满五年的2018年,卖掉北京像素的房产另置一套70年产权的普通住宅。“按2016年底的7万元/平方米的价格算,这套房子能卖到300万元。”

但随着新政的实施,购买资格与普通住宅基本无异的商住房,更像是一个“问题学生”,日渐淡出人们的视野。于是哪怕高宇哲把价格一降再降,依然无法出手。据财经新地产了解,如今的北京像素房价已经降到了4万元/平方米以下。最后,高宇哲只好由售改为出租。

财经新地产发现,新政实施至今,成交的一手商住房,主要是在消化过往已建成项目的存量。商住房的二手交易量自新政后已经低至每年3000套左右,限购政策已经让市场的泡沫加速出清。

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消化存量不批增量

根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)联合部分会员单位统计,截至2020年下半年北京的商住类项目空置率就已经超过20%,上海和深圳空置率为25%。全国的平均空置率高达35%,均创十年新高。

在今年房地产行业整体下行的情况下,存量过多的商住房如何去化?

7月2日,国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,指出对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

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对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,允许商改租的类似政策,在去库存的同时,还能够补充租赁房源,也是房住不炒的一种体现。

在新政下,以北京为代表的一线城市商住房租金呈逐年下降走势。根据克而瑞统计数据,2019年Q1,北京的商办类项目每平方米租金为12.78元,而到了2021年Q2,已经降至10.80元,跌幅为15.5%。未来整体商住房市场仍将出现长期供大于求的局面,租金、出租率和售价都将进一步承压。

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“面积小价格低的优势使得商住房不会在短期内消失。”地产从业者陈梦认为,购买商住房的基本都是年轻人,较之学校和落户等问题,他们更“烦扰”的是首付比例高、贷款时间较短。

一线城市中的广州已经在商住房方面有所“突破”。2018年岁末,广州市国规委发布相关文件,宣布在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业,允许个人购买。广州商住房成交量随之明显回升,价格也由2020年的2.8万元/平方米,每平方米突破了3万元。

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贝壳研究院高级分析师潘浩认为,北京效仿的可能性不大。

“商住类产品由于本质属于商业物业,往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资,而是个人居住。”居易地产分析师刘冬这样说道,“对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求。而对商住类产品如何定性还需要等待更为明确的政策判断,这也是左右调控政策是否会全面放松的重要标准。”

编辑:王亚静
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