世邦魏理仕:北京数字经济占GDP比重过半 商业地产集聚效应凸显

本文来源于:21世纪经济报道 2021/11/25

商业地产新变局。

日前,房地产咨询机构世邦魏理仕发布了《数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告。报告指出,近年来,数字经济对于经济增长的贡献不断提升,2020年北京数字经济规模达2.0万亿元,占GDP比重达55.9%,位列全国第一。

“数字经济的核心部分科技/新媒体/通讯(TMT)产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。” 世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出,北京一直是全国的科技创新中心之一,近年更趋凸显对数字经济的集聚优势。他表示,随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破,数字经济和实体经济日趋融合,亦使企业在不动产的使用上出现多元融合的新特点。

报告指出,近三年北京整体写字楼市场的流动性明显提升,但区域间供需局面有明显差异,集聚优势凸显,具体表现为泛中关村集群、大望京集群、丰台集群等区域。

在中关村商务区,写字楼空置率一直徘徊在2%左右,租金稳居高位,这加速了存量物业租户结构的更新和升级。技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃。经过多年的发展,上地、中关村软件园也步入成熟,在此布局总部的头部企业承租了区内大部分面积,且仍在寻求扩租空间。越来越多未被满足的需求还外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。

望京在疫情以后需求迅速回暖,空置率跌至5%以下,成为北京首个租金回升的商务区。这里的“To C”类互联网细分产业生态更趋完善,旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展,园区办公也在不断提升硬件和管理。

此外,随着市场对区域配套和高品质楼宇的逐步了解,丽泽在今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首,地铁配套趋于完善有助于导入更多元化的TMT租户。丽泽区域本轮供应的收官,也将惠及外围的丰台科技园;紧邻望京的燕莎,则吸引了来自软件开发、电商和“互联网+服务”企业的扩张或搬迁需求。

报告分析,随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控,新兴区域基础设施和产业政策不断完善,以及“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用,北京办公区域格局多中心化加速,新兴区域将逐步获得接受与认可。

世邦魏理仕研究指出,数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时,大面积可租空间紧缺仍是一大难题,现有楼宇释放的可租面积通常较为零散,无法满足单一企业集中办公需要,企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略,寻求替代性选择。

“近几年,北京在办公开发用地供应实行严格控制,但作为战略新兴产业的数字经济,在产业导入政策的支持下,相比其他行业更容易获得办公用地。” 世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示,相比租赁和购置现成办公物业,数字经济企业通过自建更能按需定制;但另一方面,自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构,有更高的技术门槛。

编辑:王亚静
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