话企|上市物企“新兵”京城佳业 成色几何?

本文来源于:财经网 赵海名 2021/11/14

“胡同物业”、“京城首家市属物企”等独有标签和相对高效的IPO速度,让京城佳业迅速成为焦点,但资本市场平淡的表现,又让人们开始审视,这家企业究竟成色几何?

沉寂了许久的物企敲钟声,再次响起。

时隔3个月,在港交所物业企业招股书接连失效、数家物企IPO进程因被收购而中断的背景下,京城佳业顺利通过港交所聆讯,登陆资本市场。

据悉,京城佳业(HK:02210)于2021年5月10日赴港递交了招股书,5个月后通过了交易所聆讯,11月10日正式挂牌交易。

上市首日,京城佳业以发行价8.28港元/股平开,午盘跌幅扩大,跌幅一度达4.59%,最终以8.26港元/股收盘,跌幅0.24%。11月11日、12日,其跌幅进一步扩大,12日股价一度跌停,最低6.66港元/股,截止11月12日收盘,报收7港元/股,下跌5.41%,总市值10.27亿港元。

“胡同物业”、“京城首家市属物企”等独有标签和相对高效的IPO速度,让京城佳业迅速成为焦点,但资本市场平淡的表现,又让人们开始审视,这家企业究竟成色几何?

底色几何?

与百强物企的平均在管面积相比,京城佳业的规模算是典型的中小物企。

招股书显示,截至今年5月31日,京城佳业物业签约建筑面积约3230万平方米,在管建筑面积约3050万平方米。而据中指院数据显示,目前百强物企管理面积均值达4278.83万平方米,京城佳业显然未达均值,若与碧桂园服务等行业龙头相比,其在管面积更是仅为龙头企业的1/6。

此外,京城佳业的在管面积复合增长率亦远低于行业平均水平。

2018-2020年,京城佳业在管面积的三年复合增长率仅为6.2%。而据中指院的数据,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积由2016年的2730万平方米增至2020年的4880万平方米,复合年增长率为15.7%。

财务数据方面,2018-2020年企业的净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%,毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%,但根据同花顺数据显示,2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%,净利率大部分位于10%~20%,京城佳业的利润率和毛利率均处于较低水平。

值得注意的是,京城佳业的业务服务范畴除传统的住宅物业、商务物业外,还有不少集中于公共物业服务上,涉及军政、外交、基建、教育、医疗、文物等特殊类型物业,其中具有代表性的包括国家机关事务管理局、国家体育场(鸟巢)、地坛医院、史家胡同等物业项目。

在这些特殊物业服务中, “胡同物业”也是其标签之一。数据显示,截至2020年12月31日,京城佳业胡同物业共管理319条胡同,在管胡同面积约614万平方米,2020年合同经营额7000万元,在北京胡同物管市场占比超30%。

但据招股书显示,其住宅类物业项目仍旧占比最高,截止2018年至2021年前五个月,企业住宅物业的在管面积为2143.8万平方米,同比增长9.6%,贡献70.2%的面积,相比之下,商业物业在管面积占比最小,为115.9万平方米,同比增长1.3%;公共及其他物业在管面积占比约在25%左右。

背靠大树利弊参半

继7月份随着康桥悦生活成功登陆港交所后,物企上市消息便销声匿迹,在此之前,中骏商管、朗诗绿色、领悦服务等6家物管企业相继登陆港交所,也不乏中梁百悦智佳服务、东原仁知服务、明宇商服等招股书接连失效。

目前在港交所排队等待上市的物企数量为18家,其中包括中南物业、中梁物业以及海伦堡物业等数家更早递表的物企。

在众物企纷纷排队上市,甚至多家物企多轮申请失效的前提下甚至多家物企多轮申请失效的背景下,而这家并不格外出色的京城佳业物业却率先完成了IPO进程,让人不禁想问,京城佳业有何不同?

公开资料显示,京城佳业在2020年12月发起创立,由北京城建、北京住总集团以及北京天街集团共同出资,分别以城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业4家不同物业公司重组建立而成,并以该共同实体的形式登陆港股市场,实控人为北京城建集团。

不同于以往国企分拆物业上市,京城佳业目前唯一一家没有通过在境外发行股份来间接或直接持股物业上市公司的企业,可以说是“根正苗红”的国有企业,随即京城佳业也被贴上了北京市首家市属上市物业企业、第一家省级国有物管上市公司的标签。

对此,业内人士表示,在地产行情下滑的市场环境下,资本对于风险的态度显得格外保守,而国资背景或许就是那一颗定心丸,被期待能更好地规避系统性风险。

而这棵国资“大树”还在为其贡献着近6成的在管面积以及超6成的物业管理服务收入。

数据显示,2018年至2020年,企业来自关联方的在管面积占比分别为64.3%、62.9%、61.7%。截至2021年5月末,其来自北京城建及其合营企业或联营公司开发的物业总在管面积1830万平方米,占同期总在管面积的59.8%,占比虽有所下降,但仍有将近六成。

而2018年至2020年,企业来自关联方所开发物业提供物业管理服务的收入分别占对应期间物业管理服务总收入的69.8%、64.6%、65.4%。截至5月末,这一占比达69.3%。

从数据中不难看出,京城佳业对于母公司的依赖度。然而这样的依赖,却也让京城佳业的发展裹挟着“利弊”两面。

招股书数据显示,截至2018年—2021年5月31日止五个月,北京城建集团及其合营企业及联营公司所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.1元、2.1元、2.2元和2.3元。

而同期,非北京城建集团或其合营企业或联营公司所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.9元、2.8元、3.0元和2.7元。

对此,京城佳业方面表示,造成该差异的原因之一是北京城建集团及其合营企业及联营公司所拥有的若干住宅物业,经济适用房等房屋物业受到价格管制,以履行国有企业的若干社会责任。

此外,据聆讯资料显示,京城佳业近三年签约面积增长缓慢,且出现了不增反降的情况,2018年至2020年,企业签约面积分别为,2870.8、3132.8、3095.9万平方米,截止2021年5月31日,这一数据为3232.6万平方米;其中来自城建的签约面积分别为1864.1、1929.7、1900.5,截止2021年5月31日,这一数据为2000.7万平方米。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,在地产下行的背景下,背靠关联方的稳定性能为京城佳业提供有效支撑,但也能看到企业仍缺乏未来盈利增长的保障。如何进一步加强第三方市场拓展,为企业提供更多收购标的,创造扩张机会,是京城佳业接下来必须认真思考的问题。

编辑:赵海名
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