市相丨半年已过 北京首轮土拍项目,你还好吗?

本文来源于:财经网 2021/11/11

赚不到钱。

距离北京首轮集中供地正式启幕,已经整整过去了半年时间。

这半年时间里,房地产市场经历了从高潮到低谷的加速坠落,这种落差之迅猛始料未及。

如今,楼市降价成风、房企债务违约不断,企业卖房的压力正在一步步发酵。而上半年曾经“火热”的北京首轮集中供地项目,如今命运如何?经过我们调查发现,它们中的大部分已然在这样一片冷寂中潦草开场。

开发周期缩短

 在艰难的下半年,房企都在试图“抢跑”。

财经网不完全统计,截至11月11日,北京首轮集中供地的30宗地块已经有28个项目案名确定。其中,16个项目已经开盘、2个项目将于11月13日开盘、仅有10个项目暂无开盘消息。

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数据来源:公开信息。财经网制图

其中,石景山区出让的唯一地块项目长安熙悦甚至在拿地后99天后就已经开盘。“与往年相比,从项目拿地到开盘的开发周期明显大大缩短了。”合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网,在陆续开盘的项目中,在拿地后三到五个月之间开盘的项目占到较大比重,就算是目前尚未开盘的项目,也都基本处于入市亮相前的蓄客阶段。往年北京很多项目拿地到开盘的时间周期在六到八个月。若据此计算,首轮拿地项目基本提速了3个月时间。

而这还直接推高了新房供应量。据58、安居客发布数据显示,2021年第三季度,北京楼市进入了新一轮的调整周期,新房供应量明显上升,供应面积达到280.54万㎡,环比上涨16.01%,同比涨幅为14.67%。

但与此同时,北京楼市进入回落周期,多项指标下降明显。在各类调控政策的持续加码之下,连往年备受企业期待的“金九银十”也成色不足,北京新房市场的表现基本处于“供应充足,销售回落”的状态。

如今,首批开盘项目去化水平只有往年平均水平的3成-5成。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,第一波开盘的项目基本上属于首轮供地里较好的项目,但大部分项目的销售状况仍然不好。“除学府壹号院等几个项目之外,其他项目基本首次开盘去化率仅有2-3成,一般北京项目开盘去化在6成-7成。”

郭毅则表示,从现在整体的市场情况来看,政策对于购房人群的预期影响比较大。“首期开盘的很多项目都没有达到自己预期的业绩,这也是北京二批次土地大规模流拍的一个其实核心原因所在。”

项目推盘一般首先要看整体的蓄客情况,其次是各种前期的报规报建流程是否能如期完成,再次就是政策层面上有没有出现宽松的机会,给未来的市场带来更好的入市时机点。郭毅预计,目前来看,尚未开盘的项目大概率会修改时间周期节点,从而得以尽快开盘。

“企业需要通过压缩前期开发周期,来尽量缩短现金流回正的时间节点,节约时间成本和财务成本,然后满足企业对于项目利润率的合理要求。”

项目“无钱可赚”

利润,是任何一个房企都无法忽略的最重要的财务数据之一。

但现实是,房企在首轮集中供地中多数面临着“不赚钱”的尴尬。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在业绩会上表示,第一轮集中供地,除了一些特别的城市,基本上大部分城市的地块都拍得特别贵,“有人统计有接近60%是不赚钱的,甚至60%里面还有比较多是亏本的。”

而北京就属于“拍得特别贵”的城市之一。据财经网统计,在首轮集中供地的30宗地块中,23宗地块达到最高限价。虽然,北京将溢价率控制在10%以内,但同时部分地块采取了限价+竞配建+竞品质多轮竞争环节,这将在无形中推高土地成本,并进一步压缩项目的利润空间。

而这在已经开盘的项目中得以展现。郭毅表示,一般而言,首期开盘的价格都会是最低的,今年个别地块本身就没有太多的利润空间,所以开发商只能按照政府指导价来入市,但凡有空间的项目,企业都会在首期开盘时给予一定的折扣,或者相对应的优惠。“基本上开发商把底线已经运用到极致了,能用的去化方式也都用上了。”

据贝壳数据显示,长安悦玺、保利·锦上、龙樾合玺、和光悦府、和悦璞云等多个项目都以最高限价开盘。在张大伟看来,整体看当下市场的信贷情况,现在二手房基本停滞成交了。如果持续去化不好,项目还会降价,但只会微跌,不会大跌。“现在项目没卖完,没法算具体利润情况,但整体赚钱可能性不大。”

或许顶不住巨大的压力,仅仅半年时间,首轮供地的项目已经频频出现合作方退出与引进新合作伙伴的现象。而在首轮土拍中表现十分激进的卓越、融创,所拿地块几乎都在之后引进了合作伙伴。其中,卓越为金盏乡小店村3005-02地块引进了首开、旭辉;融创则为金盏乡小店村3005-08地块引进了卓越、陕建。

此外,金地退出了朝阳区崔各庄和王四营两宗地块,招商蛇口退出了朝阳区王四营地块。首开、住总为联合拿下的大兴区旧宫镇地块引入了保利;融创的海淀区树村地块则引入了绿城。据财经网不完全统计,截至11月11日,12个项目出现合作方更替。

郭毅表示,不管是引进了合作,还是退出了合作,也只不过是解决几家合作伙伴之间资源整合的问题,并不能解决市场问题。市场问题还是需要有市场化的方式去解决,与引进了多少家企业关系不大。

对于首轮集中供地中特别激进的房企,是否会被这些土地拖累住的疑问,张大伟表示“有这个可能性”。

毕竟,仅仅开盘一个月时间,已经有房企率先降价了。据贝壳数据显示,和悦璞云于10月2日的价格是3.4万元/平方米。11月2日,这一数字已经变为3万元/平方米。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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