房企,“活下去才有意义”

本文来源于:21世纪经济报道 2021/10/19

前所未有。

前所未有。

一个月内,央行三次在重要金融会议中提及房地产行业。

9月27日,据中国人民银行网站,中国人民银行货币政策委员会召开2021年第三季度例会,会上罕见地提到了房地产:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调:围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系;金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

10月15日,央行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,会上央行金融市场司司长邹澜再次提及房地产行业。

邹澜表示,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。

针对地产企业海外美元债券价格普跌现象,邹澜则称,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。

事实上,这种短期过激反应不仅仅表现在了资本市场。

一场无声的行业出清,眼下就在加速进行。

9月29日,祁门县人民法院刊登公告,黄山瑞丰房地产开发有限公司正式破产。

9月26日,凤台县人民法院刊登公告,凤台渝安房地产开发有限公司正式破产。

9月15日,山西省长治市中级人民法院刊登公告,山西旭恒源房地产开发有限公司正式破产。

.......

不断更新的数据背后,是越来越多三四线及以下城市的房企消失不见。

而另一边,则是各地楼市销售的急转直下。

58安居客房产研究院数据显示,2021年国庆长假期间(10月1日-7日),15个重点监测城市新房成交套数为8309套,成交面积为92.44万平米,较去年同期下滑19%,但与2019年基本持平。其中,一线城市较为平稳,但二三线城市出现较大降幅。

二手房方面,贝壳研究院统计的重点50城成交量微增。但此前火热的“长三角”“大湾区”等区域,市场明显低迷,买卖双方均出现观望情绪。

一个真实的案例。家住一线城市的小鹏,前不久刚交了二十万订下某网红楼盘,没想到各路有关房企运营的负面消息接踵而至,小鹏寝食难安,他告诉记者,现在这种情况,一边是后续几百万的房款,一边是可能会打水漂的二十万定金,自己不知如何是好。

时代变了,风口变了,房地产的故事终究也跟着变了。

那些靠融资、圈地、盖楼做大规模的首富神话正在远去,此文我们尝试回望:关于房企活下去的故事。

冬天提前来了

2021年的房地产市场,如果要用一个词形容,那应该就是魔幻。

上半年,楼市延续着去年年底以来的“过热”征兆。杭州、深圳、西安、成都......在媒体的报道中,不少热门城市出现了火爆的抢房现场。

但下半年,楼市行情却急转直下。据国家统计局公布的数据,从6月开始,70个大中城市中,房价(包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月增多。

到今年9月,楼市成交下滑的局面仍未改变。公开数据显示,9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。热点二线城市中,除了南京等个案外,其余也以继续降温为主。据中原地产的统计,广州、福州、南宁等城市的成交面积降幅在50%以上。

今年8月-9月,21智库对北京、上海、广州几个城市进行走访调查。

在北京。以一套建成于1980年的老旧公房为例,房子建筑面积38平方米,6月中旬挂牌价为866万元,买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而到了九月,这套房最终以680万元成交了,前后差价达到120万元。

在上海。记者走访市中心到郊区多家中介,发现上海二手房调控政策连续出台之后,二手房成交瞬间跌入冰点,市场流动性堪忧。

在广州。二手房参考价出台之后,广州曾经一度走出单边行情的二手房市场开始回调。据克而瑞研究中心统计,广州二手房成交量连续三个月都维持在8000多套的水平,而过去一年多的时间都是保持在过万套的成交量,高峰期甚至可达1.4-1.5万套。

新房市场的销售压力同样与日俱增。据克而瑞数据,2021年9月,TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月、首次环比下降,较2020年同比也下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期,7-9月连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步扩大。

就在近日,多地就频现中小房企因业绩承压降价促销的消息。比如位于南京浦口城南中心的某盘,近期推出少量工抵房,有的房源总价低于市场价100万。即便如此,也未能带动行情,反而让一些城市警觉,紧急出台了“限跌令”。

魔幻的一幕还发生在了土地市场。

10月13日,北京第二批集中供地收官,原本计划供应的43宗土地,仅有11宗走到了现场竞价环节,除1宗地采用招标出让早早定下归属以外,直到竞买报名截止日,仍有26宗地块无人报名,截止日当晚,北京市规自委官宣26宗地块延期出让,占总出让地块的60.47%。

事实上,不包含上海、武汉和北京在内,截至2021年10月7日,已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍。

对此,据中信建投统计,15城的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。

这和第一批集中供地的情况大不相同。

今年2月,自然资源部要求22个重点城市实施“两集中”供地。

所谓“两集中”,一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;二是集中组织出让活动。

土拍“价高者得”时代一去不返。按照自然资源部的说法,此次改革是通过增加土地供应、充分披露信息,来“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响”。

但和第二批集中供地情况不一样的是,第一批集中供地中热点城市土地市场火爆依旧,溢价率不降反升,楼面价创新高。尤其是重庆,平均溢价率达38.82%,渝北区的一宗地块还以14470元/平方米的单价刷新了重庆的单价“地王”纪录。

克而瑞的数据更能说明问题。数据显示,在首轮集中供地中表现积极的龙头房企,三季度投资力度放缓最为显著,尤其是投资集中一二线的房企,三季度投资金额平均降幅超过60%。就8月单月来看,50强中甚至有半数房企未有新增土储入账。

短短几个月,市场竟有如此大的变化。

2021年初还是过热的楼市,在2021年的秋天提前入冬了。

信用危机浮现

让房企感受到寒意的还有资本市场。

光大证券在最新研报中指出,截至2021年9月30日,共有12只地产美元债发生违约,涉及发行人共8家,违约金额共计42.85亿美元。其中今年前九月的违约额度是22.3亿美元,已全面超过去年的17.55亿美元。

进入十月,名单继续更新。10月4日,花样年披露公告称,公司约有2.06亿美元的未偿还票据已到期,且未于当日付款。

10月11日,新力控股发布公告称,无力偿还10月18日到底应付的2.5亿美元债本金及利息。

还有些房企,则是走到了实质违约的边缘。

10月11日,当代置业宣布,10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付,目前正在寻求投资人的谅解和同意。

地产美元债一直是国内房企融资渠道的一个重要补充。自2016年“930新政”后,股权融资、债券和信托等融资渠道受到不同程度的限制,越来越多的房企开始寻求海外发债。Wind 数据显示,截至2021年10月18日,地产美元债存量规模为2010.94亿美元,占中资美元债的22.69%。

眼下,偿债高峰期已经到来。据光大证券研报显示,2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期,其中世茂集团到期规模最大,为8.2亿美元;2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期,其中恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大,均超过20亿美元。

然而随着2021年以来房企债务违约事件的频发,恐慌性情绪也在一度市场上蔓延。

今年7月26日,中梁2022年1月到期的7.5%美元债,富力地产2023年8月到期的11.75%美元债,各自创下自该笔债券发行以来单日最大跌幅。融信2023年6月到期美元债、阳光城2025年到期美元债、佳兆业2024年到期美元债、易居2022年4月到期美元债均出现明显下跌。

如果说7月底的房企美元债暴跌是房企流动性预警前兆,那么10月4日开始的房企美元债集体下沉,则暴露了房企潜在的信用危机。

受花样年违约事件影响,绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等美元债均大幅下跌,收益率随之攀升。有投资者甚至指出,10月5日,多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅,跌幅较大的多数是债券单B评级的房企。

两轮暴跌,体现的正是市场对房企化解债务风险能力的信心不足。

一方面,各地楼市行情的急转直下,让房企无法通过销售回款及时获得需要的现金流。

另一方面,“借新还旧”的路不再顺畅。据第三方数据统计,今年8月地产债发行规模10.36亿美元,而同期到期规模为35.4亿美元;9月地产债发行规模约53.91亿美元,同期到期规模为50.18亿美元。

如此艰难时刻,一些房企选择了积极开展自救行为。10月5日以来,中梁(02772.HK)、禹洲(01628.HK)、德信(02019.HK)、金辉控股(09993.HK)、弘阳(01996.HK)、融信(03301.HK)等房企密集对外披露回购美元债。

那么个别房企的举动能否稳定整个市场的信心?邹澜在2021年三季度金融统计数据发布会上给出了这样的回应:一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这体现了企业对自身发展前景的信心,预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

曾经的狂飙突进

一荣俱荣,一损俱损。

在房企们共同面对此轮行业困境之前,它们几乎共同享受了长达20年的行业红利。

这是个狂飙突进的故事。高负债、高杠杆、高周转的疯狂发展模式,让一大批房企快速崛起。

这也是房地产老板们活得较为惬意的20年,他们成了胡润和福布斯等富豪榜上最活跃的身影。其中,万达的王健林和恒大的许家印,都曾摘得“中国首富”的头衔。至于多次坐上女首富宝座的杨惠妍,则是碧桂园创始人杨国强的女儿。

然而“看面子都是土豪,看里子全是负债”。

2020 年 8 月,住建部、央行召集 12 家房企开会,“三道红线”监管正式出台。

根据“三道红线”规定,房企将视踩线情况分为“红、橙、黄、绿”四档。如踩三道红线,为“红色档”,不得新增有息负债;如踩两道红线,为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;如踩一道红线,为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三道红线一道未踩为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

中国指数研究院的数据显示,截止2021年6月末,处于“红色档”即三道红线全踩的上市房企有19家,“橙色档”的上市房企有24家,“黄色档”有76家,“绿色档”有73家。

可见,大部分房企都面临着巨大的降负债、去杠杆的压力。再加上房贷“五档管理”等代表性政策对过资金端的“抽血”,一批房企陷入风险之中。

据不完全统计,今年以来(截止10月14日),人民法院公告网上共计发布超300份关键词涉及“房地产”的破产文书。

如果说以前出问题的房企规模相对有限、对全局影响不大,那么近日一些头部房企违约事件的发生,无疑对市场产生了巨大的冲击。

头部企业尚且如此,其他的真能独善其身?带着这样的疑问,市场观望情绪陡增,再叠加房贷利率上调、房贷收紧的影响,楼市行情急转直下,“金九银十”惨变“惊九阴十”。

而政策的高压同样快速改变着土地市场的热度。

为了稳定地价,杭州、南京等多个城市先后宣布调整第二次集中出让规则。调整内容包括单宗地块溢价率不超过15%、严查房企购地资格和购地资金审查等。

这进一步提高了房企的参拍门槛和资金成本。多名头部房企人士在接受采访时表示,即便是具有融资优势的龙头房企,短时间要筹措巨额的保证金也并非易事。

短短几个月内拿地热情快速退去的背后还有收益方面的权衡。某头部房企在一场投资者会议上透露,首批次集中供地土地中,有接近60%是不赚钱的,甚至这里面还有比较多可能是亏本的。

这种现象是否会持续?易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时称,“流拍”还不至于会成为常态,土地市场本身有博弈概念,类似流拍也会倒逼地方政府修正土地供地规则。

中国房地产业协会会长冯俊在近日的演讲中也指出,今后几十年,房地产市场不可能保持20多个百分点的增长,但是保持现在的建设规模,既是需要的,也是不可避免的,“在相当长的时间里面,总规模会保持在这么一个水平上。”

足见,未来的房地产行业虽不至于失去了想象空间,但却告别了狂飙突进的时代。

房企,“活下去”才有意义

一个残酷的事实正摆在所有房企的面前:在高地价和售价受限的双向挤压下,房企的利润空间或将会越来越窄。

今年5月,杭州最大的房地产公司滨江集团董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语在业内广为流传。

兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布的《中国房地产产品力报告(2021)》(以下简称“报告”)更是预计,随着房地产市场转入供大于求的买方市场,随着巨量的潜在供应持续入市,今后的竞争必将愈发激烈。或许在不久的将来,有三分之一的房子不好卖或卖不出去是常态。

房地产业出清过程之惨烈可见一斑!

在这样的大背景下,越来越多的房企也开始思考自己的生存之道。

“活着才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。” 在博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会的“强监管下的增长边界:安全、速度与预期”专场讨论中,当被问到现阶段企业策略的权衡时,金科股份副总裁张勇表示。

中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东亦表示,只有安全的规模增长在是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要,既要求规模,又要求利润,然后又要求现金流,这个其实很难。你肯定要取舍,所以首先要安全。”

然而,慢下来谈何容易?

过去多年来,房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长,决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速,就会“牵一发而动全身”。

困难越复杂,就越需要房企各显神通。

张勇在分享金科股份经验时表示,“现在全力以赴保现金流,去库存、抓回款,加大资金、人力、营销、激励方面的力量。同时要收投资,备足现金,在组织架构上进行调整优化,把力量用到资金端、财务端、营销端,反而不是投资端。等这一段时间过了以后,我相信这个行业永远不会消失,所以还是谨慎乐观,但是把眼前的事儿和难题千方百计、各显神通解决好。”

唐晓东则称,“如果你手里库存足够多,坚决去库存,坚决把现金流找回来……企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”

“至暗时刻”已过去?

事实上,行业信心坠落谷底之际,除了房企在努力自救,监管层同样在不断释放积极信号。

央行罕见地一个月内三次提及房地产,尤其是10月15日,对近期房地产金融市场的相关热点话题的表态,让公众嗅到了“维稳”的坚决意图。

平安证券则将其解读为“融资端的至暗时刻已经过去”。

1、央行表示“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象”、“房地产行业总体是健康的”,表明监管当局认为房地产行业信用风险整体可控。鉴于地产行业负债率已持续改善,以及后续行业资金端压力有望缓和,大规模爆发信用风险的可能性较小。

2、央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”,结合2021H1末37 家上市银行中,26 家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限内,存在一定调节空间。预计后续房贷投放有望加速,部分房企流动性压力有望缓和。

房企的生存情况亦牵扯着千万住房消费者的神经,毕竟上面提到的买房者小鹏的担忧可能不是个例。

那么面对行业的风云变化,刚需买房的人需要注意什么?

平安证券提到,本次央行明确“少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常”,当前大多数城市楼市亦逐步降温,房价上涨势头得到抑制,预计后续按揭端放缓速度有望加快,额度及利率亦有望迎来改善,带来销售端逐步触底回升。

21世纪经济报道地产课题组在相关报告中则给出了自己的分析:

对于购房者来说,房地产行业高杠杆高负债的逐渐终结将会进一步巩固此前的调控效果,但消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。

一方面,在“多主体供给、多渠道保障”的推进下,如今市场上的住房品类已十分多元。除商品房外,各种保障房品类也可以满足购房者的不同层次需求。且随着政策的进一步巩固,多数城市的房价水平和市场预期都较为稳定,对于有资质的购房者来说,已经迎来购房和换房的好时机。

但另一方面,红利的逐渐消失,致使房企的利润率不断下滑,为维持利润,在产品中“减配”成为行业的普遍现象,购房者需予以分辨。同时,房企债务风险频发,并直接影响到施工和交房,购房者也需对这一“雷区”进行规避。

房子只涨不跌的时代已经过去。

购房者的购房观念亟需转变,一如房企需要更新自己的生存逻辑。

编辑:王亚静
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