中小物企并购图鉴:小米加步枪

本文来源于:乐居财经 邓鑫妮 2021/10/18

储备面积在减少,银城生活服务(01922.HK)正在追赶,但其中夹带着更多“谨慎”。

储备面积在减少,银城生活服务(01922.HK)正在追赶,但其中夹带着更多“谨慎”。

作为银城生活服务的主要投资控股的运营公司,南京银城物业服务有限公司(简称“银城物业”)已经出面为银城生活服务拿下多家公司。10月14日,银城物业揽下无锡市楼宇房产物业管理有限责任公司(简称“楼宇房产物业”)100%股权。

一个月前的9月12日,银城物业还接盘了江苏友邻物业管理有限公司(简称“友邻物业”)51%股权。今年以来,经银城物业之手投资的公司已经有11家。

银城物业卖力投资,为银城生活服务的第三方外拓带来了一些效果。中报显示,截至2021上半年,银城生活服务新增在管面积为986万平方米,其中来自第三方的面积905万平方米,占比92%。

“到2023年,在管面积突破1亿平方米。”尽管有第三方面积的补充,然而银城生活服务目前的规模仍离1亿方的距离较远。

“小额”投资

今年以来,银城生活服务公告的对外投资并不多,总裁李春玲在业绩会上给出的解释是:“银城生活服务对并购持谨慎、稳健原则。”

而那些通过银城物业达成的收并购,其交易规模和金额都不太高。

在今年投资的11家公司中,楼宇房产物业的体量不算突出。1997年成立,然注册资本为50万元,实缴资本约为23.46亿元,经营范围含清洗保洁、房地产中介服务、绿化管理等。

银城物业入驻前,楼宇房产物业的股份分别由郑来斌持股54%、王婷持股10%、袁晓云持股9%、严渊卿持股9%、金敏伟持股9%、戴渊持股9%。此后,则由银城物业100%持有。

同一时间,总经理和监事也换成了银城物业的人。随着持股份额的消减,郑来斌的总经理职位和严渊卿的监事职位分别由蒋祖柏、全莉萍接替。

银城物业投资注册资本体量较小公司的情况还有不少。今年投资的公司中,注册资本从50万元-1001万元不等,不过大多向500万元及以下倾斜。

其中,注册资本达到1000万元的有3家公司,注册资本为50万元-500万元有8家。

收并购克制,或许与银城生活服务手中的现金有关。截至上半年,其现金及现金等价物约为2.75亿元,较去年末的5.67亿元缩水了一半。

储备面积同比“腰斩”

此外,银城物业的投资还有另一个特点,大多集中在江苏省内,尤其是省会南京。今年的新增投资中,5家公司位于南京,同期仅一家杭州临安众航物业出了江苏范围。

“江苏省外的项目可能毛利水平更高,但公司市场战略上,明确要求区域集中化,外拓项目以江苏省内为主。”银城物业的投资紧跟集团的战略。

由于长时间在省内“觅食”,银城生活服务的区域性发展颇为明显。

截至2021年6月30日,银城生活服务的物业管理服务涵盖中国19个城市,包括江苏省的12个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的7个城市。其中,在南京的在管面积为3066.3万平方米,占比超六成;来自南京地区的营收达3.66亿元,占总营收的近八成。

虽然有地方品牌加持,但银城生活服务的储备面积近两年却在减少。

2016-2020年,银城生活服务的储备面积分别为340万平方米、320万平方米、680万平方米、470万平方米、360万平方米。

而截至2021年6月30日,银城生活服务的合约建筑面积为5091万平方米,在管建筑面积4900万平方米,储备面积仅为191万平方米,同比去年同期的359.2万平方米,储备面积减少了近一倍。

在不充裕的规模上,银城生活服务的盈利表现也有所受限。

截至2021年6月30日,银城生活服务实现营收5.88亿元,同比增长40.97%;毛利为9784万元,同比增长20.12%

营收和毛利增长较为明显,不过两项主营业务的毛利率却在逐渐滑坡,整体毛利率同比减少2.9个百分点,跌至16.6%。

2021上半年,其物业管理服务营收为4.6亿元,占总收入78.6%;生活社区增值服务实现营收1.3亿元,占总收入21.4%。同期,物管服务的毛利率由去年同期的14.7 %跌至11.3%,生活社区增值服务毛利率由去年同期的39.6%跌至36.2%。

编辑:黄宁
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