当前楼市基本面并未发生根本变化

本文来源于:中新经纬 2021/09/26

面对以上种种市场表现,有人不禁要问,房地产行业还有未来吗?

李宇嘉:当前楼市基本面并未发生根本变化

近期,多位地产业内朋友跟我沟通,觉得自己正经历从业多年来前所未有的艰难时刻。

9月份,龙头房企的债务问题、流动性问题持续发酵,近期又有头部房企出现了公募债偿付危机;另一方面,楼市整体需求端的下行幅度在增大。

国家统计局发布的数据显示,8月份70城新房和二手住房价格指数呈涨幅明显收窄的态势。其中,70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄。二手房的成交则回落得更加明显。8月份,70城二手房价格指数出现停涨,这是2020年以来的首次。

同时,在全国最近的第二轮集中供地过程中,多个城市出现了流拍现象。

面对以上种种市场表现,有人不禁要问,房地产行业还有未来吗?

楼市的基本面如何?

我们可以说,房地产市场,从局部看市场表现较差,但是从全局看,市场表现并不差。按照国家统计局的数据,1-8月份,全国房地产开发投资两年平均增长7.7%,商品房销售面积两年平均增长5.9%,商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%。

更关键的是,全国各个城市在售库存消化周期尚处在合理范围。根据克而瑞研究的数据,百城库存周期由2021年7月末的11.84个月上涨至12.99个月,三四线城市虽然去化周期在增大,但也只有14.73个月,低于18个月的警戒线。调控政策如此密集,资金面史无前例地紧缩,行业还能有这么大涨幅,可见房地产这个行业穿过了众多周期,自有其强大的发展韧性与承压能力。

所以,这个行业的基本面没有变化。

事实上,“三道红线”“贷款集中度”等相关调控政策,并非“一刀切”。政策有张有驰,保持了一定弹性:即对稳健经营的银行和房企,政策仍留有房贷和融资空间。因此,当前房地产行业只是局部问题,并非全局问题;只是部分房企、部分城市的问题,整体销售端并无问题,更没有上升到行业系统性风险层面。

我们从主要上市房企半年报表述中发现,房企普遍认为,2021年下半年的房地产市场增速将显现回落。但在2021年上半年销售规模的高速增长下,全年行业销售规模有望再创新高。长远来看,随着城镇化进程、消费升级以及“三孩政策”的推行,大部分企业对市场前景仍持乐观态度。同时,随着新土地出让规则调整,房企的利润空间在显著改善。

对房地产调控有无放松的必要?

在地产行业信贷全面收紧背景之下,8月底的央行会议称,“做好跨周期设计”“增强信贷总量增长的稳定性”;9月初,银保监会表态,“督促银行类机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”。部分城市则推出了“限跌令”,打击恶意降价。针对管理部门上述一些表态,市场中一时流传“楼市政策面已出现边际宽松”的观点。

那么,到底该不该宽松?我认为,从行业基本面来看,并不存在宽松的必要性。

长久以来,房企对银行杠杆的利用已到极致。当下,房企负债不仅有常规的开发贷,若将企业一些类似于商票、理财融资、拖欠上下游货款、推迟结算等隐性债务也计入,房企的债务规模要远比看上去的更多。在地产企业杠杆用足的情况下,如果再放松信贷,就有可能要碰触金融安全的红线。

此外,从全国大中型商业银行贷款集中度考量,考虑到某些资金可通过渠道包装,变相进入房地产领域,银行业的房地产贷款集中度其实已经很高,不具备宽松的条件。

总之,当前楼市基本面不差,需求端的库存周期也不高。如果要严格执行“三道红线”“贷款集中度”等调控的长效机制措施,未来针对房地产就没有政策宽松的空间。

编辑:王亚冉
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