脚踩三道红线 富力地产艰难求生

本文来源于:财经新地产 2021/09/18

近日,港股房企遭遇普遍下跌,其中富力地产的下跌幅度位居前列。

文|梦萧    编辑|刘狄

近日,港股房企遭遇普遍下跌,其中富力地产的下跌幅度位居前列。股价从6月初的9.7港元/股一路下行,截至9月17日降至4.550港元/股,跌幅超过50%。与股价最高点24.84港元/股下跌了82%,当前市值仅为170.73亿港元,与历史最高点相比蒸发了761亿港元。(以下不特别注明“元”为人民币)

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中期报告显示,上半年富力协议销售650.8亿元,只完成全年1520亿元总目标的42.7%,前8月也仅完成总目标的55.1%,无法完成全年目标的几率正在逐渐增大。这不是富力地产第一次没有达成既定业绩目标,2019年、2020年实现的销售额分别为1382亿元、1387.9亿元,完成率为86.38%、91.31%。富力地产很可能将会连续三年无法完成年度销售目标。

根据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资新规,富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55。由此,富力地产2021年中期指标三项超阈值,维持“红档”行列。

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营收停滞三年  负债居高不下

作为为数不多的脚踩“三道红线”的房企,富力地产截至6月30日的负债总额达3318亿元,较去年年底减少184亿元,净负债依然高达123.5%。在降低负债收效甚微的同时,富力地产也被众多机构将信用等级下调。5月25日 ,穆迪将富力地产的企业家族评级 (CFR) 由“Ba3”降至“B1”,富力香港的CFR由“B1”降至“B2”,上述两家公司的展望都从观察名单变为“负面”。9月13日,惠誉将富力地产及其子富力香港的长期外币发行人违约评级展望由“稳定”调整为“负面”,并确认上述评级为“B+”。

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信用等级的下调,对背负巨额短期债务的富力地产来说无疑是雪上加霜。“富力要偿还短期债务除了现金之外就只能融资和变卖资产,没有其他路径。信用等级被下调后,富力融资的成本将会被大幅提高。这将形成恶性循环,对富力的降负债不是利好消息。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对财经新地产表示,他认为富力自身的流动性太差、现金流承压,才导致三项指标迟迟不能达标,造成了巨大的安全风险。“各大机构下调富力地产的评级,这意味着富力地产的偿债能力成恶化趋势。也就是说,对富力地产在公开市场融资会产生非常不利的负面影响,增加发行困难和发行成本的同时,可能还必须提升增信条件。”

梳理近年来公司营业收入可以发现,自从2018年营收额冲上千亿规模至今近4年的时间里,富力地产营收额一直徘徊在1300亿—1400亿元之间。根据富力地产年报数据,2018年富力地产权益协议销售金额为1311亿元,2020年富力地产权益销售金额为1387.9亿元。相比于其他主流房企年均10%以上甚至更高的增长率,在业内各家排行榜上的反映就是排名不进则退。

以中国金茂为例,2018年年报显示其全年销售额为1280亿元,规模为同期富力地产的97.6%,二者销售规模基本持平。而到2020年,中国金茂签约销售额达到2311亿元,是同期富力地产销售规模的166.5%。

富力地产2017年年报显示,集团全年营业额创出历史新高达人民币592.8亿元,协议销售额上升35%至人民币818.6亿元。期内净利润亦录得新高,大幅增加204%至人民币214.2亿元。集团全年毛利率由2016年的28.3%上升至2017年的35.4%。这样高增长让富力地产踌躇满志,董事长李思廉和联席董事长张力均在不同场合喊出冲击千亿房企的口号。

2018年,富力地产不仅如愿以偿进入千亿房企俱乐部,而且超额完成任务,全年实现权益协议销售金额1311亿元,这样的成绩,让公司内外都对未来发展充满了信心,认为从此会走上快速发展之路。现在回头来看当时的辉煌,却颇有恍如隔世之感,套用一句网络流行语就是:本以为是开始,没想到是巅峰。

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主业战略失误被迫回调

富力地产成立于1994年,从在广州做旧城改造开发住宅起家迅速壮大,到2001年末已在广州开发10个住宅项目,总面积超过250万平方米。到2007年,富力地产已进入广州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重庆、沈阳、海南、惠州11个城市和地区。在2017年之前,富力地产开发的项目主要集中于一二线城市,中高端住宅产品占据很大比例。

从2017年开始,富力地产为了完成规模的快速扩张,战略布局发生重大调整,开始分散下沉至三四线城市,希望快速完成全国各地的深化布局。2017年和2018年,富力分别新进28个城市,进入全面扩张阶段。受一线城市土地激烈竞争的影响,新增土地主要集中于二三线城市,新增土地权益可售面积分别达1811.2万平方米和1404.9万平方米;同时,平均楼板价持续走低,分别为3226元/平方米和2641元/平方米。

财经新地产梳理发现,2017年—2020年,在同期全国主要城市土地价格呈明显上升趋势的同时,富力地产的年度整体平均售价分别为11400元/平方米、10860元/平方米、9610元/平方米和8600元/平方米,呈逐年下降的态势,这也从另一个方面说明其项目分布的明显下沉趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从近些年的情况看,下沉到三四线城市进行大规模开发比较成功的房企,必须具备较强的高周转能力。“从业务模式看,过去几年是高周转房企的天下,一些高周转的企业规模明显拉升,而富力地产的企业风格并不以高周转见长。”

职业投资人朱酒也表示,富力地产和一些起家比较早的粤系房企,受到港式管理风格的影响比较大,特点是周转速度相对比较慢,持有型物业比较多,更看重长期回报,而这种风格又和高周转的主流地产趋势格格不入。

在2021年的中期报告中,富力地产表示,“本集团已逐步将土地储备的重心转移至一线及二线城市,该等城市的土地储备目前占土地储备总量的 53%。专注于一线及二线城市发展将使整体平均协议售价增加,乃因这些地区的平均售价普遍高于低线城市。”但在一二线城市土地竞争日趋激烈,房价限制更加的严格的情况下,业内对富力地产这次战略回调能否成功持乐观态度的并不多。

在项目布局回归一二线城市的同时,由于资金压力,富力地产总体平均售价一度在2020年从10400元/平方米下降12%至9200元/平方米,今年上半年继续降价到8800元/平方米,试图以价换量,李思廉公开表示称,富力为了提高现金流不惜忍痛牺牲一部分利润。2021年中期报告显示,富力地产上半年实现总营收394.9亿元,同比增长18%;公司实现净利润31.8亿元,同比下降18.79%,毛利率则由去年同期的33.5%下降至22.3%,降幅为11.2%,形成了增收不增利的现象。也说明了此次战略调整之路并不平坦。

业务调整之路不顺,直接带来的是资金更加紧张,造成了多起违约事件。目前,富力的司法风险已经多达2578条,多家子公司成为被执行人,涉及的子公司包括贵阳园成置业有限公司、广州天力建筑工程有限公司、广州永富房地产开发有限公司、富力(哈尔滨)房地产开发有限公司、广西富雅投资有限公司、海南富力房地产开发有限公司等,合计被执行次数多达38次,被执行的金额接近8000万元。

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酒店、海外拓展受阻

在踌躇满志的2017年,富力地产完成了一场轰动业内的大手笔收购,以199亿元收购了万达集团的77家酒店。按照当时很多专家分析,万达的这77个酒店价值应该在300亿左右,也就是说富力花了199亿元买下,已经白白赚了100亿元。收购第二年,张力在北京的一个活动上接受采访时也说,这笔收购非常好,已经赚了百亿元。张力是指这些酒店的资产价值已经增长了百亿元,却没有提到经营层面的情况。

和当时很多人预测的不同,从2018年实际接手这些酒店以来,富力地产的酒店业务就一直亏损。2018年亏损1.83亿元,2019年亏损10.08亿元,2020年亏损14.27亿元,亏损并没有减少,而且是逐年增加。2021年1-6月,富力酒店营收26.35亿元,净亏损5.47亿元,在疫情相对平稳,酒店行业逐渐恢复常态化经营的情况下,富力酒店依然未能盈利。自2018年以来,富力酒店业务累计亏损额约为31.65亿元。

“富力的酒店极具规模,但酒店作为重资产,经营起来难度很大,现在来看想找人接手并不容易。”一位不愿具名的地产分析师表示,富力收购万达酒店,能带来的现金流并不多,反而一直亏损,这就很明显说明富力当年收购并不指望他们赚钱。作为重资产,这些酒店是可以抵押的优质资产对富力的融资有帮助。

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该分析师认为,万达酒店当年一直是万达集团的一个鸡肋,只是万达广场的配套设施而已。而富力耗费巨资接手,真正的赢家是王健林,将这样一个包袱成功甩出。“现在回过头来看,富力收购万达酒店并不明智,甚至成为了富力由盛转衰的重要原因之一。”

富力地产的海外业务目前也陷入低迷。早在2013年,富力就拓疆海外,在马来西亚新山市重金打造了其在海外的首个项目——富力·公主湾。之后,公司又在澳大利亚和柬埔寨开发商项目,力图将海外业务拓展为集团业务新的增长点。

“富力的衰落令人惋惜,我认为和他们后来盲目跟风有关系。看到恒大玩足球拿到亚冠,也重金砸足球;看到碧桂园的森林城市比较火爆之后,他们也在东南亚重金打造公主湾。可惜效果都不理想,对品牌提升不明显,还拖累了自身的现金流”。长期关注海外地产的刘波曾经到富力·公主湾实地考察过。该项目投入85亿元,原本计划原本一年销售50亿元的构想未能实现,但开盘销售三年后仅为富力的财报贡献30亿元。

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严跃进也认为,富力海外拓展遭遇困境不仅暴露了富力规划定位中存在的不足,还暴露出富力在品牌营销和渠道拓展等软实力方面的短板。

朱酒则表示,富力地产受到港式管理的影响比较大。“港企管理模式在十年前是非常先进的,也容易短期内造成巨大发展,但如今他们的理念和观念都相对滞后。港企地产在内地也在走下坡路,富力作为港企地产,衰败只是早晚的事。”他表示,随着市场的变化,先前可能是成功的理念和管理模式已经不能适应高速发展的时代需求,富力需要真正做出彻底改变才能有机会东山再起。

在柏文喜看来,富力出现违约的可能性是存在的,甚至极有可能成为下一个恒大,但他也认为目前富力仍然存在应对的空间。“比如自2019年末就暂时停止拿地来减少资金支出,大力压缩管理费用、加大现金流回笼,自身节源开流,加上舍得断臂求生,富力暂时能保证在公开市场不违约。但想在政策更加规范、利润逐年降低的地产行业,再次获得前些年那种高速增长,已经不太可能。”

编辑:王亚静
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