觉醒时刻 一份房地产上市公司的避雷指南

本文来源于:财经网 2021/09/17

与其讨论下一个是谁,不如教您如何预判。

随着政策监管日渐趋严,房地产周期论彻底失效,债务“爆雷”的房企开始增多。而近一年的时间里,千亿房企甚至头部房企也开始出现了重大经营问题,这也引发了行业内外的热议。

最近,网络流传一份风险房企爆雷指数清单。虽然在业内人士看来,这份清单并不是基于专业的计算,但其意义恐怕更多在于提示风险。之于购房人来说,大笔的投入选择买房,如果遭遇烂尾,可谓损失惨重,所以出手前能够看看这份清单或许一定程度上也能帮自己避免“踩坑”。

但对于广大专业投资者和相关机构而言,还需要掌握更为核心的根本性指标与对政策的精准把握,从而预判企业的风险,所以特为您奉上这份避雷指南。

三大核心指标看房企

“房地产是非常复杂的。”在资深地产专家朱酒看来,不是专业人士,很难一眼看透房企。

原因在于,周转、毛利率、现金、经营性现金流量净额、净负债率、流动负债、融资利率、土储质量、少数股东权益和损益,信贷环境和宏观经济环境等因素,都是研判房企健康与否的重要指标。

但实际上,每个财务数据并不是孤立存在的。以存货周转率为例,存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低,影响到企业的短期偿债能力。存货周转速度越快,存货的占用水平越低,流动性越强,存货转换为现金或应收账款的速度越快。

一般来讲,在信贷环境、宏观经济环境趋紧已成既定事实的情况下,土储质量会在一定程度上影响存货周转率,而周转率的快慢又会进一步影响现金、经营性现金流量净额、流动负债等指标。

朱酒表示,相对于其他指标,净负债率代表性更强一些。净负债率是房地产行业的一个专用指标,指有息负债减去货币资金与所有者权益的比率,是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标。按照“三道红线”要求,房企需要在2023年中期前将该指标降至100%以下。

最终反映企业经营能力、回馈投资者能力的当属毛利率,这一指标反映的是一个商品/项目经过生产转换内部系统以后增值的那一部分,与房企的成本、营销等息息相关。

因此,透过存货周转率、净负债率、毛利率三个体现企业偿债能力、经营能力的财务指标,大约可以窥测出一个企业的经营能力以及面临的风险。

陷入恶性循环

实际上,如今爆雷或处于危险期的房企,都或多或少在这三项指标中表现不济。而这三个数据之间存在着千丝万缕的联系。

从存货周转率切入来看,若企业存货周转率低,将推高存货,进而增加成本,不仅影响销售速度,也将侵蚀毛利率;若毛利率一降再降,就没有足够的空间打折促销,导致销售进一步承压;没有业绩支撑,便很难获得足够的现金流缓解债务压力,净负债率也无法从根本上下降。

一位资深地产专家告诉财经网,现在不能说这是一个闭环,因为闭环意味着百分百的确定性,但据此定性分析一个房企出现这几个指标异常的时候,也可以判断(房企面临危机)是一个大概率事件。

我们可以从蓝光发展的发展历程中,更为清晰地看出这一规律。蓝光发展被业内广泛关注,源自2015年。那一年,蓝光发展重组上市,是一家年销售额184亿元的百亿房企;从百亿到千亿的进阶,蓝光发展仅用了4年时间。

在销售额增速最为快速的2015-2017年,企业的存货周转率远远高出行业平均水平(中值在0.25左右),但却开始一路下滑。据wind数据显示,2015-2021年中期,企业的存货周转率分别为0.63、0.36、0.32、0.29、0.26、0.22、0.08。

直到爆雷后的第一个期中考,蓝光发展的净负债率飙高至227.78%,利润则下滑至-5.24%。

如今,这一恶性循环,在外部条件不断恶化下,大有愈演愈烈之势。在各地不断加码的政策调控下,房地产市场表现越发“乏力”。从市场端看,据中指院、广州中原研究发展部数据显示,8月广州共成交商品住宅7180套,成交面积77.44万平方米,成交套数、成交面积环比分别下降8.3%、9.2%% ,几乎跌回“春节月”2月份7062套的水平;新房共计网签6711宗,环比下跌12%,创下今年成交新低。

从房企来看,克而瑞统计则显示,8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期,近7成企业单月业绩同比降低,其中26家同比降幅大于30%。这也是7月、8月百强房企连续两月单月业绩同比下跌。这预示着,今年房地产市场“金九银十”依旧承压,成色恐不容乐观。

如今,“限跌令”又在各地落地,以大幅度促销去库存的空间也被限制。据财经网不完全统计,截至9月17日,已有株洲、江阴、菏泽、岳阳等至少7个城市通过约谈房企或出台政策的形式,限制房企降价。

什么样的企业最危险?

外部环境多方挤压之下,究竟谁是下一个“爆雷”的企业?

如今,每个指标已经有了行业标准。从净负债率来看,中原地产分析师卢文曦告诉财经网,“三道红线”之前,业内普遍认为净负债率高于150%属于高风险的企业。为平稳达标绿档,至少要以每年降17%的速度递减,房企今年中期应该处于133%以内。

据贝壳研究院数据显示,截至2021年中期,尚有14家房企未进入这一行列。其中包括格力地产、光明地产、京投发展、金融街、中交地产、首开股份等多家知名房企。

朱酒认为,尽管房企的净负债率虽然下滑,但并不是靠经营,而是以增加股东权益、永续债或者是卖资产的方式也同样危险。比如,金科股份在2020年新发行永续债融资13.42亿元,通过债务置换来降低净负债率水平。

在存货周转率方面,朱酒表示行业平均水平基本处于0.25-0.35之间。据wind数据显示,直至2020年底尚未达到最低标准0.25的房企有52家。其中包括陆家嘴、张江高科、格力地产、泰禾集团、京投发展、滨江集团、首开股份等多家房企。

对于利润,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在接受媒体采访时表示,房地产业要调整预期,行业最终会走向“平均利润”。Wind数据显示,2021年上半年房地产行业的平均毛利率为20.98%,低于这一标准的房企有62家。其中包括美好置业、世联行、光明地产、建发国际集团、绿地控股、首开股份等。

多位专家告诉财经网,在房企生存环境日益复杂的状况下,房企虽然可以通过减少买地、卖资产的方式实现降负债、增加现金流,但这并不是长久之计。没有土地对销售产生的影响会有多大?高负债的项目降价谁要收购?优质土地可卖掉回血,但手中还有哪些筹码?这些问题才是房企需要面临的关键。

IPG中国区首席经济学家柏文喜直言,这些指标单独的意义不大,例如融创净负债率高,但周转够快、现金流非常好,企业风险就相对较低。但叠加效果将完全不同。如果净负债率很高,存货周转率又很慢,“那(企业)离死不远了”。

多位业内人士提醒,如果企业在这三个指标中涉及两项或更多,那就要格外提起注意了,触发危险的概率将大大提升。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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