地产债主们的焦虑症

本文来源于:乐居财经 林振兴 张文静 2021/07/21

恒大与广发,仅是地产商和资本方之间利益发生分野的一个缩影。

7月19日下午,恒大公告,依法起诉广发宜兴支行滥用诉前保全的行为。“滥用”二字背后透露出的不满,溢于言表。

背后起因是广发银行近日请求法院冻结恒大方面银行存款1.32亿元,或查封、扣押其他等值财产。

恒大与广发,仅是地产商和资本方之间利益发生分野的一个缩影。在风调雨顺时,你好我好大家好,房企可以借助财务杠杆冲规模;但一旦遇到环境突变,金融机构则最先把“伞”收回来,迅速切割风险。

更为严重的是,债主们的焦虑感会传导到全行业。一家房企背后依附着数十家金融机构、信托公司,如若发生爆雷,所有资本方都会迅速捂紧口袋进行自查,然后恐慌情绪会随即扩散,从而波及对其他房企的资金投放。

资本“跳船”

银行一直以来都是开发商最为亲密的合作伙伴,是什么原因导致广发银行与恒大公开撕破脸?

2017年10月底,恒大地产在无锡注册成立宜兴市恒誉置业有限公司,开发恒大云湖上郡项目。之后,恒誉置业从广发银行贷款3.7亿元,约定到期日为2022年3月27日。截止双方对簿公堂,恒大仍有1.3201亿元本息待还。

广发银行认为,项目销售已达70%,应该归还贷款本息,“且情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害”。恒大则认为,贷款还未到期,并且项目实际抵押担保条件足以覆盖本息,并承诺今年年底前全部偿还完毕。

今年7月7日,广发银行对恒大的一纸起诉得到了法院予以支持,冻结恒大地产集团及恒誉置业共计1.3201亿元。

这件事件本质上类似于挤兑,属于债权人提前抢跑。但广发却开了一个不好的头,引发了多米诺骨牌,后续很有可能其余地产商也会被银行盯得更紧,地产商贷款更难、更慢,甚至开始抽贷。

更为严重的是,它会变相衍生成金融机构讨债的新手段,一闹就还钱。

虽然,恒大并没有出现过借款利息晚付、本金逾期归还的情况,但现实中仍存在一些房企或企业因为一笔钱还不上,被金融机构通报予同行,导致其在金融机构借不到钱,遭遇内外部挤兑,引发资金链断裂。

四年前,招商银行率先冻结了乐视的12亿资产,这是第一家冻结乐视资产的银行,这也成为了推倒乐视的第一张多米诺骨牌。招行之后,一大波金融机构涌入乐视挤兑,贾跃亭帝国走向了衰败。

在饱受流动性困扰、信心脆弱的地产行业里,不仅银行们紧张,信托等资本方也开始焦虑起来了。

5月8日,渤海信托与泰禾撕破脸了。前者一纸公告贴在了泰禾北京公馆的电梯间,那也是黄其森每天上班的必经之地。

公告中,渤海信托要求泰禾集团在5日内搬离公寓,恢复抵押财产原状,否则将采取法律措施,对抵押财产申请查封保全,以维护渤海信托债权安全。

2019年7月,渤海信托曾向泰禾全资子公司福州泰禾锦兴置业有限公司提供24亿元融资,由泰禾提供担保,并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物。这笔贷款正是双方矛盾的起因。

在渤海信托之前,泰禾还被法院判决输给四川信托超42亿元。早前就有媒体统计,近20家信托公司被拖入泰禾债务旋涡,还包括光大信托、中建投信托、五矿信托等。

乐居财经了解到,目前泰禾北京公馆并未被查封,员工仍可以正常上班。

杠杠游戏

房地产是资金密集型行业,对资金依赖度极高,其生存离不开银行、信托等融资机构。

于开发商而言,要规模、要发展,财务杠杆是重要手段。去年,阳光城执行副总裁吴建斌还曾公开宣称,“房地产市场高财务杠杆降不下来。”

众所周知,阳光城是业内知名的“杠杆”玩家。2012年,阳光城把公司总部从福州迁往上海,当年业绩仅70亿元。之后,为了支撑高速扩张,加快拿地,阳光城运用担保贷款、股权质押、地产基金、券商等各类融资手段。

短短6年后,阳光城销售金额突破1000亿门槛。2019年,阳光城又跻身2000亿房企阵营。

向房地产投入资金是一笔双赢的生意。依靠落地快、收益高的地产项目,这些年资本方也挣得盆满钵满。

以信托为例,在政策收紧前夕,信托成为房地产输血“主力军”,相应的房地产信托也成为贡献信托行业营收的中流砥柱。2018年,全国集合信托发行总规模为21832.47亿元,同比下降21.39%,其中房地产类规模占了近四成,且与总规模变化趋势相反的是,较上年同比上升34.14%。

被地产信托催肥、最为典型的是中融信托。2010年,中融信托资产管理规模快速上涨,曾一度跻身行业第一梯队,地产项目在其中扮演了重要角色。

有媒体报道,彼时的中融信托地产项目遍布全国,最快时从项目考察到做信托计划,再到风控通过,3天就能完成。与此同时,其规模迅速膨胀,从2010年至2014年,中融信托规模增加5407亿元。

但杠杆游戏总有终结的一天。自2016年“房住不炒”首次提出开始,地产行业政策发生明显转向,禁止土地储备贷款、开发贷“432”要求等政策相继落地,融资渠道明显收紧。

就连信托,房企最倚重的融资渠道之一,也受到重点整治。

“控地产”成为信托行业监管主要方向,各家信托公司均在不同程度降低房地产投入。2020年,中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元,压降幅度也居业内首位。兴业信托、平安信托去年分别减少496.52、303.63亿元,紧随其后。

昔日蜜糖,今日砒霜。过高的财务杠杆对房企的负面影响越来越显著。迷恋规模的房企,过度使用财务杠杆,却忽视了流动性与现金流,最终倒下。

如福晟集团,2017年凭借拿地王牌军“飞虎队”在各地高调扩张,当年销售金额达396亿元。彼时,掌舵者潘伟明还高调宣布了未来三年的千亿目标。但仅过了2年,它便深陷资金危机,后“卖身”世茂。

另一闽系房企泰禾集团,也被爆出流动性危机,至今仍未解决。今年7月,泰禾回复深交所称,截至2021年6月18日,公司已到期未归还的借款为444.91亿元,借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券,以信托居多。

一家房企“爆雷”,牵连甚广,受影响的绝不仅仅是房地产行业本身。

唇亡齿寒

当房地产告别了恣意生长的时代,开发商的容错空间,变得更为狭窄。“三道红线”的实施,加速了房地产去杠杆、去金融泡沫的过程,也使得房企控负债压力增加,业绩增长承压、目标增速趋缓。

在如履薄冰的步调中,有时候因为一份下调的评级、一笔未能及时偿付的债务、一个拿错的项目,就会引发流动性问题,并导致一系列的崩塌甚至暴雷。

曾经在行业中占据一席之地,又不慎坠入“悬崖”的房企并不在少数。被申请破产的协信远创是如此,身陷泥潭的华夏幸福、泰禾是如此,最近出现爆雷端倪的蓝光发展亦是如此。

不可否认,开发商要及时偿还兑付,注意逾期甚至拖延带来的风险。否则,一方面对房企自身而言,容易影响工程进度,同时造成声誉下降等信任危机;另一方面也极大损害金融机构等资本方利益,干扰行业的正常运转。

但无论何时,资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱,命运与共。倘若,房企最后因为流动性危机而破产倒闭,金融机构和信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

一位业内人士向乐居财经透露,“企业破产清算是有优先顺序,并不是借出的越多就能收回越多,很多金融机构甚至最后只能拿回30%-50%的本金,这些坏账就只能往自己肚子里吞。”

所以,金融机构必须从利益最大化的角度考虑,多给陷入困境的房企一些翻盘自救的喘息时间。只有当企业步入正轨,资本方才能收回当初借出去的钱。

而房企也要运用得当的损管措施,顾全债权方的利益,让债主们不焦虑、不恐慌,实现利益的双赢。在这方面,泰禾通过与债权人协商的方式,寻求债务展期,将逾期债务转化成长期借款。如此一来,它将工作重心转移至卖房,形成销售回款和持续回血后,逐步偿还债主们的欠款。

编辑:王亚静
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