鲁商服务:依靠母公司“输血”还能走多远?

本文来源于:和讯房产 刘健会 2021/07/21

鲁商服务由鲁商发展拆分而来,和其他很多物业公司一样,鲁商服务也主要由母公司“输血”。

7月初,鲁商服务向港交所递交了招股书,公司管理65个物业,在管总建筑面积约17.9百万平方米,其中61个已签约物业(已签约建筑面积19.4百万平方米)及61个在管物业(在管总建筑面积约15.8百万平方米)均位于山东省。

鲁商服务由鲁商发展拆分而来,和其他很多物业公司一样,鲁商服务也主要由母公司“输血”。但问题是鲁商发展也存在回款艰难的问题,近三年应收关联方款项逐年上涨,鲁商服务高度依赖母公司,最终能走多远?

“第三方”表述模糊

多数物业上市公司主要依靠母公司和关联方提供收入,鲁商服务也不例外,公司有三条业务条线,分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

公司招股书显示,按照业务条线及预付款客户分类,公司收入大部分来自物业管理服务。

公司物业管理服务2018年-2020年收入分别为,1.62亿元、1.80亿元、2.04亿元,其中独立第三方提供的收入为1.50亿元、1.69亿元、1.92亿元。公司解释称,物业管理服务主要包括,住宅物业、商业物业和其他类别物业,按照包干制收取物业管理费。

非业主增值服务2018年-2020年收入分别为,0.47亿元、0.71亿元、1.12亿元,而其中独立第三方为226.5万元、348万元、408.6万元。公司表示非主业增值服务主要为设计服务、前期物业管理服务、景观美化服务、交付前服务和其他定制服务。主要为楼盘施工建设前后的相关服务,鲁商发展及其关联方占比较高也理解。

社区增值服务2018年-2020年收入分别为0.72亿元、0.70亿元、和0.79亿元,第三方贡献收入分别为0.71亿元、0.68亿元和0.77亿元。公司称,社区增值服务分为,社区空间及资源管理、停车位管理、水电费管理和社区生活服务。

鲁商服务还表示,2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月,公司来自鲁商集团的收入分别为0.58亿元、0.8亿元、1.23亿元及0.31亿元,分别占总收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

如果这样看来,鲁商服务对于母公司的依赖似乎并不严重,不过,这只是限于按照业务条线及预付款客户分类。

实际上,鲁商服务还存在另一种统计口径,在风险因素这一科目中,公司表示2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月,来自鲁商发展集团开发的物业提供的物业管理服务的收入分别为1.60亿元、1.78亿元、197.9亿元和0.5亿元,分别占同期来自物业管理服务总收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

这与上文中的表述存在差异,按照业务条线及预付款分类下的第三方收入显然与风险因素中关于“来自鲁商发展集团开发物业提供的物业管理服务收入”不相符。

毛利率低于行业均值

另一方面,鲁商连续三年第一大客户都是鲁商集团,这样无可厚非。但是,鲁商集团还是公司近三年来的五大供应商之一,且向鲁商服务供应的是采购服务,其他四家供应商提供的均为分包服务和劳务派遣服务。鲁商集团既向鲁商服务采购也向鲁商服务销售,这样的输血已经持续了数年。

鲁商服务存在大量的关联交易,这也无可厚非,物业公司大多如此,但鲁商服务的毛利率长期低于行业平均水平。

2018年-2020年,鲁商服务的收入分别为2.82亿元,3.21亿元及4.03亿元;净利润分别为0.24亿元,0.29亿元及0.45亿元;毛利分别为0.46亿元、0.56亿元、0.79亿元;毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%。据中指院数据显示,2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。鲁商集团是鲁商服务第一大客户,常年贡献了超过90%的利润,毛利率较低似乎是因为母公司的采购价格并不理想。

虽然,近三年来毛利率持续提高,母公司的输血持续加量,但还是低于行业平均水平。鲁商服务还表示,截至2021年3月31日,47个在管物业由鲁商集团开发,在管总建筑面积为12.8百万平方米,占同日公司在管总建筑面积的71.5%。

71.5%的在管面积提供了91.6%的收入,也就是说除了鲁商集团的采购外,鲁商服务其他项目的毛利率还要更低。

财务成本大涨 母公司回款欠佳

实际上,2020年被誉为物业元年,有观点认为是长期的居家隔离导致了物业重要性的突显,让物业企业能够向投资者们讲出更好的故事。但是,鲁商服务的财务状况在2020年却开始恶化。

在公司财务上,财务收入净额在2020年开始恶化,2021年前三个月达到了历史低点。在2018年-2019年,鲁商服务并没有财务成本,公司入账了440万元和500万元的财务收入净额。2020年公司的财务收入达到了540万元的高点,但公司出现了88万元的财务成本。2021年前三个月财务成本更是暴涨到了254万元,鲁商服务正在大举借债。

公司的存货也出现了大幅度的增长,2018年和2019年鲁商服务的存货为24.3万元和23.8万元,但是到了2020年存货增长到了5057万元,不到一年时间增长了超过200倍。

鲁商服务贸易应收款及应收票据2018年-2020年分别为0.72亿元、0.81亿元和3.21亿元,增长迅速,鲁商服务在2020提计了大量的应收款项及票据。长期对鲁商服务进行帮助的母公司长期也长期存在回款的问题,2018年-2020年应收关联方款项分别为0.97亿元、1.65亿元、2.91亿元,母公司的虽然提供了大量的采购,但是回款能力欠佳。

鲁商集团的医美生意刚刚起步,当下反响不错,但公司似乎仍然不想放弃过去的地产生意,故拆分了物业赴港上市,但当下地产正值退潮期,物业公司上市后也显现出两极分化,地产+物业的双轮驱动还能否可行,只有市场能给出答案。

编辑:王亚静
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