逆势扩张拿地与遭遇"用脚投票" 荣安地产业绩增长背后"暗流涌动"

本文来源于:投资者网 2021/06/25

荣安地产未来还有更多可能吗?

作为一家老牌房企,荣安地产股份有限公司(下称"荣安地产",000517.SZ)最近一次的"高光时刻"停留在3月22日,彼时公司股价达到3.35元/股,虽然股价不高,也算创半年来新高。但在其财报发布后,公司股价随即逼近跌停,最近三个月均徘徊在2.6元/股上下。2015年,公司股价曾一度站上9元大关,如今下跌逾70%

荣安地产业绩不及预期么?事实似乎并非如此。2018年至2020年,公司营收为39.68亿元、66.63亿元、111.78亿元;归母净利润为6.08亿元、19亿元、17.43亿元。

2021年第一季度,公司营收约33.83亿元,同比增长578.46%;净利润约1.61亿元,同比增长718.3%。

但为什么股价如此低迷呢?

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(Wind数据统计)

(Wind数据统计)

项目确认与对外担保

公开资料显示,荣安地产始创于1989年,1993年成为宁波第一家上市公司,主营业务为房地产,开发项目主要分布在长三角地区,开发业态涵盖住宅、商业、写字楼等。

但近三个多月以来,荣安地产一直忙于回复互动平台上的问题。

投资者们剥丝抽茧,试图找出公司调节利润的证据,"2020年报中,每个项目的本期结算金额,跟确认收入的金额都有8%的差额。"

以悦珑庭为例,该项目本期预售金额为21亿元,除去9%的销售税也有19亿元;而预售金额前五位名单显示,该项目期末余额为16亿元,"差额去哪里了?"投资者问。

荣安地产回复称,"前者是项目的签约销售额,后者是实际回款到账金额。"

此外,公司不少项目预售了80%以上,却有较多面积未结算。如桐乡荣安府已经卖完,累计结算面积为5万平方米,远远少于项目总面积为13.7万平方米。

重庆林语春风已预售80%左右,显示还有7万平方米已售未结算;新悦府和涌清府都只结算了已售部分的六成左右,桃源西溪里预售超90%,也存在相似情况。

对于后几个问题,荣安地产并未正面回答,而是列举了公司的房地产销售收入确认标准。

实际上,现金流也是投资者担忧的因素之一。

从最新数据来看,荣安地产短期偿债压力不高。截至2021年一季度末,公司货币资金为79.6亿元,一年内到期的短期负债约为66亿元。负债率为79.46%,剔除预收账款后负债率68%。

(Wind数据统计)

(Wind数据统计)

但公司频繁对外担保动作引起投资人警惕。

Wind数据显示,截至今年一季度末,荣安地产对外担保金额达到177.6亿元,其中关联担保为167.34亿元,占总资产23.45%,占净资产114.17%。

3月22日,荣安地产董事会通过决策,一年内计划向参股公司新增财务资助总额不超52.66亿元,对单个参股公司的财务资助金额不超过10.53亿元。

6月15日,荣安地产公告,拟对子公司荣瑾置业、康发置业、义乌荣安置业开发融资提供24.76亿元的担保;4月11日,为子公司天苑建设3000万融资提供连带责任保证担保。而在其提供担保和财务资助的子公司中,有一些盈利能力较差的企业。如公司2020年为康丰置业提供了1.5亿元担保,后者2020年净利润亏损4144万元。

有市场分析人士认为,一些房企通过将债务转移给子公司,并将子公司置出报表,形成表外负债,从而让现金流看起来安全,促进融资。

那么,荣安地产如何排除这样的嫌疑呢?《投资者网》近期致电并电邮公司董秘办数次,但并未获得相关回复。

调控升级时加速拿地

荣安地产近年一边不断拿地,一边现金流不断创净流出额新高

2020年,公司新增土地储备总价款302.83亿元,权益价款258.3亿元,新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米,相当于销售面积(133万平米)的约1.7倍。

中指研究院数据统计,荣安地产2019年拿地金额为123亿元,2020年增长至300亿,同比增长143%。

进入2021年,公司自身扩张速度仍在加快。5月20日,荣安地产竞得嘉兴市科技城、长水街道,溢价率约23%、16.7%。总成交价约8.29亿元,出让土地面积合计约4.42万平方米。

5月26日,荣安联合德信拿下宁波市3幅地块,总金额近64亿元,三宗地均为封顶价加高、自持租赁住房建筑面积竞得。荣安另又耗资6.72亿元独自拿下两宗地。

在接受投资者调研时,荣安地产不仅表示要深耕长三角,还称"粤港澳大湾区属于国家重点发展城市群,公司将结合经营状况适时进行布局。"

值得一提的是,在当前房地产严格调控的背景下,拿地并非易事。尤其是今年以来,土拍市场开启集中供地时代,即一二线城市集中出让土地,原则上一年不超过3次。

当被问及集中供地对公司的影响时,荣安地产表示:"判断竞争对手的拿地意向,合理分配资金,避免扎堆高溢价拿地;与房企合作拿地,分摊资金压力与风险;保障充足的参拍资金,提高获取率;通过收购方式获取新项目。"

联合拿地使得公司的少数股东权益迅速上升。2020年年报显示,荣安地产的长期股权投资达到21.41亿元,同比增长69%,而少数股东权益同比增51.8倍至23.22亿元。

与此同时,公司现金流不断流出体外。2020年,荣安地产经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元,创净流出额新高;2021年一季度经营活动产生的现金流量净额为-25.37亿元。

成本增加毛利率降低

奇怪的是,与扩张性动作相悖,公司销售目标并不高。2021年,荣安地产制定500亿元的全年销售签约目标,相比2020年的448亿元仅仅微增。

这是为什么呢?《投资者网》研判财报发现,截至今年一季度末,荣安地产的存货为510.02亿元,存货周转天数高达1612.9天,相当于要4年左右消化存货。

而荣安地产不少项目缘于大幅溢价获得。以重庆市的荣安·九龙壹号为例,2019年5月28日,荣安以1.35万元拿下滩子口地块,成为当年的重庆地王。2020年年报并未披露该楼盘销售情况。

"九龙壹号地块总金额高,2020年利息资本化金额是0.36亿,利息资本化率为10.5%,意味着该地块成本还在快速上升,而楼盘预售情况又不理想,公司为什么没有计提相应的减值准备?公司秉承慎重拿地,快速去化的策略,凭公司优秀的销售能力,为什么去化缓慢?"有投资者因此提问。

贝壳找房的数据显示,从周边配套来看,九龙壹号所在的区域居住条件一般;周边房价方面,九龙半岛的二手房建面均价在1.2万/㎡左右,也就是说,九龙壹号的楼面价比周边不少二手房的挂牌单价还高。

除此之外,荣安地产还存在一定的内控问题。

2021年5月14日,荣安地产控股子公司天苑建设因环境违法行为受到行政处罚,被处以罚款2.75万元;2020年10月,荣升置业 (持股比例:95%) 因未取得施工许可证擅自施工案受到行政处罚;康南置业 (持股比例:100%) 因其他广告违法行为受到行政处罚。

体现在财报上,2020年,公司房屋销售的营业成本约73.27亿元,同比增加了108.33%;这也导致毛利率同比减少16.2个百分点至27.22%;2021年一季度毛利率继续降至17.38%。

(Wind数据统计)

(Wind数据统计)

2020年,荣安地产净资产收益率(加权)为23.24%,相比2019年减少近10个百分点。

(Wind数据统计)

(Wind数据统计)

荣安地产未来还有更多可能吗?在地产分析师赵翔看来,答案相对乐观:"当下阶段,单靠土地储备涨价不可持续、独特拿地模式减少、加杠杆约束更多、运营专业性已普遍提升。而荣安地产具备较好的抓机会能力,以及加杠杆的相对优势,是当下拥有较好成长潜力的房企。荣安加速成长的过程中,净负债率及净借贷比都控制在合理的水平,相关负债率满足'三条红线'要求,为公司未来发展提供相对的加杠杆优势。"

截至6月22日,荣安地产报收2.67元/股,市值85亿元,动态市盈率4.5倍。股价相比最新财报发布前(3月22日)下滑逾16%,市值蒸发超20亿元。

编辑:王亚冉
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