存量时代地产私募投资机会

本文来源于:观点地产网 2021/06/18

未来5-10年,房地产市场是增量与存量并轨的阶段,物流地产、商业地产、城市更新及长租房等存量资产是私募基金未来的主要投资趋势。

自1998年房改后,中国房地产行业经历了二十余年的高速发展。

国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售额达17.36万亿元,全国商品房销售面积达到17.61万亿平方米,均创历史新高。

不过两者的同比增长率却逐年下降,维持较低水平。这也意味着,房地产行业销售“天花板”逐渐显现,预示将从“增量时代”过渡到“存量时代”。

数据来源:国家统计局,观点指数整理

步入存量时代进程中,房地产市场的参与者首先要转换思路,从短平快、高杠杆、高回报的开发收益逻辑,切换到低杠杆、低回报、大投入周期的运营增值逻辑。

在当前房地产行业整体去杠杆的融资背景下,发展房地产私募股权基金,不仅可以拓宽房企的融资渠道,缓解房企的融资压力,同时可以帮助企业进行多元化布局,也可以使更多中小投资者能够有更多的机会参与房地产项目。

对于房地产私募股权基金来说,则需要理清存量时代中各种业态的发展前景,确定相关业务的盈利模式,才能在新赛道上获得长远发展。

“直融”时代地产私募现机遇

“三道红线”出台后,对于房地产项目运用银行贷款、信托计划等债权融资方式进行“短平快、高杠杆”开发来说,无疑是坏消息。在这种情形下,房地产融资需要从间接融资逐渐向直接融资发展。

房地产私募股权基金是房地产企业进行直接融资的工具之一,通过非公开发行方式,面向少数合格投资者而设立,以房地产为主要投资对象,包括从事房地产的企业和项目投资、收购、开发与经营。

房地产私募股权基金在投资房地产项目后,通过资本化运营,将房地产项目的销售、租金或者项目公司的股权增值作为实现收益的主要方式。

目前我国房地产企业,尤其是中小型房企融资渠道有限,以银行贷款为主的融资体系导致风险过于集中,发行公司债券、信托贷款、上市直接融资等渠道却受限多、困难大。

房地产私募基金通过设立有限合伙企业,并按照风险承受能力不同划分为优先级或者劣后级投资人,优先级投资人承担较低风险,可以获得固定收益和一部分浮动收益,而劣后级则承担高风险和兑付给优先级投资人收益以外的全部收益,这种结构设计可以吸收不同风险承受力的投资人资金,向需要融资的房地产企业输血。

同时,房地产私募股权基金投资项目期限较长,一般为3至5年,适合房地产开发企业发展项目,资金来源需求稳定。作为新型的融资渠道,房地产开发企业如果不想让渡开发项目的收益,还可以出资持有全部劣后级,这种结构化设计可以增加杠杆,放大收益。

目前,国内大型房地产开发企业都建立了自己的房地产私募股权基金,这些资金通常投资于自身经营的项目,使大型房企在项目开发及运营上获得充足的资金。如:中信证券和保利地产设立的信保基金、复星集团旗下的复地投资等。

对于中小房地产开发企业而言,通过与市场上的房地产私募股权投资基金合作,可以有效获得大量的直接融资,降低自己的有息负债,缓解融资压力,这也符合“三道红线”融资新规的要求。

探索城市更新,物流地产、商业地产备受青睐

从出资方类型来看,国内房地产私募基金主要包括内资和外资,外资基金发展时间相对较长,经验较丰富,主要通过长期持有房地产项目,对其进行资本化运作,最后产生增值收益后退出;内资基金主要分为开发商系、金融机构系、PE系等机构,但这些机构往往受限于资金期限与收益水平,绝大多数通过债权投资方式,帮助房企进行前期开发。

事实上,随着国内城市化水平不断提高(2020年底城镇化率达63.89%),很多一二线城市已经进入存量时代,市场上土地招拍挂成本太高,已经没有太多新增土地,房地产私募基金先前只进行债权投资的模式不再可取。

借鉴外资房地产私募基金的成功经验,把握城市更新的机会,布局物流地产、存量物业,做商业地产转型升级等,成为房地产私募基金投资的新趋势。

据观点指数不完全监测,近期部分房地产私募基金在积极拓展自身的投资领域,布局商业综合体、物流地产、数据中心建设及产业园等方向,并积极与国有企业合作,签订战略合作协议,共同探索城市发展深化中的投资机会。

政策导向,住房租赁仍是重点

2020年对于房地产行业来说,是跌宕起伏的一年。8月出台了“三道红线”对房企管控,年底又出台了金融机构对房产融资的限额管理政策。

各种调控政策的出台,进一步保障了房地产行业的健康稳定发展。

观点指数通过整理国家五年规划关于房地产的表述,发现在“房住不炒”的主基调下,房地产行业在经济发展中的定位与角色日渐清晰。

从当前政策来看,房地产作为经济发展的“稳定器”,不断消化上下游企业的产业产能,稳步化解房地产库存、盘活存量资产,维持金融系统和各级地方财政稳定性。

从投资角度来看,从十二五到十四五,都提到了加强保障性住房供给,发展住房租赁市场,住房租赁仍是主趋势。

随着城市发展逐渐成熟,城市更新也成为炙手可热的投资领域。2020年11月,十四五规划提出将继续推进以人为核心的新型城镇化,强调了城市更新行动的实施。

而城市更新基金属于股权投资基金,基金管理人需取得基金业协会的管理登记备案,基金产品需进行产品备案。凭借项目准入标准低、退出灵活等优势,城市更新基金成为城市更新项目融资中最常见的融资方式。

以深圳城市更新市场为例,本土房地产私募基金是市场参与的绝对主力,长期深耕于深圳市场,对合格投资者进行全覆盖,了解区域内的各种关系网络,熟悉本地的各种政策法规及行业规律,在项目获取及风险研判上具有独特优势。

通过自身专业研判,深圳本土私募基金公司能快速敲定项目,通过搭建基金架构,如合伙基金、契约型基金等,设计优先级、劣后级投资者的出资结构,交付首款,提前锁定投资者。

未来5-10年是房地产市场增量与存量并轨的阶段,现如今国内大部分资金都集中在房地产增量阶段,以开发为主,但存量同样具有十分广阔的空间。

通过对房地产私募股权基金投资动向的跟踪及当前政策的导向,可以预见存量物业、物流地产、商业地产改造、城市更新及房屋租赁领域等方向会是未来的主要投资趋势。

编辑:王晗玉
分享到:

相关新闻

最新推荐
扫描左侧二维码
关注《地产》微信
关于我们