地产大事件|一周热点回顾(06.07-06.11)

本文来源于:新地产 王亚冉 2021/06/13

速览一周行业要闻

【政策】

中共中央 国务院:支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区

6月10日,中共中央、国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》。在持续改善城乡居民居住条件方面,《意见》指出,对房价比较高、流动人口多的城市,土地供应向租赁住房建设倾斜,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,扩大保障性租赁住房供给,加快完善长租房政策,使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。《意见》还提到,积极应对人口老龄化,提高优生优育服务水平,大力发展普惠托育服务体系,加快建设居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系,发展普惠型养老服务和互助性养老。

小编点评:浙江因其经济发展在国内较为领先,吸引了大量人口流入,楼市供应紧俏,房价水涨船高。土地供应倾向租赁住房,可有效缓解年轻新市民住房问题。

北京“公共户”政策落地 二手房交易户口迁移问题得解

6月7日,北京市公安局印发《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》,自6月1日起执行。此次新政明确了六项“公共户”落户条件,其中较受关注的是“因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更,现房屋权利人申请将原户内人员迁出的,原户内人员无正当理由拒不迁出的”等涉及房产交易的内容。专家表示,在二手房买卖中,有时会遇到房子已过户,但卖家未将户口迁出,买家无法迁入的现象,容易造成纠纷。不过,《规定》中“公共户”落户仅针对北京市户籍人员,且六种情形不含学生户口、驻京办户口、博士后户口等限制市内户口迁移人员。

小编点评:“公共户”的设立,解决了二手房交易中“卖房不挪户”的难题。对于学区房,也有利于解决学位占用的问题,房产估值随之提高。

北京明确城市更新三大配套政策

6月10日,北京发布《关于实施城市更新行动的指导意见》。《意见》明确了六项更新内容,包括老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新以及其他类型。《意见》还明确了规划、土地及资金三大配套政策,对于符合规划使用性质正面清单,保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目,可根据实际需要适当增加建筑规模。经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途。《意见》还鼓励市场主体投入资金参与城市更新;鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造;鼓励金融机构创新金融产品,支持城市更新。

小编点评:对于北京来说,城市更新任务重,困难大。此次新规对北京城市更新的空间利用、产业转型等都给予了明确指示。鼓励市场主体投入资金也拓展了资金筹集来源。

土地供应调控序幕拉开 房企竞买受限制

本周,成都、南昌、东莞就土地供应开展调控,均对竞买房企做出要求。成都规定,同踩“三道红线”、发生严重失信情形的开发企业,若符合其中一条,将被市级相关部门纳入竞买资格限制名单,推送市公共资源交易中心。南昌表示,严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买,“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。东莞明确,新注册空壳公司将不能参与土拍,即企业实缴出资须大于0、企业员工参保人数须大于0、参拍企业连续报税1年以上且纳税大于0。此外,北京本周还发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》,明确到2022年底,初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

小编点评:随着22城“两集中”供地的展开,不少房企为了加大竞买概率,使用多个“马甲”公司参拍,这也扰乱了公平竞争的环境。同时,限制高杠杆企业拿地,也一定程度防范了后期项目烂尾等现象。

广州二手房公积金贷款期限延长至30年

6月8日,新版《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》印发。与先行政策相比,新版《办法》有四点变化。一是支持人才引进,持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款,享有本市户籍缴存职工待遇;二是增加对转业军人优先提供住房公积金贷款的规定;三是增加不予贷款情形,防范贷款风险,包括房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额(共有产权住房除外)。四是二手房贷款最长期限由20年调整至30年,楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

小编点评:延长二手房公积金贷款期限、支持人才申请贷款,有利于保护刚需群体合理购房需求。同时,别墅、独栋等“禁贷”,即防范流动性风险,也有效打击各类炒房需求。

【市场】

楼市监管“风暴”持续

楼市监管“风暴”依旧持续。6月7日,银保监会发布提示,提醒广大群众防范“投资养老”、“以房养老”等金融诈骗。同日,西安住建局发布通告,表示要进一步规范房地产市场秩序,维护购房人合法权益,严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为。6月8日,北京银保监局发布6张罚单,邮储、浦发、广发、招商等银行4家银行合计被罚530万元,处罚原因多与违规发放消费贷、经营贷等有关。同日,长春房管局发文表示,不少房企涉嫌返本销售或变相返本销售,严重扰乱正常市场秩序,并对相关企业予以惩处、立案调查。同日,深圳市房地产中介协会将黄雪绒等29人列入“行业黑名单”,该29人在从业过程中存在参与炒房、协助套取经营贷、伪造购房资格等违规行为。厦门房管局表示,截至6月4日,厦门10部门共排查热点片区房地产经纪机构门店2631家,抽查3151套房源信息发布档案,已对29起涉嫌违法“炒房”行为立案查处。郑州房管局曝光33家住房租赁企业,该批企业存在无故克扣租客租金押金、租赁合同不备案、等违规行为。

小编点评:无论城市大小,无论市场冷热,这股楼市监管“风暴”势必席卷全国市场,对待违规行为“发现一起、打击一起”。

成都、厦门进行“两集中”土地出让

本周,成都首批40宗地块成功出让,总面积约3449亩,成交总额达354.86亿元,平均溢价率6.9%。兴城人居、电建地产、德商均获地4宗;万科、融信、龙光均获地2宗;华润、中骏、远洋、金地、龙湖等企业各得1宗。成都此次土拍热度并不高,除限制最高地价之外,也限制了后期产品售价,加之对“三道红线”全踩企业的限制,因此此次供地房企竞争程度不如隔壁重庆。另外,此次有30余宗地块明确了“竞自持租赁住房面积比例”的要求,房企若展开激烈竞争,后期项目利润恐被大幅压缩。厦门进行第二批集中供地,11宗地块总面积49.4万平方米,揽金344.05亿元。其中,受市场关注度最高的湖里2021P04号地块,共吸引万科、保利、中骏等10余家头部企业竞拍,最终建发豪掷53亿元拿下,配建面积达2.83万平方米,楼面价高达50519元/平方米。中海也在本轮竞拍中拿下2宗地块,斥资超62亿元。保利、正荣、金茂各得1宗。此外,据克而瑞统计,22城中除上海、武汉外,其余20城土地竞买均已结束,成交总额高达8842亿元,其中北京、杭州突破千亿;TOP30房企在共拿下273宗涉宅地块,占全部地块比重超四成;其中融创、万科、保利拿地最多,分别为41、30、21宗。

小编点评:2021年首批“两集中”供地收官在即。首批地块竞买所学到的经验,将被房企借鉴至次轮及第三轮供地活动中,以及时调整布局策略。

【企业】

房企商票逾期兑付风波频现

近期,随着恒大公开表态“极少量商票未及时兑付”一事,房企商票逾期兑付风波引发业内广泛关注,这一融资模式也被推向风口浪尖。据多家媒体报道,除恒大外,阳光城、实地、中梁等房企也曾出现过此类事件。专家表示,新规之下,房企融资渠道受阻,转而将目光转向商票。对房企而言,商票是一种很好的“赊账”方式。商票利用企业自身信用,为上下游合作方开具延期支付的商业承兑汇票,形成便利融资条件。有业内人士指出,商票基于信用而进行,如有违约,后续企业信用自然会受到影响。据财联社报道,2020年TOP19房企总体商票承兑余额达3355.74亿元,同比增长36.59%,占全国商票承兑总量的9.27%。其中恒大地产商票余额最高,达2052.67亿元,较2019年增长25.69%;华润、绿地、融创承兑余额超200亿元;碧桂园、保利承兑余额超100亿元。

小编点评:商票以企业信用为基本,若出现逾期,极大程度损害企业声誉。房企供应商也应仔细分析企业偿付能力,以免进入追账的尴尬境地。

物企上市潮持续

物企上市潮还在持续。本周力高地产集团发布公告称,将分拆旗下物管公司力高健康生活在港交所上市。据观点地产网报道,今年5月,力高旗下物管公司优居美家经历一系列人事变动,彼时外界已有声音认为这是分拆前奏。力高健康生活营收从2018年1.24亿元增长到2019年1.81亿元,再增长至2020年2.22亿元,复合年增长率为40.6%。截至去年年末,力高健康生活在管项目总计86个,在管总建筑面积1350万平方米。阳光城旗下物业阳光智博服务在港交所提交招股书,截至去年年末,其在管164个物业项目,在管总建面3020万平方米,位于一二线城市的在管面积占总积70%以上。其他企业方面,融信中国旗下融信服务开始评估IPO需求,该企业曾于5月4日二次递表;中骏集团旗下中骏商管通过港交所聆讯。据财经新地产不完全统计,目前正在排队IPO的物企数量已超15家,包括祥生活服务、中梁百悦、富力物业、中南服务、禹佳生活等等。

小编点评:如何摆脱对母公司的依赖,拓展自身业务范围一直是房企旗下物企不得不面对的问题。同时,物企还应积极做大规模,提升市场估值,避免造成上市破发的尴尬局面。

厦门国贸退出房地产行业

6月11日,厦门国贸发布公告表示,公司及全资子公司厦门启润拟将合计持有的国贸地产100%股权转让给控股股东国贸控股;同时,公司拟将持有的国贸发展51%股权转让给国贸控股。两项交易总额超103亿元。据悉,两家标的企业均从事房地产开发业务,交易完成后,厦门国贸将不再持有两家标的企业的股权。厦门国贸对此表示,公司计划逐步退出房地产行业,集中资源专注核心主业的转型升级。此次交易有利于公司形成以供应链管理与金融服务业务双轮驱动,积极布局新业务赛道。此前曾有市场传闻称厦门国贸或接盘泰禾集团,但最终被辟谣;此外,中海曾联合厦门国贸在5月厦门第一批“两集中”供地中,以92.3亿元竞得思明区商住地,溢价率24.73%,楼面价高达50589元/平方米。

小编点评:厦门国贸“退房”基于对核心主业的专注。国企、央企“退房潮”仍在持续,“财大气粗”们退场,土地市场或能有些许降温。

编辑:王亚冉
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