118%!南国置业净利润暴涨之谜

本文来源于:和讯房产 2021/05/18

出售现金奶牛,经营利润扭亏为盈。

5月13日,南国置业(002305,股吧)召开股东大会,审议并通过了公司2020年年度报告,营业收入为40.25亿元,同比减少36.80%,但净利润扭亏为盈,从亏损1.79亿元变为盈利0.33亿元,净利润暴涨118%。归属于上市公司股东的净利润为0.2亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为3.24亿元。

纵观公司近几年的业绩,南国置业增收不增利的现象,透露出其背后经营存在的问题。

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出售现金奶牛,经营利润扭亏为盈

南国置业年报显示,非流动资产处置损益(包括已计提资产减值准备的冲销部分)为3.34亿元,而公司非经常性损益则为3.45亿元绝大部分均来自出售资产。

公司年报显示,2020年12月,申银万国创新资本管理有限公司作为唯一受让方,以6.45亿元在北京产权交易所成功竞买到湖北森南房地产有限公司100%股权,并与南国置业签订了《产权交易合同》。2020年12月18日,南国置业已收到转让价款6.45亿元。

此次交易,南国置业在曾发布的2020年度业绩预告中表示,会产生投资收益约3.2亿元,属于非经常性损益,而全年的非经常损益也仅为3.4亿元,绝大部分都来自出售湖北森南房地产有限公司。

湖北森南是南国置业的现金奶牛之一,2019年湖北南森的营业收入和净利润分别为24.42亿元和1.66亿元,同期南国置业的营业收入和净利润分别为63.69亿元和-1.79亿元,湖北南森贡献了母公司超过三分之一的营收。

出售湖北南森除了出售资产带来的助力外,还有地产金融上的支持。

2020年9月,南国置业发行的首单类Reits产品“申万宏源(000166,股吧)-电建南国疫后重振资产支持专项计划”,11月28日获得深交所无异议函。该单类Reits项目的底层资产为武汉昙华林项目,该项目则由湖北南森持有。

南国置业工作人员曾对媒体表示,“去年这单类Reits产品差不多贡献了2个多亿,效果还是不错的。”

近三年,南国置业的扣非净利润在-3.5亿元左右,但非经常性损益在2019年和2018年分别为0.02亿元和1.59亿元,3.45亿元是近几年来的高位,而2020年也是南国置业非经常性损益最多的一年。

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增收不增利,股价维持低位?

来自wind数据显示,纵观南国置业近十年来的业绩,增收不增利已经成为常态。公司营业收入从2011年的10亿元增长到了2020年的40亿元,但净利润却从2.94亿元下降到了0.33亿元。

梳理时间线,从2015年开始,南国置业净利润出现断崖式下跌,从2014年的4.91亿元直接下滑到了0.84亿元,在随后数年中也维持在了1亿元左右的低位,营收和净利润背道而驰。

此外,南国置业的回款周期也开始变长。

自2018年开始,南国置业的应收账款及应收票据开始来到了高位,从2017年的1.92亿元来到了9.54亿元,随后虽有好转,但是最低也在7.89亿元的高位。

此外,根据wind显示,2016年-2020年南国置业的应收账款周转天数为,29.13、22.43、51.18、49.27和71.67,2018年开始暴增,随后虽然有所回调但是也回不到过去的水平。

与此同时,从2018年开始,存货增长幅度也开始变大。2018年-2020年,公司存货分别为175.22亿元、207.19亿元、198.45亿元。

值得一提的是,南国置业在2020年公布了合同负债金额65.96亿元,在房地产行业合同负债代表着预售,这有可能是公司经营上一个向好的趋势。

但是,也能够看到公司的少数股东权益开始激增。2019年南国置业的归母权益为40.69亿元,而少数股东权益为8.78亿元,到了2020年归母权益为40.22亿元,而少数股东权益则上升到了18.07亿元,增长迅速。

在2020年,突然有大量少数股东涌入南国置业与其展开合作,到了2021年一季度南国置业的归母权益下降到了38.83亿元,而少数股东权益为18.01亿元,两者的差距还在继续缩小。

或许,有人在向南国置业伸出援手,与其进行合作,这也算是一个利好信号。

但这似乎还并未在资本市场显现,当下公司市值为35.55亿元,距离2015年巅峰180亿元相差甚远,股价也从2015年12元跌至如今的2元左右,且已横盘三年。

编辑:王晗玉
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