激战北京土拍 房企为利润核算“头秃”

本文来源于:财经网 王晗玉 2021/05/12

在竞拍现场的转播大厅里,约有上百名房企投拓人员等待着拍卖厅的同事,不时传出悲观“吐槽”。

五月的北京已经有些炎热,但仍赶不上首批集中供地里的气氛燥热。

在竞拍现场的转播大厅里,约有上百名房企投拓人员等待着拍卖厅的同事,不时传出悲观“吐槽”。5月11日下午的最后一场竞拍,在围观完一宗热门地块的竞价之后,一位开发商表示“北京地价太高了”。

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拍卖厅外的转播大厅人头攒动

30宗地块总起拍价1035亿元,最终以1102.21亿元收官,其中10宗地触及竞拍条件上限,进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

房企混战

开发商的感叹反映了普通房企进京门槛之高,但与此同时,也不乏举全力拼杀的竞拍者。据统计,本次集中放出的30宗土地共吸引超过200个竞拍主体,排重后实际有54家房企参与竞争。并且这其中又有多家房企报名土地超过20宗。

比如金地,本次共报名24宗地块,其中22宗以联合体形式报名;保利以联合体形式报名了23宗地块;华润同样以联合体形式报名了22宗地块;北京拿地大户中海则独立进场,报名了18宗地块,不过走上陪跑命运,暂未斩获任一地块。

此类竞拍者在开拍前缴纳的保证金就达数百亿元,一位业内人士表示,在短时间内把集团所有资金全部抽调到一个城市,一定会导致其他区域投资不均衡的问题。而即便家大业大如中海、保利,不至于影响所有区域,也一定会影响一部分区域的投资。

“按以前传统的供地模式,房企讲究的是动态的利润平衡,比如在一个项目上账算偏了或者开发过程中没控制好亏损了,那可以在别的项目上赚钱,最后总盘算下来还是能赚钱的。但集中供地模式下很可能就不是这种情况了。”

“黑马”卓越

不过在不确定性进一步放大的情况下,仍有房企选择奋力一搏。

在5月11日下午场的拍卖中,最受关注的两宗热门地块均被卓越+中交联合体拿下。其中中关村地块经过58轮激战,最终以49.9亿元+29500平方米竞配公租房成交,地块可售住宅楼面价约5万元/平方米,溢价率5.05%;紧随其后,马连店地块又被其以36.1亿元+20500平方米公租房拿下,可售住宅楼面价约5.3万元/平方米,溢价率5.25%。

加上当天上午与前一日斩获的丰台张郭庄地块和朝阳金盏地块,卓越本次进京共竞得4宗土地,总价款达187.27亿元,成为最大“黑马”。

但在卓越为此欢呼之时,现场也有其他房企人士表示按照这一成本计算,未来项目很难盈利。如金盏地块的楼面价5.29万元/平方米,价格上限为7.6万元/平方米,按照13%的政府预设份额计算,购房价格上限为6.6万元/平方米。也就是说,该地块的楼面单价与未来销售单价仅差1.3万元。

不过前述业内人士也表示,1.3万元/平方米的差价未必一定不赚钱,但与卓越相似规模的房企未来可能都将面临艰难的决策问题。“如果参与北京一场集中供地就占尽集团大半现金流,那么其他区域公司原本准备用来投资拿地的钱被抽走,而原本看好的地块利润又很可观,那影响该有多大。”

此外,今日上午传出消息称,除金盏地块外,卓越可能将会退出其余几宗联合拿地地块。不过很快卓越方面进行了辟谣,其表示并不存在退地情况,联合摘地的企业会根据拿地协议推进,并且公司在北京还有很多合作方,在同步洽谈其他更多合作项目。

高阶内卷

一场集中土拍引发了众房企的选择焦虑,而其中归属待定的10宗地块则将带来更高级别的内卷。

5月10日上午,随着王四营乡1304-L01地块触及地价、公租房面积双上限,全国首个竞高标准住宅地块诞生。在接下来的三场土拍中,另外9宗地块也陆续因触及竞拍条件上限而悉数转入高标准建设方案投报阶段。这10宗土地的竞买人需在竞价后第10个工作日提交投报高标准商品住宅建设方案,最终以方案评分确定竞得者。

《高标准商品住宅建设方案评审内容及评分标准》显示,竞买人投报的建设方案将在建筑品质、规划设计等多个维度接受评判,前述业内人士分析,这很可能加大房企开发难度,加之限价压力,房企未来在施工管理、产品设计、招采成本控制、运营计划等多个方面都将面临更大考验。

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该人士举例表示,“比如一宗地块如果只是建造常规高层住宅,那么一些地区的综合建安成本计算下来可能在7000元/平方米,但如果要按高标准住宅方案规划,做绿建三星产品,再加上其他考量标准,那么这项成本可能要飙升到8000元/平方米甚至10000元/平方米。”

除此之外,评审内容中的众多细分标准也都将推高开发成本,该人士感慨:“北京这几块转入高标准住宅投报的地,计算利润会非常复杂和困难,房企能把账算清楚就很不容易了。”

而对于能算清账的开发商,又将面临另一个难题,那些因提高建筑标准而被挤压的利润要从何处补回来?

上述人士回答说,“这就要求开发商必须想清楚,这个地块到底要做高周转还是做利润”。

抢地成功仅仅只是第一步,未来摆在开发企业面前的还有一道道连环考。

编辑:王晗玉
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