抢人大战更激烈、小房子更受欢迎,从人口普查数据看未来地产路径

本文来源于:凤凰网房产 黄小妹 2021/05/12

人口绝对量与对楼市有影响,但绝非一对一的简单推理,否则的话,印度地产市场也应该不错,但恰恰相反。

5月11日上午,国务院新闻办公室举行新闻发布会,介绍第七次全国人口普查主要数据结果。

国家统计局局长宁吉喆介绍,全国人口共141178万人,与2010年(第六次全国人口普查数据)的133972万人相比,增加7206万人,增长5.38%,年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。

“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,这句话一定程度上表现人口对房地产的影响。风财讯整理了人口总数、城镇化率、家庭户规模、人户分离人口等5组数据,采访业内专家,解析第七次人口普查数据结果将对房地产产生的影响。

人口红利仍在 支撑住房发展潜力

此次数据显示,全国人口共14.1亿人,年均增长率为0.53%。最近10年的人均增长率相比过去10年,有所收窄。此次数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。

同策研究院分析师汪恒认为,2020年0-14岁人口比重明显高于2011-2019年平均水平,这同样是过去几年人口抽样调查误差所致。对于房地产业而言,整体人口数据应该是一个好消息,因为人口总数和儿童数量的增加都意味着市场需求的扩张。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,七普显示,人口总量比“六普”的年平均增长率(0.57%)下降0.04个百分点,微幅下降,低于预期,意味着人口10年来继续保持低速增长态势。考虑到我国人口基数大,哪怕是微幅的增长,也是巨大的绝对数,人口红利仍然还在,加上劳动年龄人口占比超过60%,而中国百姓在任何年龄段的买房需求都很旺,都有很大基础,这是与其他国家最大的不同,这也是稳定楼市的基本盘。

李宇嘉认为,0-14岁人口为25338万人,占17.95%;15-59岁人口为89438万人,占63.35%。后者是购房红利人口,前者是未来增量需求基础。当然,除了人口推测的需求基础外,现在存量住房的供应效率还尚待提高,很多住房不成套、没有独立厨卫阳台,除了老旧小区改造,拆迁需求也很大,这与人口没有直接关系,但超过80%的人是红利人口,他们对美好住房消费的诉求很强,这也支撑我们的住房发展潜力。

城镇化有巨大潜力 新增住房需求大

本次普查数据显示,住在城镇的人口为90199万人,占63.89%;与2010年相比,城镇人口增加23642万人,城镇人口比重上升14.21个百分点。在新型城镇化进程稳步推进下,10年来城镇化率上升明显。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉,截止2020年,居住在城镇的人口占比63.89%(六普时的城镇化率为49.68%),城镇化率离70%这一公认的达标水平还有很长一段距离。推进新型城镇化依然是国家的政策大方向,包括就近城镇化、大城市化、都市圈发展、县域城镇化等,郊区新城等,多种形式的城镇化还有巨大的潜力,政策也会大力引导,带来的新增住房需求还很大。

同策研究院分析师汪恒认为,2020年人口城镇化率达到了63.89%,同整体人口数据类似,2020年的数据飙升是普查的结果,这表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率低估了。这一数据对于房地产市场并不友好,因为快速城镇化是有区间的,大致在50%-70%之间,过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限,我国房地产新房市场有可能提前到顶。

亿翰智库事业合伙人、可研智库创始人贾春晖表示,实际上开发商现在除了在一线城市之外,在二三四线城市,四五线城市的成功,实际上都是在城镇化整个进程中还大有可为,可以看到空间。

家庭规模下降至2.62 未来小房子更受欢迎

从家庭户人口上看,本次家庭户规模继续缩小,平均每个家庭户的人口为2.62人,比2010年的3.10人减少0.48人。户人口创新低且低于3人。

同策研究院分析师汪恒分析,家庭户规模从2010年的3.10下降到2.62,这是一个很大的降幅,这种现象也同大家的日常感觉一致,家庭户规模的下降必然带来房屋成交结构的变化,未来更小的房子肯定会更受欢迎。而且家庭户规模的大幅下降还说明另外一个问题,放开生育可能也没办法让大家多生了。整体看来,未来房屋要向小型化发展。

知名地产分析师严跃进表示,从家庭结构上看,全国平均每个家庭户的人口为2.6人,比2010年减少0.5人。这和过去10年年轻人进城购房下的居住模式转变有关。不过家庭户人口规模有变动可能,尤其是二胎政策下,部分家庭人口将增加,对于住房消费会提出新的要求。比如说近期厦门积极优化保障性租赁住房户型,就是值得肯定的地方。而从年龄结构看,与2010年相比,0—14岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.4个和5.4个百分点。

换而言之,小孩子和老年人的比重是在增加的。从后续市场展望看,教育学区资源的配置、商业零售、社区居家养老等内容将面临新的变化。尤其是十四五期间持续强调做数字家庭的概念,后续地产业务开发应该结合此类新要素,进而形成更为匹配的产品。

人户分离人口增长88.52%,未来各城市抢人大战更加激烈

本次人户分离人口为49276万人,其中,市辖区内人户分离人口为11694万人,流动人口为37582万人,其中,跨省流动人口为12484万人。与2010年相比,人户分离人口增长88.52%,市辖区内人户分离人口增长192.66%,流动人口增长69.73%。

同策研究院分析师汪恒分析,早在2019年12月底,国务院就要求城区300万人以下的城市开放落户,人户分离人口在过去十年增加了88.52%,可以预期的是人口流动不会停止,但人户分离的现象却会消退,因为开放落户之后,人户分离的情况就不会再存在,考虑到整体人口形势,未来各个城市之间的抢人大战会更加激烈,房地产商投资布局更需要从城市基本面出发,判断这个城市未来的发展前景和人口形势,这样才不能踏错节奏。

知名地产分析师严跃进表示,从人户分离和流动人口等因素看,可以看出背后的购房需求。尤其是包括跨省流动人口和省内流动人口等变动,其实都会带来很多需求。这两年要格外关注省内流动人口的变动,尤其是到省会城市就业和购房的需求,这也可以解释为什么很多购房需求集中在省会城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,人口绝对量与对楼市有影响,但绝非一对一的简单推理,否则的话,印度地产市场也应该不错,但恰恰相反。我们讲,楼市还有未来,还能稳定,人口只是一方面,我们的工作人口、红利人口绝对量大,并且向东部、南部发达区域迁徙以及自古以来亘古不变的买房极端诉求,加上消费升级带来的旧改需求,这才是住房发展的重大空间。

编辑:刘云
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