地产大事件|一周热点回顾(04.26-04.30)

本文来源于:新地产 王亚冉 2021/05/01

速览一周行业要闻

【政策】

中共中央政治局会议:防止以学区房等名义炒作房价

中共中央政治局4月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,听取第三次全国国土调查主要情况汇报,并审议《中国共产党组织工作条例》。会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。同时,从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为,遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”。要继续推动城乡存量建设用地开发利用,完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系。要强化土地使用标准和节约集约用地评价,大力推广节地模式。

小编点评:此次政治局会议提及学区房内容,比较罕见,充分说明党中央对于学区房的管控导向,也反映出此类问题的严峻性。

住建部等六部门联合发文 加强轻资产住房租赁企业监管

4月26日,住建部、发改委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。《意见》强调,住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月,除市场变动导致的正常经营行为外,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。同时,住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同,不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。《意见》还提出加强住房租赁市场租金监测,密切关注区域租金异常上涨情况,对于租金上涨过快的可以采取必要措施稳定租金水平。

小编点评:此次发文政策严厉、方向明确,剑指租赁市场中存在的各种违规行为,有助于规范市场经营,同时防范金融风险。此外,租金若有异常上涨现象将受到关注,后续或与房价管控一样,异常上涨必被打压。

楼市监管脚步不停 多地发文调控

楼市调控热潮还在持续。本周,嘉兴月内二度加码调控,明确暂停向拥有3套及以上住房的本市户籍家庭出售市区内商品住房;意向购房人数大于开盘销售房源数的,将全部采取公证摇号排序选房。东莞出台新房限价细则,新房上调销售价格的间隔时间,由取得预售后半年延长至一年,且涨幅不超过3%。广州番禺区发文表示,商品房销售须明码标价,执行“一房一价”,并严肃查处房企和中介弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。武汉全程监管新房销售,总建面20万平方米及以上的项目最多分5次开盘,杜绝饥饿营销。南京多部门核查“虚构人才身份购房”,涉嫌违法犯罪行为将移转公安部门查处。此外,广州、兰州、哈尔滨等地也召开相关部门会议,打击违法违规行为,治理房地产市场乱象。

小编点评:随着违规资金“入楼”,普通商品房、存量学区房甚至人才住房都出现了炒作现象,严重扰乱了楼市秩序。楼市监管风暴还在持续,监管内容逐渐多元,预计后续会有更多城市继续出台或加码政策,维持楼市平稳。

多地出台公积金收紧措施

本周,南京、武汉、南通出台公积金新政。其中,南京发布了新修订的公积金缴存、提取、贷款三份实施细则,新增“缴存基数不超过市统计部门公布的上一年度职工平均工资的3倍”要求,并提出保障职工购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房提取住房公积金,增加省市互联还贷业务;此外对已有两套及以上住房的家庭停止公积金贷款。武汉对《武汉住房公积金提取管理办法(征求意见稿)》公开征求意见,其中提到重点支持职工及其配偶购买首套自住房,有条件地支持购买第二套改善型自住房,不支持购买第三套及以上自住房。南通也对公积金贷款政策进行调整,购第二套住房最高贷款额度为20万元,较之前下降50%。

小编点评:随着近期楼市成交火热,公积金流动性不足已在多个城市中体现。在楼市调控下,公积金适度收紧有利于为市场“降温”。不过,对于正常刚需自住需求,公积金贷款还是支持的。

京沪两地出台公租房相关政策

本周,北京就《关于进一步加强本市公共租赁住房资格复核管理的通知(征求意见稿)》公开征求意见。意见稿提出,拟设立公租房资格“有效期”制度,取得公租房备案资格的家庭要在轮候期间进行资格定期复核,每满24个月并提前1个月主动申报家庭情况。同时,对于轮候时间超过5年的备案家庭,管理部门也可结合家庭轮候时间、困难程度等实际情况,直接发放选房通知单组织选房。上海放宽公租房申请门槛,优化了公租房准入条件中居住证、社保年限两项条件,并将套均建筑面积标准从“一般控制在40-50平方米”调整为“一般控制在60平方米以下”,以利于增加二居室房源的配置。此外,上海此次还提出加强对违规违约行为的技术管控,并发展应用智能门禁。

小编点评:北京对公租房家庭定期复核,让真正有迫切住房需求的家庭获得住房保障,保证了分配公平。上海上调公租房套均面积,则是结合了居住条件改善的发展趋势,目前多数家庭对增大户型的需求增加,有利于居住空间的舒适。

合肥回应购房“刚需35岁限制”:必要时进一步完善相关政策

近日,合肥楼市新政中规定刚需购房人除了要满足市区内无房、缴纳一定期限的税收和社会保险等规定外,还要满足“年龄在35岁以下”,引发众多质疑。对此,合肥市房产局表示,出台该政策本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限,能够参加首批刚需摇号,可按最低首付比例购房,减轻年轻人购房压力,必要时将对相关政策进一步完善。新华每日电讯对此表示,制定公共政策应保障基本公平,展现出对人群的无差别待遇。将买房资格与年龄条件特别是“35岁”捆绑,将加剧社会“35岁+人群沦为人力成本”的焦虑情绪。

小编点评:当下,“35岁+”被看做是人生和事业的分水岭,且已成为一种备受争议的社会现象。让原本就遭遇“中年危机”、事业危机的“35岁+”人群,在买房安居上面临更难的困境,确实给人以较大打击。如今大城市房价高企,首付也不是几年就能攒齐,这样的“一刀切”难以满足民生期待。

【市场】

多城开启首轮集中供地 越秀、融创、龙湖频出手

本周,广州、重庆、无锡、沈阳进行首批“两集中”土地出让活动。其中,广州最终以906亿元出让42宗地块。越秀成为最大赢家,以超177亿元的价格拿下8宗,其中两宗通过摇号获得。珠江、金地拿地数量也达3宗。重庆主城区首批46宗地块以635亿元成交,平均溢价率超40%,其中融创、龙湖两家龙头企业表现活跃,分别以99.09亿元、96.64亿元拿下8宗及5宗。保利、中交、佳兆业各得2宗,万科、旭辉、中海也有收获。无锡首批16宗地块揽金256亿元,融创及其联合体以66.78亿元竞得4宗,再次成为最大买家,龙湖则以10.4亿元竞得2宗,建发、仁恒、绿地香港等均有斩获。沈阳以198亿元出让22宗地块,保利以31.36亿元竞得3宗,万科以34.09亿元竞得3宗,远洋、华润、招商等各有所获。此外,上海召开首批集中供地信息交流会,首批约50宗地块总面积250公顷,并将竞价方式由原先的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。北京、苏州、常州、宁波、郑州等城市也发布了首批地块详细名单。

小编点评:“两集中”拍地大幕已经拉开,第一批土地整体质量优渥,各大房企摩拳擦掌,竞争激烈,可以看出,资金实力雄厚的龙头企业、国企央企更是该出手时就出手。

涨幅高达50% 深圳围堵炒卖小产权房

据多家媒体报道,继深圳新房、二手房均遭调控后,部分炒房热钱流向了深圳小产权房。央视财经报道称,深圳部分区域甚至出现一房难求的现象,部分小产权房价格涨幅高达50%,且其中近八成购房者为投资客。这一消息随后也引起监管层注意。4月28日,深圳宝安沙井街道专门从事小产权交易的3家中介门店被相关政府部门连夜查封,随后整条街上16家中介门店全部停业,全市范围内中介都停止发布深圳小产权房的广告信息,并纷纷取消原有看房预约。专家表示,此类房屋本身产权不清晰,缺乏法律保护,交易环节存在风险,并在楼市中长期“隐形”,相关监管并不完善,过去一年深圳商品房市场调控高压,加之杠杆被严厉控制,炒房客只能另找出口。

小编点评:新房、二手房高压调控之下,炒房客又瞄准了小产权房。不过,此类房屋产权划分模糊,交易存在风险,购房者还是不要受市场炒作信息干扰,要通过正规渠道购买商品住房。

【企业】

房企2020年报季收官

本周,多家沪深上市房企发布2020年业绩报告。除个别企业外,大部分企业业绩下滑明显。泰禾集团营收同比下降近85%,归属股东净亏损高达49.99亿元。华夏幸福归母净利同比大降近75%,营收同比也下降3.8%。新华联归母净利润亏损12.86亿元,同比下降超258%。京能置业营收同比降幅也超70%,归母净亏损7132万元,同比大降496%。广宇发展在营收及归母净利方面降幅为14.1%及29.6%。绿地控股表现平平,营收、利润增幅均未超7%。此外,个别企业也实现了较好增长。中南建设归母净利同比增幅超70%、格力地产营收增幅超50%。此外,在 “三道红线”要求下,中南建设、荣盛发展位列“黄档”,均为“剔除预收账款后的资产负债率”一项踩线;滨江集团实现零踩线,位于“绿档”;而格力地产、泰禾集团、新华联、华夏幸福、绿地控股位于“红档”。

小编点评:房企年报季最后一周,企业表现不尽人意。但2020已经过去,房企更应把握现在,为2021的完美答卷做足准备。

万科又被“举牌” 这次是自己人

4月29日晚,万科发布公告称,公司收到德宇众及其一致行动人盈安合伙、盈嘉众合伙“举牌”,累计持股达到5%。据悉,1300多名万科员工组成投资平台盈安公司,而德宇众是盈安公司的全资子公司,盈安合伙和盈嘉众合伙则都是盈安公司实际控制和管理的合伙企业。换句话说,此次“举牌”是万科自己人穿了不同的“马甲”。据格隆汇报道,盈安公司是万科“事业合伙人制度”的产物。从2013开始,万科就按照“不同级别、不同比例”的原则,对万科各级雇员(包括高管层在内)的年终奖金进行了扣除留存,这笔钱在将近6个月后,被用于盈安合伙对万科A股股权的收购。受“宝万之争”影响,万科再未公示事业合伙人购入公司股票有关内容,进入长达五年的“静默期”。不过,投资者似乎并不买账,截至4月30日收盘,万科A报价28.17元/股,涨幅1%。

小编点评:此次“举牌”,本质是万科核心员工增持自家股票。不过,在不排除未来一年继续增持的情况下,万科股价会“一飞冲天”吗?还请时间来验证。

蓝光发展否认被收购传闻

4月27日,蓝光发展举行投资人电话会议,董事长杨铿,常务副总裁兼首席运营官杨武正等管理层否认了“蓝光被其他房企收购”传闻,并表示只是考虑项目层面引入合作,不会出让公司控股权,同时也否认公司总部将搬离上海。不过杨武正也承认,公司目前考虑在项目层面引入合作方,是以平衡公司短期现金流和长期发展考虑。会上,蓝光发展首席财务官欧俊明表示,今年以来公司以自有资金偿还债券共计35亿元,包括1月中票7亿元,3月公司债8亿元,以及4月美元债4.2亿美元中约20亿人民币以自有资金偿还。

小编点评:虽然否认被收购,但是对于蓝光来说,如何尽快盘活资产,回补现金流仍是当下亟待解决的问题。若要继续还债,还会导致拿地投拓减少,蓝光也有可能将继续变卖资产。

泰禾业主面见黄其森扑空 年报数据真实性遭质疑

据媒体报道,泰禾集团全国起势大会原定于4月28日上午在通州中国院子召开。当日,来自全国各地近百位泰禾烂尾楼业主赶到中国院子,想当面向黄其森讨要说法,不过却扑了个空。现场业主表示,他们已经以合同诈骗为由报案,表示泰禾原本该打入国家规定监管账户的资金都不翼而飞。当天没有见到黄其森,各地业主也表示不会放弃。根据泰禾集团起势大会及各个官方平台透露出的信息,包括南昌院子等项目已进入复工复产阶段,泰禾高层也提出要以“二次创业”的心态推进各项工作。泰禾集团本周发布的2020年年报显示,其营收36.15亿元,同比下降84.7%;归母净利润为-49.99亿元,同比大幅下降1171.83%。年报一经公布,引发众多投资者及业主举报,质疑数据真实性。有业主表示,北京院子二期38栋楼,目前仅十几栋封顶,北区大部分楼栋从2019年起就处于基坑状态,并没有出地面。但是,泰禾业绩报告却显示,北京院子二期已完工86.57%,这令许多业主无法接受。

小编点评:泰禾业主可谓是当前最头疼的消费者群体之一。黄其森为何不敢直面业主,背后原因可想而知。不过,随着起势大会传递出了盘活资产的信号,我们只能盼望泰禾能早日完成债务重组,给业主们一个交代。

物企上市潮持续

本周,四家物企向港交所提交招股书。其中,富力地产旗下富力物业,总在管建筑面积7160万平方米,这也是富力地产筹备近6年后物业板块IPO靴子落地。中梁控股旗下中梁百悦智佳服务,在管总建筑面积约2010万平方米,2018-2020年收入复合年增长率为100.2%。不过,其2018年-2020年毛利率接连下降,分别为33.6%、30.8%和28.4%。据悉,中梁百悦智佳的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务,而在过往记录期,非业主增值服务和社区增值服务的毛利率出现下降,拉低了整体毛利率。来自四川的明宇商服控股有限公司,在管建筑面积约290万平方米,主要为四川省成都市、南充市以及吉林省长春市在内的三个城市提供物管服务,其在管物业主要由密切关联方明宇集团开发。迪马股份旗下东原仁知,住宅及非住宅的总在管建筑面积分别为1430万平方米及680万平方米,约52.9%源自迪马集团及关联公司。另外,鲁商发展拟分拆鲁商服务在港交所上市;万科物业回应媒体称没有上市计划。此外,房企方面,三巽控股四度提交招股书,2020年其净利润3.67亿元,总土地储备440万平方米。

小编点评:物企持续“抢滩”IPO,一方面受自身发展需要,一方面可为母公司“输血”。在当前政策加持、资本青睐的环境下,物企更应把握机会冲刺上市。不过,服务质量与口碑才是决定企业发展的王道。

编辑:王亚冉
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