富力物业IPO引战10亿,李思廉与张力拉好友入股

本文来源于:乐居财经 2021/04/28

眼见他人高楼起,眼见他家宴宾客。

跳过常规的“官宣分拆”,李思廉与张力跨步走到了递表。

眼见他人高楼起,眼见他家宴宾客。筹备近六年,这一次李思廉和张力终于拉开了旗下物业IPO的序幕。姗姗来迟的富力物业,这一次没有拖沓,动作利索。

距离股权变动不到10天,富力物业的招股书就来了。

4月26日晚,富力地产旗下的富力物业服务集团有限公司(简称“富力物业”)向港交所主板提交上市申请,农银国际及中金公司为联席保荐人。

从2015年流露分拆物业上市之意,时隔多年“靴子”才终于落地。这条物业IPO之旅,李思廉和张力“起个大早”,却“赶了个晚集”。

物业早已不是六年前的模样,港股上市物企从两三家增至45家,目前与富力物业一起排队等候入场的物企多达14家。规模中等,资产负债率处于高位,富力物业的过会几率又有多大?

7.05%股权引10亿战投

不出所料,递表的富力物业,李思廉与张力仍是股权平分,不过比之前的50%有所减少,各自持股46.48%,而分走7.05%的便是两者的亲友。

随着富力物业招股书的披露,李思廉与张力筹谋上市之路的最终股权架构得以浮出水面。事实上,富力物业IPO的股权搭建之路,既是李思廉与张力的收权,也是其引入战投之路。

去年12月24日,此次上市平台富力物业服务集团有限公司在开曼岛注册成立。相关股份配发及发行后,李思廉与张力通过各自的全资控股的离岸公司翠和、贤立、元雅,以及鸿泽、敏力、正旭分别拥有4.55%、5.05%、40.40%。

递交招股书的半个月前,4月11日,独立第三方升卓与翠和及鸿泽订立股份转让协议。据此,升卓同意以总代价人民币10亿元的等值美元分别向翠和及鸿泽购买3523股股份。

富力物业的招股书披露,升卓由陈思乐全资持有。不过关于陈思乐的信息并不多,仅知其是一名企业家,与富力相识多年,是李思廉与张力的亲友。

紧随陈思乐的战投资金结算完成,富力物业最终由李思廉、张力各自持股46.48%,陈思乐的升卓持股7.05%。

对于此次陈思乐的10亿元战投,富力物业在招股书中表示,“鉴于陈先生的业务网络及经验,其可协助我们拓阔股东基础及为本公司的形象增值。”

“低价”私有化

尽管多年以前就萌生分拆物业上市之意,但直到2019年底李思廉与张力才开始真正着手组建富力物业的IPO版图。

2019年12月11日,李思廉与张力各自出资50%成立合资公司——广州富星投资咨询有限公司(简称“富星投资”),以其作为整合平台,开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。

富星投资成立的当月,就快速收入了富力地产旗下的两家物业公司。前后相隔7天,富星投资先后从富力地产的附属公司各自对价500万元收购了大同恒富物业服务有限公司(简称“恒富物业”)、天津华信物业管理有限公司(简称“华信物业”)。

作为富力物业集团拥有的重头资产,去年4月,李张二人通过富星投资也将天力物业进行了私有化处理,代价3亿元收购其全部股权。

由此,资本化发行之前,富力地产旗下重要的物业资产公司剥离出来,收归于了李张二人的富星投资之下。

“物业公司出售价格几乎较公允价值折让90%”,此前,银河联昌证券曾在报告中表示,对富力地产以极低价向大股东出售物管业务的行动“非常令人失望”。

三笔交易总作价3.1亿元,而按富力物业招股书披露的2019年21.70亿元的营收计算,三笔交易的市盈率大概约7倍,而目前市场的平均市盈率约23倍,两者的确相差颇大。

独立第三方收入之谜

与多数分拆而来的物企不尽相同,富力物业对母依赖程度并不高。近三年来,其总收入的大部分来自独立第三方客户。

数据显示,2018—2020年,总营收分别为18.23亿元、21.70亿元及25.97亿元;而其中来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%。比重连年下滑,但仍维持在七成以上的水平。

不过,占比较高的独立第三方,收入却是个“谜”。从其他纬度披露的相关信息来看,直到2019年富力物业才有来自独立第三方的住宅物业项目签约,2018年和2019年的签约的商业物业项目也只有一个,签约面积11.5万平方米。

住宅物业签约及在管

商业物业签约及在管

此外,对近三年住宅物业与商业物业收取物业管理费用的披露,并没有独立第三方物业开发商的数据。

在富力物业的招股书中,“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商单独开发的物业”,而在最终付费客戶类型划分中,富力物业没有对其中的“独立第三方”作进一步的界定。

同样挂上了“独立第三方”之名,来自独立第三方的在管规模与收入之间的对应情况疑惑难解。

商住项目连年亏损

去年6月,富星投资旗下注册成立了广州富邻商业运营有限公司,分属于商务服务业;两个月后,富力物业又正式推出“富物商企”品牌,乐居财经曾分析,富力物业会打包“商管+物管”上市,招股书中,富力物业也将商业囊括在内。

截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目,分布在国内26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积为6940万平方米。

其中,住宅物业的在管建筑面积为58.1百万平方米,商业物业的在管建筑面积为11.2百万平方米。住宅与商业的物业管理规模占比分别为83.7%和16.14%,收入贡献占比分别为67.6%和32.4%。

截至最后实际可行日期,富力物业的总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。不过在管面积与目前45家已上物企相比,处于中游水平。

富力物业商业物业主要包括零售物业、写字楼及服务式公寓,签约管理的其他商业物业还包括教育机构及产业园。

近三年,富力物业管理的住宅与商业物业年年都有亏损项目。

招股书披露,2018年、2019年及2020年,富力物业管理的56、53及59个住宅物业项目分别产生5970万元、3790万元及4030万元的亏损;同期,在管的商业物业亏损项目分别为51、53及52个,产生的亏损分别为2330万元、1380万元及920万元。

此外,截至2020年底,富力物业的住宅物业管理板块毛利率为13.9%,整体平均物业管理费2.41元每月每平方米;商业管理板块的毛利率为32.4%,整体平均物业管理费10.08元每月每平方米。

对标同样打包“物管+商管”等待上市或已经上市的物企,富力物业的竞争力稍显不足。以同样排队的中骏商管为例,截至2020年9月30日,其住宅物业管理项目的毛利率在32.3%,商业物业管理服务的平均物业管理费29.5元,毛利率在58.8%。而富力物业的毛利率与之差出一半之多。

此外,富力物业的资产负债率处于较高水平,已经连续三年均超过100%。截至2020年底,其资产负债率为109.1%,较2019年上升1.2个百分点。

编辑:王晗玉
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