广州集中供地落幕 906亿成交 “打响第一枪”之后

本文来源于:观点地产网 2021/04/28

至于广州这场集中供地出现的“特点”是个案还是具有普遍性,或许在随后即将上演的多个城市集中供地中可以得到更多的观察和解读。

广州这几日天气并不算太好,阴郁,时时细雨纷飞,空气中弥漫着潮湿的水汽。

这样的天气丝毫没有影响开发商的拿地热情,4月26-27号两日集中供地,以最终总成交906.02亿元而落下帷幕。

作为第一个进行大规模集中供地的一线城市,广州在两天之内集中出让48宗地块,总用地面积达278.14万平方米,总规划建筑面积929.69万平方米,总起始价高达901.4亿元。

最终,除6宗地块流拍外,其余地块全部卖出,但还有4宗地需摇号确认归属。

其中,4月26日合计出让24宗地块,总出让面积152.2万平方米,总起始价402.46亿元。结果是2宗地流拍,4宗需要摇号确认归属,22宗地以452.38亿元总价成交。

4月27日出让24宗地块,总出让面积241.4万平方米,总起始价498.9亿元。结果4块地流拍,20宗地以453.64亿元总价成交。

也是是巧合,两天的成交额竟出现了意外的平衡。

唯一港资拿地

如果说前一天拍地是国企唱了主角的话,那么4月27日登台的开发商则更加多样,不仅出现了本次竞拍中唯一的港资房企,还有不少民企,以及外地开发商。

据观点地产新媒体此前报道,这次拍地中唯一有所收获的港资房企就是此前在广州已有多个项目的新鸿基地产,以70.82亿元斩获广州番禺南站TOD地块,但若加上需要付出34.6073亿元相关配套设施的建设成本,新鸿基实际上总投资金额高达105亿元。

这也是本次拍地中成交价格最高的一宗地。

公开信息显示,该地块挂牌总价为70.82亿元,起拍楼面价11493元/平方米,本身就是本次挂牌的48宗地中总价最高地块。

该宗地用途为商业设施用地、商务设施用地、二类居住用地,计容建面高达91.7万平方米(其中,住宅建面17.7万平方米),也是此次挂牌48宗地块中,体量最大的项目。

观点地产新媒体后来了解到,其实此地块挂牌之初,便有声音认为该地块是定向新鸿基的。

出让条件显示,要求竞得人取得的用地须用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设,且自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积(即:740252平方米)的50%,年限不少于20年。

如此种种的要求,让外界认为指向性颇为明显。

另一方面,对于已经在广州有两个商业项目——天环广场和天汇广场,以及运作过林和西旧改、猎德旧改的新鸿基来说,这也是其在广州补充土地的好机会。毕竟,最近一两年,新鸿基在广州的土储并不多了,只有位于南沙的庆盛枢纽综合体项目。

值得一提的是,庆盛枢纽综合体也是TOD项目,看起来新鸿基已经决心将其在香港多年的地铁上盖开发经验带来广州进行复制。

除了新鸿基这宗地外,南沙横沥岛义沙涌以西地块则成为另一个关注焦点。

2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块是4月27日出让的第一批地块,在平安、越秀、旭辉、金茂等14家房企的激烈竞争中,该地块被抢拍至67轮,最终被建发以201782万元+3600平方米配建面积拿下,折合楼面价约23604元/平方米。

此价格也刷新了南沙地价,当结果一出,广州业内人士纷纷惊呼,南沙房价可能很快进入5万元时代。

广州分析人士认为,这或许还是代表了开发商对南沙板块未来的看好。

实际上,自2015年南沙被定为国家自贸区后,房地产开发的速度加快不少。再加上“一带一路”、大湾区等利好,南沙的投资热度似乎仍将持续。

合作者与外来者

和4月26日拍地相比,本日还有一个更为明显的特点,就是房企合作拿地占据了不小比例。

最终成交的20宗地块里,有4宗是被联合体拿下的,而26日成交的22宗地块则未出现联合体拿地。

具体来看,上午第一轮拍地中,经过47轮竞价,深圳市新伦投资咨询有限公司、永州湘福房地产开发有限公司以7.71亿元竞得增城区朱村街朱村大道中18003200A21013号地块,溢价率42.5%,楼面价14262元/平方米。宗地面积17258.26平方米(规划建设用地面积14614.42平方米),起始价5.41亿元。

实际上,这就是首次在广州招拍挂市场拿地的上坤联合体。

中午进行的第二轮拍地里,合作拿地变得更多了。

白云石门街朝阳联新东街AB2401065、73、76地块,据观点地产新媒体了解,这宗地竞价半小时即获得17轮报价,成为白云区热地,最终被招商与弘阳联手以35.9亿元成交,折合楼面价26642元/平方米。

毗邻建发所拿地块的另一宗南沙地块,横沥岛2021NJY-5地块则呈现出与“隔壁邻居”完全不一样的境遇。不但没有几家开发商下场竞拍,甚至直接底价成交。

广州城建开发南沙房地产有限公司、广州南投房地产开发有限公司、中铁建南沙投资发展有限公司联合以8.61亿元拿下,折合楼面价19300元/平方米,该地需要按要求建设指定的南沙区重点工程项目(一期),建设成本约19亿元。

按此计算,该地块实际总成本为27.61亿元。

已经在前一日拿下两宗地块的融创继续在增城补充土地,只是今天还带上了一家外地国企厦门国贸。

融创携手厦门国贸成功竞拍增城区荔湖街增城大道三联路段北侧18005204A20016号地块,成交价43.18亿元,折合楼面价9003元/平方米。

据悉,该地块为二类居住用地(R2)(可兼容商业),宗地面积139479.59平方米(规划建设用地面积133226.72平方米),计容建筑面积479616平方米,挂牌起始价43.18亿元,最高限制地价62.61亿元。

可以看出,这些联合拿地的企业组合中,几乎都是品牌房企与外地企业的组合,这也是一直寄望进入大湾区的外地开发商进入广州市场的一种路径。

还有一些“过江龙”选择“单枪匹马”杀入广州房地产市场。

总部位于重庆的华宇集团以6.79亿元竞得从化区街口街从城大道东北侧旺城南片区地块二,楼面价7357元/平方米,宗地面积61113.31平方米,起始价6.59亿元。

总部在西安的天地源在37轮竞价后,以12.43亿元竞得番禺区石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块,竞配建面积900平方米,楼面价18010元/平方米,溢价率39.5%。

深圳房企卓越和力高也有所斩获——卓越经过54轮竞价,以29.97亿元竞得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块,竞配建面积3600平方米,溢价率45%。宗地面积6.63万平方米,起始价20.67亿元。

力高集团以底价11.39亿元摘得增城区荔湖街荔城西环路北侧18005204A21005号地块,楼面价10800元/平方米。宗地面积2.93万平方米,建筑面积10.55万平方米,起始价11.39亿元。

分析人士认为,本次广州拍地吸引了这么多外地房企,说明他们对广州市场未来的走向依然持看好态度。

事实上,作为大湾区唯二的一线城市,广州不管是地价还是房价相较深圳都处于低位,对外地开发商来说,进入门槛可能更低一些,如果布局顺利,亦能享受到大湾区的发展红利。

“打响第一枪”之后

今年2月26日,22个重点城市对住宅用地实行“两集中”的新政正式出台。

所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;第二是集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市,包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

截至目前,22城多数已披露了供地计划,并逐步进入供地高峰期。

据悉,平安证券在研报中统计称:“从首批供地数量看,11城首批供地面积占2021年全年计划比重为34%,其中7城首批供地占比超过30%,广州占比甚至高达62%。”

而广州这两天的卖地,可以说打响了一线城市集中供地的第一枪。

从最后结果来看,广州业内人士认为,有地块受到了热烈追捧,也有地块以流拍收尾,这说明广州市场呈现出“冷热不一”的情况。

“总体来看,集中供应应该还是平稳了土地市场,不然单独供应有些地块可能成交价会更高。”业内人士认为,这次供地还为一些外地企业进入广州提供了机会。

或多或少,达到了此前实行“集中供地”政策的目的。

在相关政策出台之初,曾有企业人士对媒体表示:“集中大量供应土地,有望降低参与单块土地招拍挂的资金量,从而降低土地溢价率,提升项目利润率。”

中信证券也曾在报告中指出,土地集中分批次出让,有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求,企业很难在多地针对大量地块同时缴纳保证金。单块土地可参与的房企数量可能会下降。因为即使是比较激进的企业,也只能量力而行参与一部分土地出让。

至于广州这场集中供地出现的“特点”是个案还是具有普遍性,或许在随后即将上演的多个城市集中供地中可以得到更多的观察和解读。

据观点地产新媒体不完全统计,4月28日,重庆、无锡将有大量土地供应,4月30日,上海将宣布集中供地计划,5月7日接连两天,杭州有接近900亿的土地要入市,5月8日,北京也将上演千亿土地出让大戏。

编辑:王晗玉
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