从三大房托底层资产解析REITs发展

本文来源于:观点地产网 2021/04/21

成功收购的优质资产也需要进行优化升级以及精心管理,才能焕发光彩。

原标题:原报告 | 从三大房托底层资产解析REITs发展

3月,国内赴港上市的唯二REITs机构招商房托和越秀房托相继召开了业绩会。

总体来看,两家业绩可圈可点,招商房托业绩维持稳定,越秀房托受新冠对酒店业务影响业绩下滑,但主要的写字楼业态业绩不降反升,表现亮眼。

年报显示,招商房托2020年收入3.7亿元,去年同期为2875.9万元;物业收入净额2.74亿元,去年同期为1768.8万元。租金收入总额人民币3.13亿元,减幅为6.7%。报告期内,物业组合的整体出租率由2019年度的88.0%降至84.3%,减幅为3.7%。

越秀房托财报来看,2020年全年收入总额17.59亿元,较去年20.58亿元下降14.5%,物业收入净额13.23亿元,较去年14.95亿元下降11.5%;物业组合估值变动不大,从2019年的349.61亿元略微下降至344.88亿元,同比减少1.4%。

通过对比两家REITs及亚洲最大REITs领展的底层资产,我们可以管中窥豹,了解REITs行业的基本情况,解析其发展模式。

底层资产收购要点

受新冠疫情影响,不少优质资产开始流入市场。于市场低点入手收购,对于REITs来说,是不可多得的投资机遇。

从几家REITs的动作来看,招商房托及越秀房托虽然表露了有进行收购的意向,但目前并没有任何动作。而领展在这方面则灵活得多。

最近领展抓住机会以27.72亿从GIC(新加坡政府投资公司)手中收购了七宝万科广场50%股权,是一个收益较为可观,且抗风险能力强的资产。

而在去年新冠导致国外资产价格更为低迷的时候,领展也投资了英国、澳洲核心地区写字楼物业,无疑是抓住了市场风险带来的机会。

从资产收购方式来看,REITs基本还是偏向全资持有,而越秀房托、招商房托旗下项目主要是来源于母公司的开发项目。

领展在收购七宝广场之前也一直坚持全资持有,不过自去年12月香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》修订文件,提出容许房托基金在符合条件情况下,投资于少数权益的物业,使得REITs的投资更加灵活。于此,领展亦实现了在七宝广场项目上持股50%的可能。

事实上,少数持股更有利于进行资产扩展,用更少的钱收购更多的项目;其次打开了跟内地开发商的合作渠道,未来有更多的机会买到一些好项目,也加强了跟本土团队的交流学习。

注:领展结构占比由资产估值计算,招商房托、越秀房托资产占比由资产面积计算

注:领展结构占比由资产估值计算,招商房托、越秀房托资产占比由资产面积计算

数据来源:企业年报,观点指数整理

从资产结构上看,领展截至2020年9月30日零售物业占比72.64%,停车场物业占比15.58%(按估值计算),写字楼占比11.77%;招商房托旗下5个项目仅花园城为购物中心,其余均为写字楼或者写字楼综合体,写字楼占比80.75%;而越秀房托业态较为丰富,包含零售、写字楼、酒店、服务式公寓,尤以前两个业态为主。以面积看,写字楼物业占比73%,零售物业占比12.35%。

对比三家企业的数据,可以看到,REITs更偏向于现金流稳定的资产,而写字楼和零售是每个REITs的不二选择,因此在资产构成和收购标的选择上,也占有较大的比重。

金融杠杆与成本

2020年12月,香港证监会已经将房托的投资杠杆从45%提升到50%,为房托基金发展带来正面利好。

对比三家REITs的资本负债率,2020年底招商房托的资本负债率为27.9%,越秀房托资本负债率38.6%,而领展截止2020年9月30日的中期资本负债率仅为24.19%。可以看到,REITs存在较大的杠杆空间,利好优质新资产的注入。

另外就是融资方式带来的成本影响。领展平均借债成本由2019年9月30日的3.52%下跌至2020年9月30日的2.84%;越秀房托的整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%,1月更是发行了一笔2.66%的4亿美元票据,融资成本进一步下降;而招商房托2019年末的加权平均利率为2.75%。

除此之外,金融也是REITs会利用的手段,包括大股东让渡收益权、直接补足收益、派发递延股票等,总的来说是为了提升或保持收益率。

虽然看似拆东墙补西墙,但如果应用得当,未来增值空间能够抵消补贴的影响,也不失为一个合理的策略。

以越秀房托的广州国际金融中心为例,2012年该资产还处于培育期,写字楼出租率仅50%,如果直接收购势必会降低REITs的收益率。

越秀房托通过发行递延单位股份给越秀地产作为收购对价,并没有完全直接支付收购现金,给了越秀房托充足的时间培育资产,提升出租率和资产规模。

总体来说,REITs在借贷利率上相比开发商等房企具有明显优势,杠杆率整体偏低,财务水平健康,当然也与REITs扩张节奏相对缓慢谨慎,资产也比较优质分割不开。

资产优化升级与管理

成功收购的优质资产也需要进行优化升级以及精心管理,才能焕发光彩。

招商房托利用疫情带来的空置率上升对旗下资产投资4亿元进行全面改造,在保留物业原有设计的基础上,通过加入现代化设计和智能技术来提升物业的整体品质和特色,进一步提升旗下甲级写字楼在深圳市场的竞争力。

深圳作为粤港澳大湾区战略发展的核心引擎城市,区位条件优越,产业基础扎实,能为五项物业带来巨大的未来发展潜力。同时,深圳地铁12号线即将于2022年正式开通,而招商房托当前的5处物业均沿线布局,升级改造叠加地铁红利,资产价值将进一步提升。

管理方面,招商房托通过调整内部租户结构,使得2020年的租金单价基本与去年持平;成功吸引大型战略租户进驻,整体出租率维持在84.3%,较去年的88%稍有下降。虽然向租户提供了2380万元的一次性租金减免导致2020年收益减少了2230万元,但能够在疫情打击下基本维持去年水平已是管理有方。

越秀房托方面。物业的整体续租率已连续三年下降,2018年-2020年,分别为80%、73.6%、65%。过去一段时间内,越秀房托也一直在调整自己的租户结构。疫情期间,服装批发市场白马大厦的出租率虽然遭受了不小的压力,但是越秀房托给场地焕新升级,打造“时尚之芯”新定位,积极吸引高端品牌,成为商圈首个复市表率。

领展也趁此机会进一步扩展内地版图,此前其在内地花费6年收购的5个全资项目,没有进行统一的品牌规划,亦没有大力宣传输出品牌特色。去年8月领展对深圳核心项目怡景中心城进行资产提升,今年一季度领展将所有项目正式统一名称,同时在上海设立了其在中国内地的运营总部,明确提出2025年前内地资产占比达到20%(目前为13.2%)。

设立运营总部即意味着内地项目将得到更多资源倾斜,包括人才储备及管理等。作为亚洲最大房托,如今统一改名和设立运营总部,体现了领展输出品牌和管理的决心。

编辑:王亚冉
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