遭约谈后广州楼市风声鹤唳 热点区域部分项目预售证“难产”

本文来源于:财联社 2021/04/19

“当前政策下,随着新增供应量的增加,市场供求关系将有所改善,市场走势会更加趋于平稳。”李茂喆说。

原标题:调查|遭约谈后广州楼市风声鹤唳 热点区域部分项目预售证“难产”

财联社(广州,记者 陈业)讯,房贷政策趋严背景下,广州三月新房价格环比仍出现了上涨。

4月16日,国家统计局披露的三月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。具体来看,北京、上海、广州和深圳四个一线城市分别上涨0.2%、0.3%、1%和0.1%。其中,广州环比领涨一线城市。

虽然三月新建住宅价格仍在上涨,但受调控影响,眼下广州部分热点区域进入了“博弈期”,热点区域部分楼盘出现了预售证“难产”。以黄埔区为例,部分热点楼盘蓄客已久,但预售证迟迟未下发,出现无货可售的局面。

对于未来广州楼市走势,中指研究院广州分院研究总监谢俊云认为,在各项政策发力下,未来短期房价应该是稳中微升,长期看潜力仍存。“楼市调控与信贷政策趋严背景下,未来广州楼市将跟随国家政策基调,以稳为主。”

部分热盘预售证“难产”

据广州市阳光家缘网站公布的信息,今年2月9日至3月5日期间,广州近一个月未批预售证;不过,3月5日至记者截稿已陆续为超过60个项目下发了预售证。另一个情况是,部分热点区域的热点楼盘至今未下发预售证。

以黄埔区为例,去年受人才新政等影响,该区楼市成交火热。区域内部分项目因区位优势明显等因素,而备受追捧。

早前三月中下旬,财联社记者曾走访该区域内的大壮名城、融创龙翔广府壹号项目,现场销售介绍,项目蓄客时间较长,且已有客户交钱锁定房源,预期项目均价或超6万元/平方米,而6万/平方米的单价,已创下该区域新高。彼时,这两个项目的销售人员对记者表示,“项目并不愁卖,大部分房源均已有客户锁定。”

但近一个月时间过去,至今黄埔区的大壮名城、融创龙翔广府壹号、合生中央城等项目,仍未拿到预售证。

大壮名城一位现场销售人员告诉记者,“由于上面卡得紧,黄埔区多个项目都没拿到预售证。我们自己的项目,已有三个月没有新货可售。”

融创龙翔广府壹号一位销售人员也表示,因为对预售证的管理较紧,黄埔区几个热点楼盘都没有拿到预售证。

不过,这位销售人员向记者透露,自己所在的项目可能不会因价格指导,而调整开盘价格。“调价的话,或考虑以毛坯入市。项目已有三百人的登记量,不担心项目去化问题。”

克而瑞广州区域分析师肖文晓表示,“4月2日广州已发文要加强新房价格指导,对不接受价格指导的不予发预售证,这势必对一些原本想要挑战片区纪录的高价盘产生影响,博弈加剧也会导致预售证难产。”

开发商观望后续政策走向

对于当前项目预售证“难产”的问题,谢俊云表示,现在黄埔区很多热门楼盘对外的吹风价均超过5万元/平方米,但有消息称这些区域的最高限价或为5万元/平方米。“由于房企预期较高,所以很多楼盘未拿或者拿不到预售证。目前开发商也在观望后续政策走向。”

贝壳研究院院长李茂喆称,近期也发现部分区域存在获取预售证节奏偏慢的情况,一些市场关注度较高的楼盘,迟迟没有获取预售证。“我们不能肯定是否一定存在博弈,但之前出台的政策中,有明确提及‘对不接受政府价格指导的项目暂不核发预售许可证’。”

肖文晓介绍,受部分项目预售证“难产”影响,近两月黄埔区新建商品住宅供应明显减少。其中,二月供应房屋套数仅为79套,三月为338套,供应面积分别为7237平方米、35245平方米。

即便供应减少,受往期成交数据影响,三月黄埔区一手住宅网签为2086套,虽然比不上去年11月、12月,但成交也创下黄埔区近12个月第三高。

部分热点项目预售证遭遇“难产”后,项目最终是否会选择以低于市场吹风价的价格入市,成为市场一个热点话题。

李茂喆表示,目前市场最大的问题在于供应不足。所以在对投资、投机行为进行必要的抑制之外,也应该保障市场的供给,打击捂盘囤地行为,加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

“当前政策下,我认为多数超过政府指导价的项目,最终备案价格应该会比预期有所下降,但也应注意‘双合同’等灰色操作。同时我们也建议对接受政府价格指导的项目予以鼓励,尽快核发预售许可证以补充市场货量,改善供求关系。”李茂喆补充道。

不过,开发商对政策的观望,可能很快将被打破。4月8日住建部约谈的几个城市中,广州也在其中。被约谈后,广州很快做出了反应。

4月15日,广州市政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人,分别要求各区按照分区精准施策的原则,进一步做好分类指导和精准施策。各区政府要严格落实属地责任,切实做到分类施策、精准发力,果断采取措施稳控市场。

政策或以打“补丁”为主

广州会否继续出台严厉调控政策,成为市场关注的焦点。而在四月底,广州即将迎来首批集中供地,叠加政策可能的走向,开发商投资决策或生变。

谢俊云称,当前广州楼市调控政策虽然在持续收紧,但部分市场观点仍认为调控力度偏弱,而在被约谈后,预计广州将会出台新的楼市调控政策。“主要是对此前四月出台的调控政策进行细化,执行限价政策的同时也将严查双合同,杜绝‘双合同’重出江湖。”

针对去年广州多个区域推出的人才购房政策,预计将逐渐收紧。另外,针对“假离婚买房”预计也将会有相关政策进行“打补丁”,信贷政策也将是未来广州楼市调控的关键点。

在4月15日约谈六个区的时候,广州市政府同时要求市政府各相关部门和金融监管部门,增强房地产调控协同联动,严厉打击捂地囤地行为,加强新建商品住房价格指导和房地产金融管理和市场监管,确保广州市房地产市场平稳健康发展。

此外,广州在4月15日还通报了严肃查处房地产市场违法违规销售行为。谢俊云认为,这主要是针对当前市场存在的乱象进行整治。“这契合此前四月初出台的调控政策,从市场销售端进一步的整治,也是进行下一步调控政策的前菜。”

肖文晓也表示,近期加大整治房地产市场秩序,也是应住建部约谈的要求,严格执行原有的监管政策,稳定市场预期,从而减轻调控加码的压力。

“广州针对房地产市场升温,已出台了一定措施,并对稳定市场起到了一定作用,所以这次约谈在要求跟紧形势的同时,也有肯定。住建部明确,应加强实施效果评估,及时完善相关政策。后续政策效果评估需要一定时间,预计后续政策,会以打补丁为主。”肖文晓称。

李茂喆认为,统计局公布的最新房价数据仅仅能反映当下已经发生的结果,并不太能说明长期走势。不过,从长期来看,广州常住人口1500万,年平均增长在45万人左右,可以说广州是少数几个常住人口庞大且增长规模可观的城市之一,庞大的人口基数是房地产市场需求的有力保障。

“当前政策下,随着新增供应量的增加,市场供求关系将有所改善,市场走势会更加趋于平稳。”李茂喆说。

编辑:王亚冉
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