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南京办公产品市场现状和板块分析——河西篇

本文来源于:财经网南京 赵志 2019/11/15

写字楼是城市经济发展的重要载体,提升了城市的形象和竞争力,折射出了一个城市的发展历程和特性。

南京办公产品市场现状和板块分析——河西篇

写字楼是城市经济发展的重要载体,提升了城市的形象和竞争力,折射出了一个城市的发展历程和特性。

近年来,由于全国大中型城市的土地资源日渐稀缺,特别是优质地块土地竞争愈加激烈。而办公类产品由于资金回收周期长,运营成本高,加上房企利润减少,因此房企拿地、尤其是纯商业办公用地的积极性有所下降。

从数据上看,2009-2018年,虽然全国写字楼用地投资额总体呈上升趋势,但增速逐年放缓。从去年开始,全国办公楼用地投资额出现较大程度下滑,同比下降11.31%。

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数据来源:前瞻产业研究院

| 南京写字楼市场:需求疲软叠加高空置率,市场持续承压

放眼南京的办公市场,根据今年10月初戴德梁行公布的三季度统计数据,南京的办公类产品市场存量和空置率环比下降,平均租金环比上涨,空置率处于近9年的较高水平。

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数据来源:戴德梁行研究部

数据显示,2019年第三季度,南京写字楼市场没有新项目完工,甲级写字楼存量减少到149.1万平方米。三季度平均租金稳定在138.0元/平方米/月,环比有些许上浮,这与供应量有关。报告中特别提到的是,部分项目的租金都出现了不同程度下降。

| 金融和保险业成为市场交易主力,成交面积占全市50%以上

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数据来源:戴德梁行研究部

2019年第三季度南京写字楼市场主要租赁交易来自金融及保险业。租赁成交占比超过全市总额的50%。

从南京最热门的四大核心板块来看,新街口租金依然为全市最高,而河西的存量最大,且空置率高达23.9%,超过了全市平均水平。

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数据来源:戴德梁行研究部

| 河西写字楼高空置率原因?或受企业搬迁及金融政策影响

河西板块的写字楼较高的空置率,除了受板块本身存量大的影响外,金融政策和一些核心产业的企业大量搬迁,也是导致空置率高企、成交量放缓的重要原因。

以毗邻地铁10号线中胜站的河西CBD新城科技园的办公产品为例。这里坐落了包括艺树家工场、国家广告产业园、舜禹、省建大厦、天盛、北纬国际、瑞泰、万得等多个写字楼群,往远一点看,还有康缘智慧港、升龙汇金中心等写字楼在售。因此中胜站又被称作南京最多白领集聚的地铁站。

理论上,这里的办公产品是最抢手的,但实际情况却并非如此。

河西新城科技园从可达性来看是没有问题的。10号线和2号线两条地铁汇聚、车位配比充足,餐饮店也不少。但板块内一直缺少一个临近的大型商业综合体。虽然缤润汇、华采天地等大型shopping mall车程15-20分钟也能到达,不过距离办公园区的距离依然较远。想要下班后在公司楼下吃顿大餐看个电影目前是不太现实的,所以从生活便利性来说还是稍显不足。在外部配套和硬件基本均等的情况下,写字楼的好坏更多的是看运营商的运营水平高低。

以亲身经历来看,河西新城产业园的几个写字楼从地下停车到办公地点,往往都要经过一段痛苦的路程。要么就是路太远,要么是停车场实在太绕,出口又多,很难找到对应出口。在园区工作的尚要找很久,外来人员停完车更是经常迷路。

板块内著名“网红”写字楼艺术家工场,早高峰的电梯口堪比地铁站,队伍可以一路延伸到门口。电梯配比不足这种情况一般发生在新街口的老办公楼,但发生河西新城的写字楼,实在难以想象。

而从目前舜禹写字楼园区来看,自2019年年初开始,就有不少企业陆陆续续搬出。企业撤出带来的连锁问题,是园区内食堂陆续关门停业,一片萧条。

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图/舜禹二楼餐厅

河西新城产业园板块内的租金并不高,大概均价在2-3元/平米·天,但物业费普遍达到5-6元/平米·天,高昂的物业费和水电费也变相增加了企业的成本压力。加上这两年金融政策收紧,河西不少做小微借贷的企业纷纷倒闭,对河西写字楼空置率产生了不少影响。

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截图来源:房天下

| 河西未来多个标杆产品入世,市场竞争空前激烈

未来的1-2年内,河西金鹰世界、新鸿基国金中心二期、德基世界贸易中心等多个地标性项目写字楼将陆续入市,市场将面临空前激烈的竞争。而这些写字楼均自带商业综合体,生活便利性更高。从租金价格来看,4.5-5元/平米·

天的新鸿基国金中心,主打高端办公。目前一期招租已经超过80%,二期很快也将启动。据悉国金中心已经从南京新地中心分流了一部分客群,作为南京稀缺的高端写字楼产品,市场需求非常旺盛。

另外值得一提的是,位于河西中胜地铁站附近的龙湖时代上城,也将打造两幢约150米的甲级双塔写字楼,预计明年开始对外销售。项目另配套有16万方龙湖天街大型购物中心。对于拥有20年商运经验的龙湖,在操盘运营方面有着丰富的经验和实力。龙湖天街的到来也将为板块带来更丰富的商业生活配套。对于办公产品而言,临近轨道交通,生活配套齐全,有可信赖的运营商,综上几点,龙湖新的办公类产品,同样非常值得市场期待。

预告:下个系列我们将聊聊关于南京的办公产品市场——城南篇。

编辑:王晗玉
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