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五桥纯新盘首开两周后备案仅6套 板块透支预期难抵市场压力

本文来源于:财经网南京 史正旗 2019/09/02

8月16日,位于南京江北的纯新盘江山大境(备案名:语山棠花园)迎来首开。

8月16日,位于南京江北的纯新盘江山大境(备案名:语山棠花园)迎来首开。本次开盘推出共计112套房源,户型面积约85㎡、119㎡、128㎡,以及140-225㎡叠加房源,销许均价28907-30829元/㎡,毛坯交付。开盘共计360组有效客户报名,中签率31.1%。

据现场了解,项目开盘的去化情况并不理想,签约仅个位数。截至2019年9月2日11时整,南京网上房地产官方备案数据显示,江山大境首开的5栋住宅,认购数目仅为6套。

图片来源:南京网上房地产官网

图片来源:南京网上房地产官网

五矿拿地,金地操盘,保利建造

回看两三年前,房地产市场的巨大惯性,使拿地房企的热情依旧高涨,整个江北涌现出许多高价地块,保利云禧所在的G03地块,成交总价31.2亿元,楼面价22320元/㎡;中海原山所在的G54地块,成交总价18.4亿元+1200平米保障房拿下,楼面价19982元/平米。

和当初的许多高价地一样,江山大境项目为江浦G25地块。2017年7月7日,经过239轮激烈竞拍,G25地块被五矿以41.5亿元拿下,拿地楼面价19909元/㎡,配建保障房面积2.26万㎡,这也是五矿首进江北。随后规划公开:项目由五矿、保利、金地联合打造,定名为“江山大境”, 将打造低密度洋房,总投资683000万元,现房销售。

地产行业龙头的“招保万金”四占其二,更有五矿作为资方,江山大境的品牌不可谓不强势。相较于初到南京的佳源,五矿、金地、保利深耕南京多年,已成为南京市场普遍认可的品牌房企。

对此,南京新润城市场营销策划有限公司营销总监沈东海表示:“江山大境销售不理想的原因,并非来自品牌,更多的是其产品和价格的定位。五桥板块目前还是一个以刚需为主的新板块,配套不够成熟。购房人对板块也没有清晰的概念,无法看到板块规划的切实利好。项目以低密洋房首开入市的五矿G25(江山大境),从产品和定价上也不符合当下五桥板块刚需客群的需求。”

江山大境“高低配”模式的产品定位

在现阶段的江北楼市,除了少数叠加与别墅项目外,并没有真正的洋房产品入市,但是当下的江北市场,低密纯改善产品究竟是不是购房人所急需的呢?

江山大境由高层和类洋房组成(8栋34F高层、5栋7+1F洋房、8栋6+1F洋房、3栋5+1F洋房),综合容积率2.5左右。这在房地产建设开发上属于典型的“高低配”模式,在近年来高价地频出的市场下,楼盘“高低配”越发增多。从产品的货值属性来看,房企更看中洋房、别墅产品的高溢价能力,在相同土地指标、做足容积率的前提下,高低配的项目能够显著提高总货值。

“高低配”模式在激发货值的同时,也会带来一些营销上的困境——高货值产品过高的单价与板块的定位不匹配。本次江山大境首开以洋房先行,在毛坯交付、地下空间拉开均价的情况下,仍将均价做到了28907-30829元/㎡。

图片来源:南京网上房地产官网2

图片来源:南京网上房地产官网

相对于五桥板块的其他楼盘,以小户型为主力的大市场环境,江山大境首开的85㎡小户型户型仅仅14套,但均价却接近34000元/㎡。而同为五桥板块的颐和九里,其89㎡户型的(折扣前)均价仅为28170.99元/㎡。两者相差近5800元/㎡,与此同时江山大境在户型面积小于颐和九里的情况下,单套总价却高出约37万元。

业内人士分析:“作为刚需为主的板块,江山大境的产品有些‘超前’,纯洋房、大户型、高总价,不是大部分现有客群的需求。况且核心区的大量供货与限价,江北住宅的紧缺性也得到了缓解,购房人的选择范围也会更多。江山大境的价值,可能需要等到五桥板块与核心区形成明显梯度,才能显现。”

图片来源:南京网上房地产官网3

图片来源:南京网上房地产官网

板块配套缺失,核心区分流严重

江山大境入市以来,一直以五桥口为宣传卖点,但现阶段的五桥板块,在区域内的发展势头明显是欠缺的,除了直接贯穿江山大街、接驳河西CBD的交通利好之外,并无太多实质性的商业和产业配套落实。如今南京自贸区部分范围落在五桥板块内,无疑将会加速五桥板块现有规划的进度,这对五桥而言无疑是巨大利好。

业内人士表示,相较江山大境而言,核心区板块的江与城、中海左岸澜庭、金地风华国际等项目,周边的配套相对成熟,并且已经具备完善的教育规划。在短期内的限价体系下,最大的受益者仍是核心区。五桥板块内的项目获得认可还需要时间。

来自资源配套、价格定位、优惠幅度以及核心区分流的压力在同一时刻显现,即使自贸区给了江北大部分楼盘一剂强心针,但更加成熟的核心区的市场认可度目前仍然高于江北其他板块。因此,五桥板块的江山大境成为了继佳源玖棠府之后,又一个首开遇冷的新盘。

编辑:王亚冉
世茂
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