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奥南怎么离奥体那么远——合理认知新城区的非连贯性

本文来源于:财经网南京站 马骏 2019/07/19

该如何看待奥南?

近期,奥南板块火热,大牌云集,开盘不断,万众瞩目。更重要的是,前有奥体板块,从曾经”南京荒地”到今天引领房价龙头地位的先例,大家都在期待多年后的奥南成为今天的奥体。但是实地观察后发现,奥南到奥体的距离并不近,距奥体核心区足足有5公里,距离绕城也有较远一段距离。那么,我们该如何看待奥南?

在多年来城市化进程中,由于我国特殊发展历程的阶段性,人口的增速、新城区的扩张路径、公共资源的扩张、规划建筑水平在不同的阶段具有显著差异。这就导致了不同城市,主城区扩张模式不同,但是新城区的分布具有典型的非连贯性。下面以南京为例分析。

南京长期以来主城限制在较小的范围内,这与南京特有的城墙结构、紫金山的隔阂、河西地区的土质以及一些历史的比如计划经济时代的大企业选址甚至垂直单位的选址等各种要素有关。这导致南京人口与公共资源在较小范围内过度集中,比如人口密度就位于全国罕见的高位,秦淮人口密度大约是雨花的四倍左右。因此,随着河西新城高标准大规模的推进,南京人在离主城不远的地方找到许多可以改进居住环境的区域,所以河西可以短期内完成城建并且入住率大幅提升。同时,河西地区为新进入南京的人提供了居住环境,江宁地区也赶上了城市人口的快速增长期。

另外一个值得我们关注的区域是仙林片,虽然大学城起步,但是由于栖霞与玄武大部分区域缺乏高标准住宅区,所以已经形成了一个自身完整的新区。仙林与江宁虽然相比较河西离主城距离远,但是生活在江宁或者仙林,不需要进入主城,即可完成大部分生活需求。这就是新城区分布的非连贯性,新城功能的完善,不一定非得紧靠主城,河西则已经可以定位成主城区域。

最近我们观察到的下关片,南站片其实属于主城与副城连接的“洼地”,因为离主城很近,只要居住环境获得大幅改善,就会获得市场认可。而江北核心区由于离主城距离很近,所以也会获得认可。但是,江北新区的发展会呈现出另一个特征。由于国家级新区的建设,整个江北新区定位并不是南京的副城,而是一个功能完善的”新城市”,所有的公共资源供给并不依赖于主城资源的扩散,而是自己新建并完善。因此,江北新区的核心区成为江北新区与主城最近的地方,这里辐射整个江北,与主城联动,承担协调管理职能的区域。这就是为什么江北新区核心区被不断看好的原因。

那么奥南怎么看?这是目前一个与主城不具有连贯性的区域,有点类似于江宁或者仙林,能够做到在本区域内实现各类功能的自我供给。奥南会首先与莲花新城附近安置房的一起发展。但是,随着奥南片区CBD不断发展,奥南会与奥体片逐渐融合。简单说,奥南并不是奥体这样与老城区完全融于一体、功能互补的区域,而是一个全新的新城,并且随着时间发展,会成为南站这样的区域,但是由于整体规划水平高,建设起点会高。

 

编辑:王晗玉
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