2009年，中国金茂前身方兴地产以黑马姿态现身北京市国土资源拍卖大厅。

历经近百轮竞价，成功击退万科、SOHO中国、远洋、保利一众房企，以40.6亿拿下当时炙手可热的广渠路15号地。

地块因其极高的总价成为当年北京年度“地王”，日后打造为标杆项目——广渠金茂府。

17年后，风云再起，广渠路再度迎来重量级土地争夺战。

8月4日，南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块正式开拍，吸引金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源头部房企同台角逐。

最终，经过2个多小时、191轮竞价，中海以83.99亿元竞得该地块，溢价率19.13%，成交楼面价约8.14万/㎡。

时隔十余年，同一条广渠路上，历史级土拍记忆与当下市场相遇，板块土地价值再度接受市场检验。

PART ONE

地块开发门槛提升

作为2026年北京“地王”，0409-10地块起始价高达70.5亿元，竞买保证金设置为14.1亿元，较高的资金门槛率先筛选出具备雄厚资金实力的房企。

拉高入局门槛的同时，地块本身规划指标直接框定了未来项目的产品底色。

该地块土地面积36847.62㎡，建筑控制规模103173.336㎡，容积率2.8，建筑高度80米。

整体来看，该地块先天条件较好，用地形态规整，东西向面宽充裕，无零散不规则边角用地。业内普遍预判，未来大概率打造大户型改善型精装住宅产品。

尽管地块核心价值突出，但如今的开发环境已和17年前截然不同。

对比广渠路15号地，本次出让附加多项硬性开发条件，对房企资金实力、规划统筹、综合运营能力提出全方位考验。

出让文件明确，需要在地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设建筑规模约2000㎡地下商业，并采取地下通道的方式与地铁28号线实现连通。

同时设置28号线与大郊亭北街的连通通道。但地下商业设施不得分割出售，经朝阳区政府批准后可整体转让。

轨道地下连通可以提升通勤便利性，地下商业更能补齐区域配套，进一步强化地块的综合价值。

客观来看，地下通道施工工艺复杂、建设成本更高，加之商业物业无法散售，需要长期持有运营，持续占用企业现金流，将进一步考验房企可持续运营能力。

需要注意的是，噪音问题亦不可忽视。地块紧邻东四环、广渠路，片区车流量大，叠加地铁运行，低频噪音问题突出。虽东北两侧配建绿地屏障，但绿植对低频噪音缓冲能力有限，无法彻底隔绝干扰。

针对该现状，出让文件已作出明确要求，项目须选用低噪声设备，对噪声源要采取妥善的隔声、减振措施。

PART TWO板块房价整体稳固

经过多年开发建设，南磨房板块各项城市资源发展成熟，周边圈层很纯粹。

交通上，该地块位于朝阳区劲松街道，位于三环至四环之间，紧邻地铁7号线和在建28号线换乘站大郊亭站，轨交区位优势突出。

片区范围内集聚了北京朝阳合生汇、芳圆里IDMALL、北京市第一中西医结合医院CBD院区、百子湾公园等生活配套设施，几乎不存在居住短板。

成熟完备的城市界面与醇熟的人居资源，让片区新房、二手房市场价格始终保持坚挺。

新房市场层面，区域内已有多个高端改善项目形成明确的价格参照。地块南侧2公里有豪宅项目懋源·騴橒臺，均价约10-11万/㎡，目前已经开盘。

在售新盘还有纯现房豪宅能建·东誉府，项目位于西大望路与大郊亭中街交汇东约50米，最新参考价格约10.6万元/㎡。项目入市后快速去化，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。

目前，片区高端二手房整体均价突破9万元/㎡。标杆项目广渠金茂府二手房挂牌均价在9-11万元/㎡，珠江帝景挂牌均价在7-8万元/㎡。

业内人士表示，区域二手房价格保持韧性，侧面印证片区改善客群的购买力基础。

对于未来定价，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，此次新项目未来售价预计将参考能建东誉府、懋源·騴橒臺等新房项目以及广渠金茂府二手房价格体系。

广渠路沿线多年积累的置换需求，也为项目带来更多机会。“板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望成为朝阳核心区改善型项目代表。”张凯进一步分析称。

文丨黄宁 编辑丨徐楠、崔瑞婷