11月21日，中国金茂发布重磅资产处置计划——公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其所持金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，并已就拟议出售于北京产权交易所进行公开挂牌，挂牌底价为人民币22.65亿元。

据悉，金茂（三亚）旅业有限公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。

相较于过往资产处置模式，中国金茂明确此次出售该酒店是基于资产证券化的目的，而非简单的资产变现。

“中国金茂选择产权交易所公开挂牌而非传统REITs，一方面绕开了国内酒店类REITs的准入门槛，另一方面可一次性实现100%股权的真实出售，达到‘并表资产到现金’的彻底转化，为后续其他商业物业的类REITs退出提供范本。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

标的资产基本面稳健 核心指标领跑集团

公开资料显示，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店为一家五星级酒店，坐落于三亚亚龙湾畔，于2008年开业，酒店拥有446间豪华客房、套房和带独立泳池的私家别墅。

该酒店凭借得天独厚的的地理位置与优质的服务，长期占据三亚高端酒店市场重要份额。

从经营基本面来看，该酒店的运营状况较为稳健。2024年，酒店实际控制公司实现营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元。截至2025年8月31日，实现营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元；资产总计33.24亿元。

细化到2025年上半年，该酒店平均入住率为80.5%，2024年同期为69.3%；每间房收益（RevPAR）1654元，同比增长3.25%；平均房价为2054元，同比下降11.16%。

该酒店的平均房价与每间房收益（RevPAR）两项核心指标，均位列中国金茂旗下所有酒店首位。

业内人士表示，该酒店资产价值具备较强稀缺性与抗风险能力，属于极具吸引力的投资标的。

不过，当前酒店行业正处于供需结构调整与消费需求升级的双重变革期。

迈点研究院《2025年中国酒店投资运营与品牌发展报告》显示，据中国饭店协会数据，2025年第一季度，全国酒店平均空置率38.2%，且持续攀升。

综合头部OTA平台和行业协会数据，2025年国庆期间全国主要城市（一二线及旅游热点城市）酒店的平均入住率仅为58%。投资者在关注投资热点的同时，也需警惕潜在风险。

轻资产转型提速 酒店业务仍处调整期

回顾来看，2024年12月，中国金茂曾已以18.49亿元的价格成功出售三亚希尔顿酒店。

而此次中国金茂指出，交易以资产证券化为核心目的，相较于过往资产处置，企业试图从简单资产变现向专业化资本运作升级。

这笔交易把中国金茂的“重资产”转为“高流动性现金”，既优化了财务报表，也为其战略收缩和再投资腾挪出空间。柏文喜分析认为，“资产证券化后，金茂还极有可能负责酒店的运营，并拥有部分资产的管理权，还会拥有实际控制权。”

事实上，除酒店资产外，中国金茂近年已通过REITs等多种证券化方式盘活存量资产。2024年，成功推动华夏金茂商业REIT上市，打通了不动产“募投管退”全链条，为资产证券化积累了一定经验。

在剥离酒店重资产的同时，中国金茂正加速向轻资产运营转型。尤其在酒店业务板块，重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大产品线，覆盖高端度假、城市度假、商务酒店等不同细分赛道。

但从业绩表现分析，企业的酒店业务仍处于转型调整期。财报数据显示，2025年中期，其酒店经营收入在整体业务中占比仅3%，相比2024年中期，营收同比下降了12%。

这一波动既可能受到行业竞争格局变化以及内需收缩的影响，也与企业阶段性资产处置的短期效应相关，后续轻资产运营模式的规模化效应与盈利潜力仍有待时间检验。

文/黄宁