近日，第一太平戴维斯发布2025年第一季度北京房地产市场研究成果，全面回顾北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场在一季度的表现，对2025年开年的北京房地产市场形势进行阶段性总结，并就下一阶段房地产市场走势做出预判与展望。

写字楼市场作为实体经济的风向标及晴雨表，其走势一直以来备受关注。在2025开年阶段，北京甲级写字楼市场的整体表现优于去年同期，季度内多个企业租户加速实施选址搬迁计划，直接带动市场活跃度的改善与提升。供给端方面，一季度北京甲级写字楼市场未有新项目交付；需求端方面，随着部分企业租户的新租、扩租、搬迁计划在本季度落地，拉动市场整体租赁需求上升，单季度录得约5.2万平方米的净吸纳量，这也是北京甲级写字楼市场连续7个季度录得正吸纳量。

由于新供应缺席、租赁需求的持续回暖以及吸纳量的稳中有升，全市甲级写字楼空置率也在逐渐回调，环比微降0.2个百分点至19.8%。租金方面，写字楼业主方继续贯彻“以价换量”策略，并在租赁谈判过程中给予较为优惠的租赁条款，使得全市平均租金进一步下滑，一季度北京甲级写字楼平均租金环比下降5.2%至每月每平方米234元。

2025年是北京写字楼市场的供应“小年”，新增供应量将是近几年的新低，这将有利于缓解写字楼业主方的去化压力。需求端方面，租赁需求在经历了两年左右的市场调整期之后开始稳步复苏，去化节奏逐渐加速，但企业对于选址新租、扩租、搬迁仍较为谨慎，降本增效、降本提质仍是企业首要考量的因素。对业主方而言，2025年的租赁策略预计将与2024年保持连贯：通过制定更为灵活的租金定位及更为优惠的商务条款来吸引优质客户，同时强化客户黏性以稳定住现有核心租户群体，对外招商与对内运营“内外兼修”以期加速去化空置面积，精准占据市场先机。

2025年将成为北京商业零售市场“升级、提质、扩容”的关键一年，市场也随之进入了新一轮的调整周期。一季度，北京零售市场共有两个城市更新零售项目焕新入市：位于大兴区的大兴新辰天地南区于1月24日开门迎客，带来约5万平方米的商业面积，为大兴商圈带来了更加多元的购物选择。3月28日，位于昌平区的北京超极合生汇西区完成蜕变， 为北京北部地区增加了16万平方米的商业面积，同时西区开业后与东区形成了双翼共振的商业格局，整个超极合生汇项目拥有了46万平方米的超大体量，全面提升了京北地区消费氛围与商业形象。

随着北京零售市场积极开展存量升级与更新的探索，使得全市优质购物中心整体空置率环比上升1.2个百分点至6.0%。同期，全市优质购物中心租金水平略有调整，首层平均租金调整至每平方米每月767.8元，环比微降1.1%。

2025年的北京零售市场存量更新升级有明显扩容的趋势，如位于核心商圈的诸多老牌零售项目西单商场、蓝岛大厦、世纪金源购物中心等，为实现项目整体的提质更新，正逐步开展大刀阔斧的全面改造，以期完成项目消费场景与购物体验的升级迭代。此外，也有一部分购物中心开启了品牌调改与换代，北京零售市场的消费场景正在进入新的阶段。

北京大宗投资市场在2025年开年阶段保持了相对平稳的发展态势，季度内完成了几宗可观的大宗收购交易。本季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币104.7亿元，环比、同比分别上升11.6%、8.6%。季度内的重点成交案例主要聚焦于写字楼、酒店及住宅公寓类资产，买家类别包括高等教育机构、上市公司以及合资投资平台在内，均有的放矢收购符合自身战略需求的资产标的。

尽管迎来良好开局，2025年的北京大宗投资市场仍将面临诸多不确定性。值得注意的是，在经历了长达四年的深度调整与震荡之后，房地产市场迎来了关键转折点：随着针对房地产市场的利好政策尽出和中国经济的持续企稳发展，这一积极变化给房地产投资市场也带来了新的希望，各类企业与投资机构均在积极寻找投资机会与优质标的，进而带动更多的交易活动和市场信心的恢复。

2025年“两会”上政府工作报告对于房地产的表述延续了“促进房地产市场止跌回稳”总基调，重点聚焦“稳市场、防风险、促转型”三大方向。利好政策频繁释放的积极信号将进一步推动行业新旧动能转换，结合今年开年阶段房地产市场企稳复苏的态势，预计包括住宅、写字楼、零售、投资等在内的多个细分板块有望在产业升级、城市更新、扩大内需的进程中迎来新一轮发展机遇。