城镇化加速发展期，我国形成了规模巨大的存量资产。官方数据显示，仅在2013-2021年期间，全社会固定资产投资累积超过400万亿元，若按65%的固定资本形成率计算，预计形成约260万亿元的存量资产。

其中，相当体量的存量资产存在广泛的“沉睡”或低回报现象。随着AI等技术进步对生活方式的颠覆，市场需求不断变化，新商业体不断涌现带来的饱和式竞争，自身更迭缓慢的陈旧商业空间面临前所未有的挑战，难以吸引人流、缺乏稳定租户、经营低效已经成为普遍问题。

仅在写字楼领域，截至去年底，成渝、长江中游城市群以及其余城市的写字楼平均空置率已升至33%，京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率也达到约26%。意味着在国内40个主要城市办公楼市场约1.1亿平方米总存量中，空置、低效资产的规模十分庞大。（仲量联行统计数据）

一方面，新商业体不断涌现带来的饱和式竞争，自身更迭缓慢的老空间面临前所未有的挑战，运营难度不断加大，资产盘活需求迫切；另一方面，随着公募REITs常态化发行，物业资产的金融属性不断增强，有高运营回报率的项目得到投资加持，而低效资产问题待解，两者差距拉大。

对于业主方，空置的资产，意味着低回报及巨额资金难流动，往往也是企业资产负债表中占比最高、最重要的组成部分，关系着企业的经营利润和负债水平，甚至生死。

关键是：如何解题？

01 存量空间的解题者

诞生于不同时期的商业空间，会有不同的出发点。在地产开发和商业空间的高速发展期，一个板块的发展路径往往是先有产业，再有城市空间，再到人流聚集的过程，而进入存量时代之后，顺序相反，人的需求引发了城市更新，再以此打造适合人的空间，焕新活力。

因此，对新市场格局下的存量资产解题，需要有新的视角。

（龙湖成都三千集项目实景）

以龙湖三千集为例，2010年开业，是成都城东曾经的区域购物中心天花板。但在营业十年之后，城东大批购物中心项目亮相，到2023年底，数量已达到13个，密度是全市平均水平近4倍，迅速进入超饱和状态。

这座购物中心面临着两个选择：对入驻品牌进行大升级，继续内卷，或者对城东板块存量资产进行再解构，寻找一条新的解题思路。

龙湖分析了城东现状和规划之后，决定跳出局限于商场范畴的“修修补补式”改造思维，从空间、产业、消费等因素综合考量，对三千集的空间业态进行颠覆性重构。

2024年改造动工，传统商场业态中对客流吸引力最弱、导流成本最高的楼层，调整为办公业态，引入龙湖产业办公资产管理品牌“蓝海引擎”，形成了“商业+办公”的复合化功能空间。随着办公人群的入驻，蓝海引擎为三千集的商业部分贡献稳定客流，商业业态为蓝海引擎提供便捷的公共配套，通过空间重构，提升客流的多元性、活跃度和项目运营效率。

龙湖对成都三千集项目的改造带来一个启示：一个空间既是一个商业“内容”载体，也是一个资产价值载体，但空间首先应该是一个资产，其次才是作为“内容”的经营业态带来的行业地位和回报率。“内容”应该为资产价值服务。

依据空间的资产价值第一性，重构存量空间，用资产管理思维来调改商业，成为龙湖在存量时代孵化出来的新能力，而“产业办公+商业配套”的复合空间也成为龙智资管对资产价值提升的方法论之一。

上海虹桥天街，总高5层，在上海最“内卷”商圈之一的虹桥稳居头部阵营。在这里，龙智资管“产商融合”的成功经验，继续得以深化：第一步，5层高区被调整为办公空间“蓝海引擎”；第二步，龙湖商业团队主打“新生活方式+社交+情景式+购物场景”，提升周边群体逛街的欲望。

然而，商改写的过程并不简单，两者的动线有巨大差别。龙智资管团队一方面区别虹桥板块企业总部集中、5A级写字楼为主的现有主力供应形态，做了更多拎包入住的精致办公空间，同时针对产办不同客群的面积需求，预留可变条件；另一方面，面对传统办公空间枯燥紧绷痛点，用咖啡吧、电话间、茶水间、休息区做成动线节点，避免过多的动线交叉，提供更多办公便利，同时又营造出更放松、舒适的办公环境，让项目成为虹桥板块氛围紧绷的甲级写字楼之外的另一种选择。

（龙湖上海虹桥蓝海引擎休息区）

龙智资管的空间重构解题思路并不局限于“商业改办公”。与上海虹桥蓝海引擎紧邻的服务式公寓“龙湖霞菲公馆”，就是由酒店业态改造而来。

据亚洲旅宿大数据研究院统计，近2年内国内倒闭的酒店达到3万余家，传统酒店资产价值迎来杀跌。龙湖针对性调研了虹桥地区的租赁市场现状和商务客流需求，把酒店改成了长短租结合的高端服务式公寓。

在细节上，仍然保留了原有的上海“老钱风”风格，但对空间功能、房间大小和细节进行了大量调改，如：面对商旅客群的特殊痛点，更关注客户睡眠，配置五星酒店的床垫品牌;开关一键切换场景，动线效率极致化，让客户感受家外之家的体验感……按照目标客群一天24小时中每个时点的习惯和功能，描摹居住场景、体验，植入到空间中，形成高度匹配客群的设计，打造了一个“从人出发，落到空间”的场域。

改造之后的虹桥霞菲公馆出租率长期稳定在90%以上，满意度、复购均得到提升。

（龙湖霞菲公馆上海虹桥店）

02 “多元业态”扩容“单一业态”价值围栏

目前，冠寓、霞菲公馆、欢肆、蓝海引擎、佑佑宝贝、椿山万树6个运营品牌形成龙湖龙智资管的业务“六大飞轮”，涵盖了长租公寓、服务式公寓、活力街区、产业办公、医养等多种业态。

这为龙湖龙智资管带来了两个直接优势：一是不同业态搭配组合、混合运营，可适配不同面积段的空间，提高资产收益和价值；二是通过业态咬合在项目内部培育完整的空间生态，形成差异化，降低经营风险，形成组合优势。

欢肆就是一个典型的案例，它是全新的“Hybrid Space”规划理念下的创新产品，通过活力街区与品质公寓、产城办公、养老等业态进行融合，将温暖居所、烟火美食、便利生活服务、休闲娱乐、同好圈层社交等功能集合，在重构空间的同时，以高度便利的生活服务和温暖关怀的社区氛围，重塑“消失的附近”。

对于商业项目而言，4万㎡是个比较尴尬的体量，一方面，为了消费品牌的丰富多元，需要靠低回报的品类去填补空间，很难保证在3层以上的空间做出较高坪效；另一方面，体量上的差异，街区商业的辐射力、引流能力，又很难与大型的Mall正面竞争。

近期全国首座欢肆将落地合肥，在3.78万㎡的项目上，欢肆恰好解决了这一类项目的难题。在定位为“长租+商业”的混合业态之后，欢肆商业在3层为冠寓开设了入口，使项目形成了比较完整的小型生态：欢肆商业为冠寓租户提供休闲娱乐、健身、社交、宠物、美容美发、户外公园等具体场景，冠寓为商业提供稳定的客流，不同业态之间形成相互促进的共生模式。

（龙湖合肥欢肆将于3月28日开业）

欢肆所构建的混合业态，在目前还是一个比较新的思路和物种，它的门槛在于无论是综合体运营、不同业态的占比规划分析，还是成本回报率的测算与监测，考验的都是全域能力。目前市场上大部分资管团队要么擅长做商业的轻资产运营，要么擅长做写字楼的招租、管理，要么擅长做融资等资本运作，有多业态经营能力的资管、运营方却并不多见。

龙湖则是做混合业态、综合性项目资产管理的竞跑者。丰富运营场景积累起大量一手经验和数据，为龙智资管提供了最直接的市场真实动态和运营反馈，也形成了一套“以终为始”的方式论：以后端的运营思维，倒推中端产品打造、前端研策设计，进而提升项目未来盈利水平的稳定性和上限。

龙湖的做法背后，代表着一个深入理解：“运营”是存量时代的价值兑现核心。如果说增量时代，地产开发的逻辑是“地段驱动”，那么存量时代的逻辑就应该转换到运营的规划和提升，通过“运营驱动”提升资产价值。

03 “物理空间”升级到“价值空间”

“沿着旧地图，找不到新大陆”被用来形容当下资产管理赛道的现状。

如何提升资产的运营效率，将企业内部闲置或低效利用的资产转化为有效生产力，实现增值、增收，是存量项目共同的痛点。

而一个项目从“物理空间”升级到“价值空间”需要的是操盘企业研策定位、产品兑现、后期运营全流程能力，其中，研策定位提供方向，产品兑现决定品相，后期运营关系项目的稳定收益能力。

龙湖龙智资管在过去几年中培育、沉淀了自己的能力优势：

-研策定位方面，依托一城一策体系，通过对地缘价值、人口轨迹迁移、市场竞争的深入洞察，匹配策略模型，精准定位。

-产品兑现方面，背靠龙湖多年开发运营经验，持续迭代建造标准，实现高品质产品兑现。

-后期运营方面，基于OMS数据底座，实现空间资产实时在线，“人、房、场”全场景智慧运营管理，实现更高效率、更优成本、更稳收益。

（龙湖冠寓合肥高新天街店）

龙湖龙智资管在用集团体系的项目“内测”阶段，积累了成熟经验，做出大量标杆项目，并基于“一个龙湖”的体系优势形成了“精、快、优”的特色优势。

针对存量项目资管所需要的“前、中、后”三大能力体系，在“一个龙湖”的背书之下，龙智资管已经是市场上为数不多的可以做多业态、全链条、自带导流能力的企业之一。与龙智资管合作，即相当于使用了整个龙湖体系的服务。

从“物理空间”升级到“价值空间”，既是项目投资方实现资产的保值增值和稳定收益的迫切需要，也是进行城市更新，激发社会经济活力，实现项目正向价值的发展要求。2025年政府工作报告也明确提出“盘活存量用地和商办用房”，推动城市更新与产业升级协同发展。

从城市发展的宏观视角和项目可持续运营的微观视角来看，以资管思维规划、指导项目已势在必行的选择。新时代，龙湖龙智资管因时而生，且已积蓄成“势”，通过专业的资管行活能力，构建了一条以“住、职、娱、医、养”等空间资产组成的链条，发挥六大飞轮业务灵活组合的服务优势，顺势而行。

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