近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》（以下简称《行动方案》）在大宗消费更新升级行动方面明确提出，更好满足住房消费需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳。这是中央首次在促消费文件中强调稳楼市并提出相应举措，体现了中央稳预期、强信心的决心。

值得注意的是，在多项稳楼市举措中，《行动方案》重点提及了住房公积金政策优化方向。接受证券时报记者采访的业内人士认为，《行动方案》特别重视发挥住房公积金作用，涉及缴存、提取、贷款的全链条，这在近期房地产市场相关政策中属于首次，充分体现了住房公积金制度在提升缴存人住房支付能力、充分释放刚性和改善性住房需求，进而促进房地产市场止跌回稳方面能够发挥的重要作用。适时降低公积金贷款利率，将进一步降低购房者置业成本，也有望为个人住房商业贷款利率的下调释放一定空间。扩大公积金使用范围、支持提取付首付同时贷款，可有效缓解首付款压力，同时赋能居住服务领域。

当前公积金利率已成后续商贷利率下调堵点

在更好满足住房消费需求方面，《行动方案》除了涉及城中村改造、专项债收购存量商品房、落实税收政策等，重点提及的措施是住房公积金政策的优化，其中首次明确提出“适时降低住房公积金贷款利率”，这也是此前市场期待和呼声较高的政策之一。

“回溯商业贷款与住房公积金贷款近年来调整过程，自2019年商贷利率换‘锚’成5年期以上贷款市场报价利率（LPR）以来，5年期以上LPR已累计调降125个基点，其间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低，而5年期以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40个基点。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，年内适时降低公积金贷款利率，将进一步降低购房者置业成本，而公积金贷款利率下调，也有望为商贷利率的下调释放一定空间。

根据中国人民银行公布的最新数据，2月个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约3.1%，比上年同期低约70个基点。而当前5年以上住房公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%。去年底有部分城市个别银行的首套房贷利率降至2.6%，曾出现商贷与公积金贷款利率“倒挂”现象，不久后商贷利率便上调至不低于公积金贷款利率。

在申万宏源房地产行业首席分析师袁豪看来，商贷利率持续下行，但公积金贷款利率自2024年5月调整以来持续不变，当前公积金贷款利率已成为后续商贷利率下行的堵点。《行动方案》强调“适时降低住房公积金贷款利率”，后续商贷利率也将有更大下降空间，这将推动租金回报率与商贷利率息差收窄，房产配置性价比提升，居民购房积极性也会持续提升。

“今年《政府工作报告》提出适时降准降息，未来公积金贷款和商业贷款利率的利差也将越来越小。在此背景下，《行动方案》提出降低住房公积金贷款利率，一方面是响应《政府工作报告》，另外一方面也是为商业房贷利率下调留有空间。”上海易居房地产研究院院长丁祖昱说。

扩大公积金使用范围赋能居住服务领域

除了降低公积金贷款利率，《行动方案》中还提出，“扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作”。国家发展改革委副主任李春临在国新办提振消费有关情况发布会上也表示，扩大住房公积金使用范围等政策，相关职能部门在积极推进。

对于“扩大住房公积金使用范围”，清华大学房地产研究中心主任吴璟对记者表示，去年底以来，有不少城市已经自主推动住房公积金使用范围扩大，比如扩大对租赁提取的支持，跨城市购房提取和代际互助提取，维修、装修、加装电梯甚至缴纳物业费为目的的提取等。

丁祖昱也表示，从目前北京、上海、深圳等重点城市支付物业费、加装电梯或更新老旧电梯、用于房屋住宅专项维修资金的续筹与补建等的试点来看，未来住房公积金的使用范围也许可以从住房金融工具进一步向综合性居住保障体系转型，一方面可以提高租房租赁提取，另一方面则可以从老旧小区改造及支付物业费等居住服务领域着手。

对于“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款”，丁祖昱认为，这打破了原有“先付首付再提公积金”的流程，可有效缓解首付款压力，降低购房门槛，对市场促进力度较大。

近日，深圳、河南省均优化了住房公积金政策，其中，深圳提出贷款最高额度提高至231万元、调整最低首付款比例、优化多子女家庭贷款政策、加大利息补贴力度等；河南省提出放宽贷款限制、提升贷款额度、支持多子女家庭贷款政策、支持“住房公积金直还”模式等。浙江省在《大力提振和扩大消费专项行动实施方案》中提出，支持缴存人提取个人账户住房公积金支付购买新建商品房首付款。

吴璟进一步对记者表示，《行动方案》特别重视发挥住房公积金作用，涉及缴存、提取、贷款的全链条，这也是近期房地产市场相关政策中首次提及，体现了住房公积金制度在提升缴存人住房支付能力、充分释放刚性和改善性住房需求，进而促进房地产市场止跌回稳方面能够发挥的重要作用。

进一步降低交易税费释放住房改善需求

在更好满足住房消费需求方面，《行动方案》中还提出，“落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策”。

在陈文静看来，本次政策更加强调“落实”，或意味着房地产有关税收政策更多是前期已经出台政策的落实见效。去年底，房地产相关税收政策包括降低契税税率、调整一线城市增值税政策以及降低土地增值税预征率下限等。

不过，国海证券首席经济学家夏磊则对记者表示，在税费方面，进一步降低交易税费也是关键举措。例如，可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前，一线城市出售二手房时，若满足“满五唯一”条件可免征个人所得税，但出售满五不唯一的二手房时，需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的20%，或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。

“二手房市场是保障房地产市场健康循环的关键环节，它不仅能为新房市场释放需求空间，还能满足不同层次购房者的需求。尤其是对于有改善居住条件的家庭来说，置换需求应得到大力支持。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间，降低交易成本，为居民置换住房提供有力支持，从而进一步促进房地产市场的良性发展。”夏磊说。