两天内，顺义成功出让三宗地块。

2月27日，顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊SY00-2101-2007、2008地块正式开拍，交易起拍价60.24亿元，最终由华润置地以底价拿下该地块，成交楼面价35007元/平方米。值得关注的是，这块地容积率仅1.01，控高24米，这在北京市场极为罕见。

此前一天，北京顺义新城0201街区东风商场片区两宗地块也均以底价出让。北京天竺房地产开发有限公司与北京顺义新城发展有限公司联合体26亿元竞得其中的住宅及托幼用地，商业用地则由北京顺义商业集团以5.64亿元摘牌。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，综合来看，这两天出让的顺义住宅用地都比较优质，今天出让的温榆河地块是片区内稀缺的墅质用地，而顺义新城地块是地铁盘，周边商业云集。

华润拿下低密温榆河地块

后沙峪温榆河地块是近年来顺义优质的地块之一。

该地块总用地面积17.04公顷，地上建筑规模17.21万平方米。其中2007地块用地面积6.55公顷，地上建筑规模6.62万平方米，2008地块用地面积10.49公顷，地上建筑规模10.59公顷，两宗地块容积率均为1.01，限高均为24米，局部27米。

这是10年后，顺义中央别墅区再次供出容积率趋近于1.0的宅地。上一次出让容积率1.0的宅地还要追溯到2014年，广宇发展以29.3亿摘得的顺义新城第21街区地块，即后来的优山美地D区。

在多位业内人士看来，自北京实施限墅令后，低密住宅地块一度稀缺。此次出让地块容积率仅 1.01，堪称北京市场独树一帜的存在。

“该地块以1.01超低容积率、24米限高及双地块联动开发的规划优势，成为六环内近年来罕见的低密墅居用地。比前一天出让的东风商场片区多业态地块来说，本宗地块更加纯粹，是单纯的R2二类居住用地。” 张凯表示，背靠温榆河公园，此次地块区域内绿化覆盖率超过60%，超低容积率将会成为北京近些年来罕见的低密生态住宅用地，且顺义温榆河板块本身就是北京高端住区的代名词，未来产品具有稀缺性，溢价空间充足。

不仅如此，为了给房企减负，2月8日，北京规自委顺义分局对该地块做了补充公告。

公告指出，2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算。这意味着原本只属于2008地块的街坊路可以按照市场需求灵活设计布局，甚至可以将两地块作为一个整体开发，对于开发商来说能够降低开发成本，获得更丰厚的利润空间。

纵观温榆河板块内的墅质新房，呈现“断供型稀缺”状态。其中龙湖滟澜山容积率0.79、优山美地容积率1.01、龙湾别墅容积率0.62，均已清盘；中铁诺德阅墅容积率1.01，去化率超70%。

改善类项目中的保利建工·星宸和煦容积率为2.0、和光瑞府容积率2.5，已经快要清盘。

不过，在此次地块北边直线距离4公里处是懋源于2024年9月以43.2亿元底价竞得的后沙峪西泗上村棚改地块，容积率为1.1，进展缓慢，至今未开盘。西泗上村地块成交楼面价为2.5万/平方米，比此次地块单价低1万元，但温榆河地块正处于别墅区核心位置，周边环境和配套都算别墅区的天花板级别。

此外，板块内高净值客群沉淀深厚。中指研究院数据显示，2024年顺义新房成交5215套，居全市首位，其中后沙峪板块以5.7万元/平方米均价贡献774套，突出了高端购买力的持续释放。“在此背景下，华润入局将有效填补六环内近新房别墅市场的空白，形成对望京、中关村外溢高净值客群的强吸附力，并为顺义高端住宅市场提供新的供给选项。” 张凯表示。

东风地块调规后，区属国企托底

与后沙峪镇温榆河地块一样，2月26日出让的顺义东风地块也以底价成交。

宗地全名为顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地，其中093、096为R2二类居住用地，容积率1.8，限高54米，局部60米。093用地规模3.62公顷，地上建筑规模6.52万平方米；096地块用地规模3.6公顷，地上建筑规模6.47万平方米。086地块为托幼用地，容积率0.8，限高18米，用地规模0.51公顷，地上建筑规模0.41公顷，规划为一所12班的幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

与上述地块相邻的商业地块，用地面积0.54公顷，规划建筑面积0.81公顷，地块位于顺义老城和新城衔接的枢纽地带，配套齐全。具体来看，该地块距离15号线顺义站约200米，步行5分钟即可到达。半径1公里范围内，云集新世界百货、顺义华联、隆华超市等，底商云集覆盖日常生活购物需要。另外，该地块南侧商业地产部分也将建成商业，且目前已有两版较为成熟的设计方案，包含购物中心和商业街。

尽管如此，该宗地块并未在房企中激起水花。去年8月首次预申请后未被激活，2025年1月又拆分了住宅与商业用地，降低了拿地门槛，才被顺义两家区属国企底价拿下。

张凯表示，该地块所在片区主要承接望京、酒仙桥外溢购房群体，相较于上述两个片区新房单价来说，本片区价格具有明显优势，对于预算在600-800万左右的刚改客群来说吸引力较大。叠加首都机场临空经济区扩容带来的高端产业人群导入，未来置业需求具备可持续支撑。

不过，在当前市场环境中，片区内竞争压力比较大。北京住建委数据显示，住总青年ONE目前网签均价为3.2万元/平方米，去化率不到50%，项目主要通过200万级小户型持续吸纳刚需客群；龙湖御湖境二期网签均价为4.45万元/平方米，去化率为48%的，这个项目是小高层改善产品；璞瑅润府和住总芳华里，均主打刚改，网签均价都在3.8万元/平方米，去化率分别为31%和17.6%。

“面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企需在低容积率地块上打造差异化产品。” 张凯表示，通过8-12层真洋房设计、80%以上得房率及科技住宅系统形成代际差，同时借力R4线规划与TOD商业地标重塑价值认知，并积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。