上海土地市场迎来蛇年首战，10多家房企展开激烈角逐。

2月20日，上海年后首场土地出让落下帷幕。此次共出让4宗地块，分别位于浦东新杨思、虹口瑞虹新城、松江新城西区、奉贤区南桥新城，总起价119.24亿元，总出让面积9.6万方，总建筑面积22.7万方。最终，4幅地块全部溢价成交，共揽金159.26亿元，成交楼面均价70159元/平方米。

此次参拍房企包括华润置地、保利发展、中海、招商蛇口、金茂、越秀、象屿、建发、国贸等央国企，以及混合所有制房企绿城，民企龙湖等，此外，还出现了久未露面的新加坡资本庆隆集团和星狮集团。

“总体看，上海第一批次土拍维持点状高热，国央企仍为主力军。“中指研究院上海分析师苏晓东表示，本场土拍4宗地块全为联合体成交，共吸引了17家企业参拍，其中5家央企，5家国企，3家民企，3家外企，1家混合所有制企业。从报名情况来看，浦东新杨思地块及虹口瑞虹新城地块热度较高，参拍企业超5家，松江新城西区地块及奉贤区南桥新城地块亦有一定热度。

刷新总价纪录 新加坡资本入局

毫无疑问，此次出让的虹口地块可谓赚足了眼球。

出让信息显示，该地块位于内环内，属于稀缺的虹口瑞虹新城区域，该区域板块界面较新。地块出让面积约1.9万方，容积率为3.95，限高100米，规划为高层住宅，起始总价约64.86亿元，起始楼面价约8.5万/平方米。

据悉，该地块周边交通便利，配套成熟，新房供应极少，近两年几乎零供应。2022年，附近的瑞虹新城十期项目入市，609套房源引发了“千人摇”的火热场面，此后新房一直处于断供状态，目前二手房挂牌价在14-15万元/平方米之间。

因此，地块吸引了招商绿城联合体、保利发展、中海、华润越秀联合体、金茂庆隆联合体等多家房企参与。因这块地总价较高，出现了多个竞买人都以联合体形式参与的情况。

竞价过程中，主要是在中海、招商&绿城、金茂&庆隆之间展开，竞价到第164轮时，中海退出，只有招商和绿城联合体、金茂和庆隆联合体进入最后争夺。最终，经过长达2个多小时，184轮厮杀，金茂和庆隆联合体以89.6435亿拿下地块，溢价率38.2%，折合楼面价为117474元/平方米。据测算，项目可售楼面价约为12.5万元/平方米，刷新上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。

去年，金茂在上海土地市场就较为积极，尤其去年年末，在上海2024年最后一次土拍中，金茂以联合体的形式斥资100多亿元拿下宝山的3幅地块，其中2幅地块的溢价达到10%以上。

联合体的另一家企业庆隆集团，也并不是上海土地市场的新面孔。其是一家以金融投资为主的投资机构，在住宅开发领域，以开发高端住宅著称，在新加坡和香港均有代表作，背靠新加坡豪门之一的黄祖耀家族。早在2007年，庆隆就已多次现身上海土地公开市场，2010年其子公司以超20亿元竞得上海普陀长风宅地落下首子，2012年7月，庆隆又以超6亿元摘得杨浦新江湾综合地块，即现在的沁风雅苑。

无独有偶，在上午的竞拍中，另一家新加坡企业也在上海土地市场有所获。

松江区SJC10008单元05a-24号地块被国贸金地星狮联合体以总价8.15亿元竞得，成交楼面价26216元/平方米，溢价率13.98%。该地块位于外环外，远地铁，但邻近大学城、广富林公园、泰晤士小镇等优质配套，周边别墅盘林立但基本无新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内高品质低密产品。

值得关注的是，联合体中的星狮集团亦来自新加坡，此前其已多次以资金方的身份出现在上海土拍市场。

多位业内人士表示，境外企业更多倾向于财务性投资，或与内地头部房企合作，借助对方的资源和市场优势；或直接收购核心城市、现金流稳定且具备成长性的物业，赚取周期性差价获利。也可看出，中国房地产市场蕴含着多样的机会，吸引着各方投资者参与其中。

华润、越秀浦东新杨思再落子

在下午的竞拍中，浦东新杨思地块也引起了广泛关注，也是此次土拍参拍房企最多的地块。

该地块位于浦东新区新杨思板块，出让面积仅有2.73万平方米，容积率2.5，起拍价38.16亿元、起始楼面价5.6万/平方米。在业内人士看来，这宗地块比较“迷你“，非常适合以短平快打法快速出业绩。

浦东新杨思地块位于中环线内，距离6号线高青路站较近，周边生活配套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，地块极具稀缺性。

也因此，该地块在出让前就吸引了6家竞买人，包括招商蛇口、保利发展、中海、浦发、建发、华润置地和越秀联合体。最终，该地块由华润和越秀联合竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。

值得一提的是，该地块邻近去年七批次新杨思地王，该地王由中能建、华润和越秀联合体竞得，拟打造建面约115-140平方米左右小高层以及约170-220平方米左右叠墅。

苏晓东表示，未来华润或将两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动新杨思板块房价上涨。

此外，还有一宗溢价16.54%出让的地块位于外环外的奉贤区南桥新城，该地块被龙湖和建华联合体以10.57亿元拿下。据悉，在2024年上海一批次第二轮土拍中，龙湖与建华联合体就以15.37亿竞得奉贤新城10单元08B-01地块，也就是在售新盘龙湖观萃，目前三期均价约44518元/平方米。

苏晓东表示，本轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助于稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。