每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

自“认房不认贷”政策恢复实施以来，北京楼市已经很久没有这么热闹了。

上周四（2月13日），北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

注：根据北京市规划和自然资源委员会解释，平原多点地区是指顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城，城市副中心（通州区）可参照执行。

这两天，北京陆续有开发商和渠道中介发布数据喜讯。比如，2月15日刚开放样板间的昌平区朱辛庄越秀星樾项目，一上午排了400多个号；2月13日才开完产品发布会的通州招商云璟揽阅项目，2月15日单日到访量超过600组。

而这两个新盘项目，恰好位于这次新规可执行的昌平区和通州区。

“北京楼市真的在迭代了，我觉得这是一个非常好的提振市场举措，也给市场打了强心针。”某央企开发商人士向《每日经济新闻》记者表示。

报规条件更宽松，新盘间“贴脸开大”

事实上，今年以来就有消息称，北京多个在售楼盘接到类似“尽快出货”的指令，尽管这一点无法从官方渠道得到求证，但从越来越多所谓“大降价”的信息推送、渠道中介们一个接一个的抢客电话等或可窥见一二——

报规条件更宽松的“好房子”，尤其是临近“好房子”待建地块周边的项目，正迎来同行更猛烈的冲击。

举个例子，2024年6月25日，金隅集团以63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303—686、1303—687、A334地块，即去年12月开盘的北京隅·东序项目。

北京丰台某新盘售楼处 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

同年11月29日，中海企业集团以153.32亿元摘得朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，其中的1303-692等地块位于十八里店（由中海新城操盘），与北京隅·东序项目几乎只有一街之隔。

问题来了，2月14日中海新城十八里店项目报规图一露面，“部分户型得房率超过100%”的消息便开始流传。据北京市住建委信息，北京隅·东序目前网签87套，网签均价约7.56万元/平方米；而中海新城十八里店项目的指导价是7.9万元/平方米，开盘在即。两个项目的大战也一触即发。

据每经记者了解，这两年北京多个新盘在前期图纸公示阶段都遭遇过周边业主投诉，内容无外乎类似“反对该项目有阳台规划，会影响本区域其他二手房保值”等。这种情况在其他区也频频出现，但相近的区位和配套背景之下，对购房者来说，买报规条件更宽松的项目显然更合适、得房率更高。

连日来，每经记者走访丰台区多个在售项目，普遍的感受是，对于“好房子”新规，大家并没有出现预期中的敏感。一个很重要的原因便是，丰台区不在此次《技术要点》的适用范围。

但事实上，作为前两年北京的供地大户，丰台区的新盘在阳台、风雨连廊等方面一直有相对宽松的条件，从刚需盘到豪宅盘，“有赠送、得房率高”都是重要卖点。

就在1月21日，打着内外双阳台和三环豪宅出道的丰台区金茂璞逸丰宜首开，官宣成交186套、成交金额25亿元。从北京市住建委公示的信息看，项目最高拟售单价达11.5万元/平方米，受流程影响，目前还没有网签成交套数。而综合市场信息看，该项目开盘均价约9万元/平方米，最低去到约8.5万元/平方米，相比指导价10.75万元/平方米有一定差距。

根据每经记者了解到的信息，该项目大户型最高赠送超过30平方米，得房率也由此有了保证。但摆在璞逸丰宜面前的现实是，周边同价位豪宅扎堆儿，哪怕是自家几公里外2021年开盘的“分钟寺三兄弟”之东叁金茂府，到现在也没有清盘，北京市住建委显示的东叁金茂府一套现房网签单价是约10.3万元/平方米。

东叁金茂府签约房源 来源：北京市住建委官网 高赠送、高得房率成为标配

得房率，这个曾经是各大开发商有所避讳的关键词，现在正成为大家的“心头好”。

招商蛇口北京公司相关人士在接受每经记者采访时指出，对通州新项目的每个户型都做了室内尺寸的拓展，希望能够提升整个空间的利用率，超高得房率是“好房子”一个很重要的标准。

“丰台区的房子在这方面一直比较宽松。”有项目置业顾问向每经记者表示。

建设中的北京丰台区某新盘 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

实际上，2024年11月，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》就已编制完成，首次鼓励在住宅首层设置架空层、在小区内设置开放的风雨连廊，以及鼓励在多层住宅设置开敞阳台等。

此次发布的《技术要点》明确，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

前两年，每经记者曾走访顺义区某新盘，其得房率最高超过100%，彼时开敞阳台的赠送还是一个比较敏感的信息。该项目建筑面积143平方米的四室两厅三卫，赠送面积超过30平方米，整套房源面积达约175平方米。

但如今，北京的新房项目中，阳台成为标配，80%的得房率几乎从上限成为下限，100%得房率也频频出现。

中指研究院高级分析师范诒杰曾向每经记者表示，2024年以来北京楼市产品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”导则的出台，使得北京楼盘产品力明显提升，得房率明显提高，此类项目更具竞争力。

与此同时，源源不断的新项目还在加速入市，渠道人士也成为开发商的争夺对象。每经记者在实地走访中注意到，带看的数位渠道中介无不透露出希望记者多多看盘的迫切心情，甚至有人提出类似“不要再接触其他同行，可全部由其带看”的诉求。

合硕机构首席分析师郭毅认为，对于老旧二手房和老新房来说，价格优势还是客观存在的。让价格和价值更加匹配，可能是未来北京楼市基于技术要点之后呈现出的新的市场表现。