2月8日，北京迎来了春节后的第一场土地拍卖。此次土拍仅挂牌了石景山区首钢设备处一宗地块，最终，该地块由首钢以底价28.01亿元摘得，成交楼面价3.69万/平方米，这是近年来首钢首次单独落子。

至此，2025年北京土拍已经成交6宗地块，成交额达308亿元。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，新年第一拍处于地小盘多的石景山，深耕石景山的中海就有众多项目，当前市场环境下，新地块上市竞争与期待并存。

交通利好

近些年来，石景山地块基本以底价成交，中海是该区域常见的面孔，首钢偶尔会和其它房企以联合体的形式出手，此次托底石景山地块的房企却只有首钢。

这宗地全名为石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，是一宗自带商业用地规划的地块。

具体来看，该宗地用地规模3.88万平方米，规划建筑规模10.32万平方米。地块由两部分组成，SS00-1617-0003，R2二类居住用地，用地面积2.8万平方米，地上建筑面积7.5888万平方米，容积率2.71，限高60米（局部80米）。B4商业金融服务用地，用地面积1.07万平方米，地上面积2.73万平方米，容积率2.54，建筑限高36米。该地块也是北京市连续第8块不限价地块。

地理位置方面，地块所处板块属于首钢园东南区，到西五环直线距离700米左右，南侧1公里左右是京昆高速。距离已通车运行的1号线古城站、八角游乐园站直线距离在1.2公里左右。

此外，根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》，该地块设计方案需征得北京京投公司同意意见，轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。

“规划地铁线路紧邻商服0001地块，即在建的1号线支线体育场南街站，预计2027年通车，通车后到达丽泽大约25分钟，国贸40分钟，该站也是11号线二期的规划站点。”张凯表示。

新盘扎堆令房企却步

值得关注的是，区域内积压了如长安润璟等还未去化的大量项目。从历次土拍多为0溢价率也可以看出，该区域地块房企参拍热情不高。

张凯表示，地块周边在售新房竞品项目有中海长安玖章、中海长安源境、长安润璟、中海云庭、中海首钢·天玺，前两个中海的项目都是去年9月取证后新开盘的项目，可以说是石景山新房市场销售风向。

但目前两个项目去化并不理想。其中，长安玖章平均去化率不到30%，网签价7.7万元/平方米。长安源境去化率大约20%，最新网签价6.39万元/平方米。

此外，业内人士也表示，此次地块所在的首钢园东南区，是石景山区存在感不算高的区域，且成交价已经低至销售指导价。

比如区域内的长安润璟，分别于2022年5月25日和2023 年5月23日取得预售证，截至发稿，共网签374套房，网签均价67645.35元/平方米。而该项目彼时拿地的销售指导价为7.48万/平方米。

“其实石景山区整体新房销售情况并不十分理想，很多新房项目都采取以价换量的销售策略。例如中海学府里，中海学仕里成交均价从7.5万元/平方米降到6.7万元/平方米，元玺网签均价从最初的7.87万元/平方米降到了7.22万元/平方米。”张凯表示，一方面主要由于该区本身面积较小，且新盘扎堆，中海深耕石景山造成项目竞争压力加剧；另一方面也是由于市场买方预期降低、需求减弱造成了最直接的影响。不过好在该地块成交楼面价3.7万元/平方米，相对于长安润璟当年4.97万元/平方米来说有一定空间，在保证开发商有一定利润的同时也能为购房者让出一定的价格优惠空间。

多位业内人士表示，以首钢为核心，石景山还有大量老破小，在区域界面焕新过程中，新房多以改善大户型为主。新地块比较方正，有利于做大面宽产品，偏小些户型或许会加快去化，新产品值得期待。