北京城六区外首宗不限价地块诞生。

1月20日，经历四度供地、两次调规后，亦庄新城X24地块终于以底价成交。在挂牌期间，该地块仅获得招商蛇口1家房企报价，最终，该地块由招商蛇口以34.8亿元底价摘得，成交楼面价约4.51万元/平方米，这也是招商蛇口落子亦庄的第三个项目。

值得关注的是，这宗地此前预申请公告中设定的土地合理上限价格条款在正式挂牌文件中被取消，意味着X24地块将成为城六区以外首宗不限价地块，且是亦庄近期鼓励“好房子”模式下诞生的地块。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，招商蛇口2024全年在北京只斩获了一宗地块，即通州梨园地块，此外再无新增土储，现在补货时机刚好。

招商蛇口再次落子亦庄

时隔一年多，亦庄终于再次供地，这次位于亦庄河西。

这宗地全名为北京经济技术开发区亦庄新城0202街区 YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块R2二类居住用地、B1商业用地、G1公园绿地，这是一宗“住宅+商业+公园”组合形式的地块。

其中，X24R2地块起始价为31.18亿元，X24B1地块起始价为3.62亿元。居住用地面积约30864.8平方米、地上建控规模约77162平方米，容积率2.5，建筑限高80米；商业用地面积约14803.6平方米，地上建筑规模约37009平方米，容积率2.5，建筑高度80米。两处公园绿地面积总计约2.13万平方米。

该地块出让文件中明确提出，要打造“亦庄好房子”模式，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间。未来，X24地块将成为亦庄首个架空层商品房项目。

地理位置方面，地块位于北京经济技术开发区亦庄新城，地处南六环内，距离地铁亦庄T1线泰河路站约100米，亦庄线荣昌东街站约2.7公里。地块西南侧约400米是北京第二中学经开学校，涵盖小学至高中十二年建制，是北京二中教育集团成员校。2公里范围内还有龙湖北京亦庄天街，北京中医药大学东方医院、北京医科大学附属同仁医院等商业和医疗配套。

实际上，该地块周边称得上豪宅林立。

目前，已经交房项目有亦庄金茂府、中海京叁号院。其中，亦庄金茂府共868户，面积段为131-150平方米三居，192平方米四居，180-210平方米叠拼别墅三居或四居；中海京叁号院共21栋楼998户，面积段为168-240平方米大平层产品，网签均价约7.2万/平方米。

周边新房项目也是由招商蛇口开发的项目招商玺，与该地块相隔仅700米。招商玺共964户，2023年9月27日取得预售证，截至发稿，该项目网签241套，去化率不到40%，成交均价77303.81万元/平方米。

“招商本次摘得X24地块十分顺理成章。"张凯表示，招商玺距离该新地块比较近，作为面积段在143-226平方米的豪宅项目来说，开盘一年多网签率只有35%，去化速度并不十分理想。预计招商本次大概率会打造面积段为100-140平方米三、四居的产品做差异化营销，能巧妙实现双盘差异化良性循环，满足板块内不同预算的置业需求，也能以此提高在板块内的综合竞争力。

北京项目困境

此外，X24地块从供地到顺利出让可谓是“一波三折“。

在正式出让前，该地块先后经历了四度供地，两次调规。2024年2月，北京首批次拟供地清单共23宗，X24地块位列其中，当时用地性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，占地4.66公顷，规划建面11.18万平方米，最终未能进入预申请；9月30日第四轮集中供地清单中再次出现该地块身影，用地性质发生变化，R2二类居住用地保留，去掉F3其他类多功能用地，增加B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提高到5.49公顷，规划建面约为12.25万平方米。11月1日第五轮供地，X24地块第三次出现，延续上一轮规划未进入预申请。20多天之后，地块再度调规，重回11月底公示的第六轮集中供地清单中，R2二类居住用地和B1商业用地未发生变动，取消A33教育用地，增加G1公园绿地。用地规模变成6.7万平方米，规划建面回到11.42万平方米，并于12月16日预申请的最后一天转正。

而在该地块正式挂牌的第3天，招商蛇口旗下的项目公司便对X24地块发出了施工招标计划。招标范围为X24项目施工图纸范围内的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、给排水及采暖、建筑电气、建筑节能、智能建筑通风，空调、电梯工程及室外工程全部工程，投资估算55亿元。

纵观招商蛇口在北京的布局，可以发现，去化率较慢伴随着拿地放缓。2024年，招商蛇口只在北京拿了通州梨园一幅地块，总价也并不高，为9.92亿元。

实际上，从北京市场来看，招商蛇口不止招商玺这一项目去化不理想。

2024年5月，同样位于亦庄新城台湖板块的招商·璀璨时代被挂牌出售，转让底价为13.2亿元。招商·璀璨时代于2023年8月17日取得预售证，共21栋楼834套房源，截至发稿，网签420套，将近一半，网签均价57052.02元/平方米。

业内人士表示，项目开盘时销量是不错的，但此后销售趋于疲软。且项目位于竞争激烈的南城，价格相对周边新房也并不低。

不仅如此，招商蛇口在通州的招商·璀璨公元项目在2024年清明期间还推出“买一送一”活动。即购买77平方米两居室的客户，就可获得一套位于烟台的108平方米海景房。

作为2025年布局的第一个项目，X24地块能否为招商蛇口打一场翻身仗，还有待时间检验。