每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
“8月开始市场相对冷清，（成交）下滑得很厉害。”9月9日上午，深圳某新房项目人士向《每日经济新闻》记者感慨。
据深圳中原研究中心，8月深圳一手住宅网签2537套，环比下滑3.0%。进入9月，新房市场仍未呈现明显回暖之势。上周全市新房住宅共成交416套，环比下降10.9%；面积共计42739平方米，环比下降11.1%。
正因为8月深圳市场成交冷清，不少地产项目营销人员更期待“金九银十”这类传统销售旺季。
一方面，多数项目还在通过让利促销的方式吸引客源；另一方面，新房的宣传要素也开始转变，更为重视实际得房率、品质等要素。此外，线下“房交会”也比以前更为频繁。
项目宣传重点变了
据美联物业研究中心数据，8月深圳共计批售商品房4081套、46.74万平方米，套数环比上升60.5%，但整体供应仍处在低位。
深圳市住建局房地产信息平台数据显示，截至8月底，深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米，共计50500套，环比上升3.1%。按照过去12个月的平均备案套数推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月，比7月延长了0.4个月，库存压力再次增大。
近日，每经记者实地走访了解到，目前深圳多数新盘都有不同程度折扣，部分项目开始将得房率、房屋品质等当作重要的宣传卖点。
其中，位于龙华片区的中洲迎玺（备案名迎玺花园）是近期不少中介的推荐项目，同时因为折扣力度相对较大，吸引了不少购房者。
迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
据该区域房产中介刘莹介绍，“项目折扣较大，开盘八七折，在龙华算卖得不错了”。以一套97平方米房源为例，原价为675万元，折后价格584万元，相当于单价约6.02万元/平方米。
据深圳房地产信息平台，迎玺花园今年6月19日备案，总套数为746套，截至9月10日，待售房源为423套，整体去化率约43.3%。
前海未来城项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
位于宝安片区的前海未来城项目，目前已开放营销中心，9月以来，不少中介也开始推荐该盘。
9月10日下午，在项目营销中心，置业顾问邓经理向记者介绍，目前还处于储客阶段，所以正式价格还没出来，预计9月下旬正式开盘。
得房率成为项目的重要宣传点。“这个项目是深圳计容新规后才开建的，所以整体实际得房率要比新规之前的房源有改善，目前能做到87%～96%。”
而在会展湾雍境样板间，项目直接标明了所用的工艺，置业顾问也会把楼盘工艺、品质当作重要宣传点，向客户解释为何楼盘单价相对周边项目要贵一些。
据深圳房地产信息平台数据，会展湾雍境于去年8月正式备案，共778套房源，销售均价约4.7万元/平方米。截至9月10日，项目待售房源为343套，整体去化率约56%。
每经记者注意到，除了项目宣传侧重点开始发生变化外，线下房交会也变得频繁。今年以来，深圳已陆续在福田、宝安、龙华、南山等片区举办“好房品鉴会”，一般都是由当地住建部门、街道办、房协等搭台，供开发商与潜在业主线下成交。
二手房成交情况远好于新房
二手房成交要远好于新房，一般月度新房成交多在3000套以内，但二手房多在3000~4000套，甚至个别月份能冲到4500套。
深圳一二手住宅成交月度走势 来源：深圳中原研究中心
中原地产在研究报告中提到，自2023年四季度开始，深圳二手房议价空间长期维持在7%以上，今年继续小幅度上升，“以价换量”趋势明显，到今年8月议价空间达7.9%。
“目前二手房性价比明显优于新房，预计二手房会继续受到市场青睐。”中原地产表示。
事实上，相比去年同期，深圳二手房市场活跃度已有大幅提升。
据证券时报，深圳市房地产中介协会认为，“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对高位的根本原因。不过，“以价换量”的持续性还有待验证。根据经纪机构的日常走访和交流反馈，进入8月以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。
每经记者在采访中了解到，相比新房，深圳二手房价格回调更明显。目前深圳多数二手房的价格相比之前高峰期已回调30%～40%，更具性价比。
比如罗湖泥岗片区红岗花园，楼龄普遍超30年，以小户型为主。一套73平方米的三房一厅，业主挂牌价为280万元，折合单价约3.83万元/平方米，不仅低于4.95万元/平方米的政府参考价，更是比2021年高峰时期每平方米超6万元的单价低出不少。
这样的价格回调在过往一些备受追捧的热门盘中也有所展现。以光明区龙光玖龙台为例，该项目一期和二期开盘均价在4.5万元/平方米和4.8万元/平方米左右，2021年时有户型创下过8.35万元/平方米的高价，对比开盘价直接翻倍。
从如今中介发过来的二手房单价看，目前该项目价格已经回调至“5字头”，一套102.2平方米的房源，售价560万元，折合单价5.48万元/平方米。
乐有家研究中心数据显示，截至8月末，深圳全市二手房成交均价约5.9万元/平方米，环比微幅下跌0.34%；但同比去年，已经下跌了约1.04万元/平方米。而在2021年初，深圳二手房成交价格在每平方米8.3万元左右。
乐有家研究中心认为，深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后持续3年回落，“以价换量”是趋势而不是短周期。同时，当均价接近6万元/平方米时，量的提升也愈发明显。
中原地产二级市场战略中心总经理任壮提到，从中原的二手房的价格指数来看，国内多数城市在过去2~3年均出现了较为明显的回调，包括深圳、长沙、福州、济南等这两年二手房成交相对活跃的城市。
“当前深圳整体房地产市场面临一定压力，主要是一手房市场去化率低，库存压力较大，而二手房价格回调明显。”任壮分析称，深圳作为一个具备投资吸引力的城市，其房地产市场规模仍有潜力，但未来房地产的趋势可能更多依赖于租金回报率而非单纯楼价，投资者可考虑把租金回报率作为重要参考指标。
