临近7月底，上海又一批新房过会，浦东、普陀以及黄浦区域均有新项目上架。
观点新媒体注意到，在这一批过会的6宗项目中，黄浦区新湖融创锦园赫然在列。
据悉，项目销售团队已于近期完成组建，即将开放展厅，预计价格达到17万元/平方米。
单价惊人，项目地理位置也格外显眼，整宗项目被上海新天地、南外滩与外滩包裹，北侧是露香园高层&别墅项目，南侧为复兴珑御平层项目，西侧是翠湖天地别墅项目，东侧则毗邻海上名园豫园。
“客户还是很关注我们项目的，都想了解户型产品。”据项目中介向观点新媒体透露，黄浦锦园将分四批入市，共计533套高层及151套别墅产品，第一批放出33套房源。
“预计8月初进售楼处，8月10日左右开样板房。”
流转多年
作为黄浦豪宅项目中最新上线的产品，锦园的市场热度随开盘临近日益高涨；与此同时，有不少业内发觉，锦园项目背后的旧改地块曾历经几度辗转易手。
时间回到2004年，一家名为亚龙投资的上海本土企业拿下一宗位于上海黄浦区的毛地，即黄浦区508-514街坊地块，并计划开发名为亚龙古城国际花园的住宅项目。该地块位于黄浦区老城厢西角中部，人民路、河南中路与方浜中路三条道路在此交汇，占地面积约为9.6万平方米，总建筑面积约43万平方米。
彼时，亚龙投资买下地块时，土地为毛地状态，意味着开发前购买方须完成拆迁平整工作。而这片土地涉及拆迁居民多达4400余户，企业则囊括280余户。
也许是因为拆迁工作密集、难度较大，亚龙投资拿下地块后并未进一步开发，项目处于停滞状态。直至2016年，新湖中宝以11.9亿元的价格正式接手该项目。
这也意味着，新湖中宝需要肩负起拆迁工作的重任，然而进展同样不乐观。
据观点新媒体查阅公司年报得知，于2019年，亚龙项目征收签约率约97%，相较2018年报披露的95%签约率仅增长2%。
此外，新湖中宝作为旧改大户，手头还有多宗上海项目未完成建设：新湖明珠城总用地面积23万平方米，总建筑面积为90万平方米，根据拆迁进度分四期开发；青蓝国际城总建筑面积为33.9万平方米，根据拆迁进度分两期开发。
或许是因为这种原因，收购亚龙项目4年之后，新湖中宝开始寻找援兵。
2020年11月，融创花费38亿元收购了亚龙项目50%权益，预备与新湖中宝联手开发亚龙项目；2021年，项目股权进一步重组，融创、新湖中宝、杭州西奥与星原方四家企业分别持有亚龙项目25%、50%、15.625%及9.375%的权益。
3年后，融创又将所持有的亚龙项目15.625%股权及债权进行转让，最终杭州西奥电梯以25亿元价格完成接盘。
兜兜转转20载，停滞许久的亚龙项目终于变身锦园，迎来收获时刻。
据资料显示，锦园整体住宅总可售面积约为22.8万平方米。其中一期以高层和部分经过改建并保留的别墅为主，总用地面积3.91万平方米，总建筑面积23万平方米。
住宅方面，拟建6幢9-37层小高层、高层、超高层住宅，及风貌别墅；二期规划拟建2幢19层高层住宅、2-3F风貌别墅。另包括商业、绿地、社区服务设施等，总用地面积5.65万平方米，总建筑面积19.67万平方米。
作为上海黄浦旧改项目，锦园同样涉及老城厢历史风貌建筑保护更新，涉及面积9.39万平方米，其中旧改面积9.09万平方米。文物保护点包括互睦别墅、泰瑞里、如意里等12处，保留历史建筑如静达里、明洁里、贻庆坊等22处。
房市管窥
“11月份大概会再推一批，上架100多套房源。”
第一批房源暂未上架，锦园方面已制订好大致的销售计划。据销售人员透露，原本锦园初始定价在17.5万元/平方米，但由于即将开启第一批推房，数量较为稀缺，故定价改为17万元/平方米。
事实上，锦园单价为该圈层项目的平均价格。
观点新媒体参考了同样于今年入市且位于锦园周边的露香园云宸、中海·顺昌玖里：露香园2020年首次开盘时，平层均价14.5万元/平方米、洋房均价16万元/平方米，联排均价21万元/平方米；2024年，项目新入市共262套房源，实行一房一价，均价16.3万元/平方米。
中海·顺昌玖则更显高调，开盘当日售出上架512套房源中的505套，销售均价17.2万元/平方米，还以196.5亿元销售额刷新了开盘纪录。另有市场消息披露，中海·顺昌玖里项目近期将以29-29.8万元/平方米的价格开售风貌别墅产品。
不难看出，上海黄浦区入市新项目的平均价格基本固定在16-18万元/平方米的区间内，且不同户型价格差也不同。
除了锦园之外，7月底公布的过会新房中，还有一宗位于黄浦的平层住宅项目——融创外滩壹号院二期也即将开盘。该项目4月份一期开盘价格为16.8万元/平方米，二期由于主推楼王产品，均价略高于一期，达到17.1万元/平方米。
当然，黄浦之外，也有均价过17万元/平方米的新项目。
绿城前滩百合园位于浦东三林滨江区域，拟于9月中旬上架销售第三批最后十套别墅住宅，其中包括6套约地上340平米、地下室面积约100平方米，1套地上约400平方米、地下室面积约200平方米的别墅；以及3套2层的500平方米住宅，均价达到17.12万元/平方米。
相较之下，同位于浦东区的开云艾尚里均价仅有9.2万元/平方米，不过项目聚焦小户型两房项目，周边配套齐全，地理位置有优势。
观点新媒体还获悉，同样达到10万元单价级别的新项目还包括位于普陀区的越秀苏河和樾府，单价约合10.36万元/平方米，项目位于苏州河地段，主推高层项目，近期将新开124套房源。
