临近7月底,上海又一批新房过会,浦东、普陀以及黄浦区域均有新项目上架。
观点新媒体注意到,在这一批过会的6宗项目中,黄浦区新湖融创锦园赫然在列。
据悉,项目销售团队已于近期完成组建,即将开放展厅,预计价格达到17万元/平方米。
单价惊人,项目地理位置也格外显眼,整宗项目被上海新天地、南外滩与外滩包裹,北侧是露香园高层&别墅项目,南侧为复兴珑御平层项目,西侧是翠湖天地别墅项目,东侧则毗邻海上名园豫园。
“客户还是很关注我们项目的,都想了解户型产品。”据项目中介向观点新媒体透露,黄浦锦园将分四批入市,共计533套高层及151套别墅产品,第一批放出33套房源。
“预计8月初进售楼处,8月10日左右开样板房。”
流转多年
作为黄浦豪宅项目中最新上线的产品,锦园的市场热度随开盘临近日益高涨;与此同时,有不少业内发觉,锦园项目背后的旧改地块曾历经几度辗转易手。
时间回到2004年,一家名为亚龙投资的上海本土企业拿下一宗位于上海黄浦区的毛地,即黄浦区508-514街坊地块,并计划开发名为亚龙古城国际花园的住宅项目。该地块位于黄浦区老城厢西角中部,人民路、河南中路与方浜中路三条道路在此交汇,占地面积约为9.6万平方米,总建筑面积约43万平方米。
彼时,亚龙投资买下地块时,土地为毛地状态,意味着开发前购买方须完成拆迁平整工作。而这片土地涉及拆迁居民多达4400余户,企业则囊括280余户。
也许是因为拆迁工作密集、难度较大,亚龙投资拿下地块后并未进一步开发,项目处于停滞状态。直至2016年,新湖中宝以11.9亿元的价格正式接手该项目。
这也意味着,新湖中宝需要肩负起拆迁工作的重任,然而进展同样不乐观。
据观点新媒体查阅公司年报得知,于2019年,亚龙项目征收签约率约97%,相较2018年报披露的95%签约率仅增长2%。
此外,新湖中宝作为旧改大户,手头还有多宗上海项目未完成建设:新湖明珠城总用地面积23万平方米,总建筑面积为90万平方米,根据拆迁进度分四期开发;青蓝国际城总建筑面积为33.9万平方米,根据拆迁进度分两期开发。
或许是因为这种原因,收购亚龙项目4年之后,新湖中宝开始寻找援兵。
2020年11月,融创花费38亿元收购了亚龙项目50%权益,预备与新湖中宝联手开发亚龙项目;2021年,项目股权进一步重组,融创、新湖中宝、杭州西奥与星原方四家企业分别持有亚龙项目25%、50%、15.625%及9.375%的权益。
3年后,融创又将所持有的亚龙项目15.625%股权及债权进行转让,最终杭州西奥电梯以25亿元价格完成接盘。
兜兜转转20载,停滞许久的亚龙项目终于变身锦园,迎来收获时刻。
据资料显示,锦园整体住宅总可售面积约为22.8万平方米。其中一期以高层和部分经过改建并保留的别墅为主,总用地面积3.91万平方米,总建筑面积23万平方米。
住宅方面,拟建6幢9-37层小高层、高层、超高层住宅,及风貌别墅;二期规划拟建2幢19层高层住宅、2-3F风貌别墅。另包括商业、绿地、社区服务设施等,总用地面积5.65万平方米,总建筑面积19.67万平方米。
作为上海黄浦旧改项目,锦园同样涉及老城厢历史风貌建筑保护更新,涉及面积9.39万平方米,其中旧改面积9.09万平方米。文物保护点包括互睦别墅、泰瑞里、如意里等12处,保留历史建筑如静达里、明洁里、贻庆坊等22处。
房市管窥
“11月份大概会再推一批,上架100多套房源。”
第一批房源暂未上架,锦园方面已制订好大致的销售计划。据销售人员透露,原本锦园初始定价在17.5万元/平方米,但由于即将开启第一批推房,数量较为稀缺,故定价改为17万元/平方米。
事实上,锦园单价为该圈层项目的平均价格。
观点新媒体参考了同样于今年入市且位于锦园周边的露香园云宸、中海·顺昌玖里:露香园2020年首次开盘时,平层均价14.5万元/平方米、洋房均价16万元/平方米,联排均价21万元/平方米;2024年,项目新入市共262套房源,实行一房一价,均价16.3万元/平方米。
中海·顺昌玖则更显高调,开盘当日售出上架512套房源中的505套,销售均价17.2万元/平方米,还以196.5亿元销售额刷新了开盘纪录。另有市场消息披露,中海·顺昌玖里项目近期将以29-29.8万元/平方米的价格开售风貌别墅产品。
不难看出,上海黄浦区入市新项目的平均价格基本固定在16-18万元/平方米的区间内,且不同户型价格差也不同。
除了锦园之外,7月底公布的过会新房中,还有一宗位于黄浦的平层住宅项目——融创外滩壹号院二期也即将开盘。该项目4月份一期开盘价格为16.8万元/平方米,二期由于主推楼王产品,均价略高于一期,达到17.1万元/平方米。
当然,黄浦之外,也有均价过17万元/平方米的新项目。
绿城前滩百合园位于浦东三林滨江区域,拟于9月中旬上架销售第三批最后十套别墅住宅,其中包括6套约地上340平米、地下室面积约100平方米,1套地上约400平方米、地下室面积约200平方米的别墅;以及3套2层的500平方米住宅,均价达到17.12万元/平方米。
相较之下,同位于浦东区的开云艾尚里均价仅有9.2万元/平方米,不过项目聚焦小户型两房项目,周边配套齐全,地理位置有优势。
观点新媒体还获悉,同样达到10万元单价级别的新项目还包括位于普陀区的越秀苏河和樾府,单价约合10.36万元/平方米,项目位于苏州河地段,主推高层项目,近期将新开124套房源。