继6月北京海淀永丰成交一宗近80亿地块后，永丰产业基地又迎来一宗大体量住宅用地。

7月25日，永丰产业基地0162等地块正式开拍，交易起拍价86亿元，最终由保利+建工以89.01亿元的价格竞得该地块，成交楼面价5.96万元/平方米，销售指导价9万元/平方米，溢价率3.5%。

值得关注的是，该地块并非首次出让。这是2016年由万科联合住总竞得的100%自持租赁地块，此后，万科退回地块。因此，这块地在北京土拍市场再次出现。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，时隔八年，该地块再度上市，出让条件有所改变，不再需要企业自持。从周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，缺点是相较于永丰南来说，距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看，产品仍旧以低密改善型为主。

PART ONE

万科退地 

即便地块优越，但土拍现场也比较冷清。只有三家房企及联合体报名参与，且成交溢价也比较低。

在报名阶段，这块地吸引了长期深耕海淀北的中海，海开等“老面孔”，以及上半年未在北京公开市场拿地的保利。最终地块由保利+建工联合体以89.01亿元收入囊中。

“由于今年上半年该板块已有三宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，所以没有出现激烈争抢的局面。”张凯表示。

此外，该地块采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，如果土地拍卖时溢价率不足15%，指导价为9万元/平方米，上下浮动8％；如果溢价率超过15%，指导价则为9.3万元/平方米，上下浮动8％。

“放松优质地块溢价上限乃至取消土地限价等，或将带动土地溢价率的提升，有利于提振土地市场情绪，拉高整体土拍热度。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

值得一提的是，该地块早在2016年就曾入市，此次为二次出让。彼时，万科及住总联合体以总价109亿元，拍下海淀永丰18、19号地块，18号地块是后来万科建成的全国首个企业全自持租赁项目“翡翠书院”；19号地块就是此次所拍的永丰产业基地地块。

不过，2016年，这宗地起拍价仅为44亿元，万科联合体以上限价格59亿元摘得。如今，出让起拍价已经达到86亿元，相比2016年上涨近一半。

张凯表示，只租不售，全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题，但随着房地产金融监管收紧，调控政策趋严，周边企业参与积极性有限，万科最终不得不折价退地。时隔八年，该地块再度上市，出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。

PART TWO

配套优质

海淀永丰板块因地处产业核心地带，商业等各项配套都比较成熟等优势，被称为北京土地市场的明珠。

从位置上看，此次出让的地块距离6月成交的永丰南地块约3公里，周边产业、交通、商业等均比较成熟。

商业方面，北侧400米左右是即将于年内开业的海淀大悦城，5km范围内有西北旺万象汇，昌平超极合生汇，在建的万达商场等。

周边产业丰富，有用友产业园区、中关村壹号、中关村环保科技示范园、翠湖科技园等。

同时，地块周边文化氛围浓厚、环境优美。地块北侧1公里左右是故宫博物馆北院，西侧为崔家窑湿地公园。

美中不足的是相比永丰南地块，此次出让的地块距离地铁较远，距离地铁16号线永丰站在1.5公里以上。东侧直线距离2.8km是京新高速、直线距离6km是京藏高速，西侧直线距离6.5km是西六环路。开车比较方便。

这块地规模较大，总占地面积约8.56万平米，总建筑规模约16.29万平米，分为了3个子地块。0120地块是其中最大的地块，占地面积约5.12万平方米，地上建筑规模约10.24万平方米，容积率2.0；0132占地面积约2.76万平方米，地上建筑规模约4.69万/平方米，容积率只有1.7；0162为零售商业用地，地上建筑规模约1.36万平方米。

从以上住宅用地的容积率不难看出，是改善型社区的配置，舒适度比较高。

业内人士表示，6月海开拿下的海淀永丰南地块地理位置更优，距离地铁较近，而此次的永丰产业基地地块，少了很多配建，区位条件相对差些，销售指导价也低了3000元/平方米。

公开资料显示，海淀目前新盘基本集中于永丰南、永丰北和翠湖板块，指导价分别为9.3万/平方米、9万/平方米和8.5万/平方米。

此次出让的地块处于永丰北，周边1公里左右有新房如中海富华里，均价在8.7万/平方米左右。

“海淀比较缺少相对纯粹一些的偏改善类的产品，即主力面积在在100-160平方米之间的产品。” 和硕机构首席分析师郭毅表示，保利和建工在产品上都颇有建树，两家企业各自发挥所长，有望为海淀北带来更加符合区域价值的产品。