开盘即热销——这是商品住宅开盘后大红色的海报释放出的主要信息，也是业内心照不宣的营销手法。但最近位于西城区的一个楼盘开盘后的网签数据震惊了行业。

6月29日，距离天安门直线距离约3公里的中海·京华玖序开盘。当天，中海就放出海报，内文使用“首开劲销62亿元”等字样形容项目的热销。

北京住建委官网数据显示，截至发稿，中海·京华玖序一共网签236套房源，均价为174514.76元/平方米。成交套数、均价和总成交额均位列当周北京销售榜首。

实际上，就在项目开盘的第二天，网签数据已经显示有175套，这个网签速度实属罕见。

多位业内人士表示，开盘前的6月26日，“5·17”楼市新政在北京落地，首套房首付20%，最低贷款利率3.5%，北京户籍多子女家庭买第二套房，认定为首套住房等政策都有利于项目去化。此外，中海·京华玖序赶在6月30日前网签，业绩就会算在上半年。

不仅如此，就在中海·京华玖序开盘的前一天，中海位于上海、深圳两大“玖序“系列同日开盘，共计揽金166.2亿元。

克而瑞数据显示，6月单月，中海地产实现全口径销售金额466亿元，同比提升约40%，环比增长超137%，单月销售额居百强之首，创近一年来新高。

PART ONE

地段稀缺 中海接盘

据中指研究院数据，2024年上半年，中海地产实现销售额1483亿元，排名第二，中海地产以1394亿元的权益销售额排名第一。另外，根据中海发布的上半年物业销售和土地收购情况可以看出，中南部和北部大区是中海销售收入的主要来源。

而6月下旬，先后入市的中海·领邸玖序、中海·深湾玖序、中海·京华玖序高端楼盘均位于上述区域。

公开资料显示，6月28日，位于上海徐汇滨江的中海领邸·玖序项目共推出232套住宅，备案均价14.6万/平方米，2小时即清盘，合计销售额66亿元。

同一日，位于深圳湾超级总部基地的中海·深湾玖序共推出293套房源，备案均价约13.3万/平方米。根据中海官宣海报，开盘当日销售100.2亿元。

继上海、深圳两个“玖序“项目之后，位于北京的中海·京华玖序也迎来开盘。这个项目单价和总价都是豪宅价，所以中海对于客户要求颇高。需要先在北京新城中海家小程序预约，提交购房资格，且看房需要验资，账户需要有1000万以上的活期余额方可看房。

中海·京华玖序被业内称为中信城五期。2009年，中信城一期锦园开盘，是2010年北京楼市的销冠。此后中信城二期沁园、三期禧园接连迎来开盘畅销。2016年，中海地产斥资310亿并购中信地产，因此剩下的四期、五期都由中海操盘。

从地理位置上来说，中海·京华玖序位于北京二环内城，在西城区4号线与7号线菜市口地铁站西南侧600米左右，距离天安门直线距离约2.6公里，距离天坛约1.6公里。

业内人士表示，近些年来，北京东西城区基本处于断供状态，北京上周刚拍了一块东城金鱼池地块，在有大量配建的情况下，东城这块地首次突破15%溢价率上限，达到最高25%，这也说明东西城地块极具稀缺性。

中海·京华玖序紧邻金融街，附近有北京八中、北师大附中等众多名校和三甲医院，处于国贸、西单、王府井等商圈环抱中。

不过，有购房者表示中信城五期的交房时间为2028年，时间太长，不确定性较高，占用资金时间长，拉高了风险。

PART TWO

户型过时 价格倒挂

中海·京华玖序共计14栋楼499户6-14层洋房和小高层，此次首批推出共9栋楼325套房源， 200平方米以及部分280平方米的目前没有开，其余全开。7、10号楼12层，13号楼8层，280平方米户型6层，其余的均为14层，一共有88-280平方米10种户型。容积率2.35，绿化率30％，层高除了280平方米（6层洋房）的是3.15米，其余的均是3米，得房率为78％，除了西南角小户型，其余都是两梯两户，物业中海自持，物业费9.98元/平方米。

外立面为石材和铝板，整体开窗比比较大，南向为20cm的落地窗，楼间距也不错，14层高的楼栋为47米，6层高的楼栋为34米，整个小区和三期禧园类似，分为南北两个区，中间是绿化带。

从目前去化情况看，中海·京华玖序不如去年四期开盘即清盘的去化速度快。业内人士分析，除了目前市场环境外，产品本身也没有与时俱进，比如进深大于面宽，暗卫设计等。从户型设计上看，算不上豪宅产品。

具体来看，户型面积段基本覆盖了从刚需，刚改，到终极改善产品。中海京华玖序一共有88、90平方米的两居，133、165平方米的三居， 200、203、220和280平方米四居，指导价约为17.5万/平方米。整体来看，户型设计比较老旧，没有赠送面积。

例如，当前北京楼市中，90平方米左右可以做南北通透的三室已经比较普遍，但中海·京华玖序88平方米户型类似刀把户型，且南北并不通透，玄关位置设置在了南边，且只有一个卫生间，还是暗卫，U型厨房不错。90平方米户型也不够方正，南北不够通透，卫生间也是暗卫。

133和165平方米户型设计类似哑铃型，133平方米更像“凹”字，户型不方正，这两个户型的其中一个卫生间均为暗卫，进深比较长。203、220和280平方米的三个户型均为四叶草户型，南北通透。

不过，从价格上看，中海·京华玖序目前网签均价为174514.76元/平方米，存在一定程度的倒挂。据链家二手房官网数据显示，中信城二期沁园小区均价为177196元/平方米，中信城三期禧园小区均价174586元/平方米。

有购房者表示，2居不考虑，不保值，三居133平方米户型不好，200平方米以上的户型总价高。

一位中介公司销售表示，之前中信城的三四居单价稳定在19万左右，高点的时候甚至突破了20万，现在市场还在调整中，从购房者角度来说，如果自住加增值可以考虑，纯投资基数相对来说比较大，2居这种户型不保值，200平方米总价太高，并不建议。