“我们要做一个崭新的美的置业，做房地产开发、资产运营、房地产科技三大模块相互协同发展的平台。”在2023年年度业绩会上，美的置业副总裁王全辉对公司发展提出了新的愿景，时隔3个月，美的置业迎来了新的变化。

6月23日晚间，美的置业突发公告宣称，在上市公司体系中拟剥离公司房地产开发业务，后续将聚焦保留的轻资产业务。

受此消息影响，6月24日，美的置业早盘一度涨超100%，当晚报收6.37港元/股，涨幅达69.87%。不仅如此，截至6月26日，美的置业已经连续两日收涨，累计涨幅超70%。

那么，美的置业作为示范民营房企为何会突然选择放弃房开业务？轻资产业务能否支撑起未来的经营与发展？企业股价的“狂飙”又释放了什么信号？

“体面“退场

在公告中，美的置业表示，公司建议向股东实施建议分派，据此公司拟将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从集团剥离。

根据建议分派，股东可选择收取私人公司股份或收取现金替代。其中，美的置业会给选择现金替代的股东每股股份支付5.9港元现金对价，该金额较美的置业6月21日每股3.75港元收盘价溢价约57.33%。

据了解，目前美的置业81.13%的股份由卢德燕和何享健（控股股东）持有，剩余18.87%股份被其他股东持有。重组后，美的置业实控人不变，公告中提到的私人公司集团将不再成为美的置业的附属公司，将分别由控股股东及其他选择实物分派的股东共同持股。

在股权分配上，控股股东将合共持有私人公司81.13%的股份以及选择现金的股东在实物分派项下应享有的所有私人公司股份。这也意味着，何氏家族依然掌握着对私人公司房开业务的控制权。

单就美的置业个体来说，突如其来告别了房地产开发，也引发业内热议。事实上，在房地产行业深度调整期，美的置业在众多民营房企中还算坚挺。

一直以来，房地产开发与销售是美的置业的主营业务。在2018年上市后，企业销售额不断实现新突破，2019年首次迈进千亿大关，实现合约销售额约1012.3亿元，2020年、2021年分别以1261.6亿元、1371.4亿元保持在千亿阵营内。

随着行业整体下行，从2022年开始，美的置业销售规模开始缩水，2022年实现合约销售金额约792.4亿元，2023年则下降到658.5亿元，不过仍然排在2023年中国房地产企业销售排行榜22位。

而在融资方面，2023年美的置业也成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

此外，通过财报数据可以看出，美的置业的债务一直保持安全线内，于2023年年末，集团有息负债总量为380.7亿元，较上年同期下降103.9亿元；净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档。

2021年-2023年，美的置业负债总额分别为2407.1亿元、2016.25亿元、1514.6亿元，杠杆在逐步下降，但是债务压力也不容小觑，近几年，企业总资产不断缩减，2021年-2023年分别为2885.2亿元、2519.4亿元、2015.8亿元。

整体来看，目前美的置业在销售、融资与债务方面还算稳健。不过，企业在公告中坦言，尽管集团2023年维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，集团仍须承担沉重负担及债务以支持房开业务。把房开业务剥离将可减少集团的负债和与房开业务的重资产属性相关的信用风险。

对此，有业内专家表示，目前房开业务市场反弹无期，行业风险过大使企业不得不转型；另一方面，美的置业也是在“体面“退场，在基本面还安全的时候进行战略调整也能稳定后续的经营与公司的股价。

而易居研究院研究总监严跃进认为，美的置业转向轻资产能够降低传统地产业务板块带来的拖累，同时企业跟家居制造业等产业结合，也能够发挥新的优势。

不过，他给出建议，调整要留有余地，地产业务现在虽然是在最困难的时候，其实也是孕育着新的机会，如果后续企业业务重心发生变化可能也会失去新的机会，在既有战略调整下，要保持对于房地产后续前瞻性的预判，尤其是要关注到重点城市产业发展背后新的市场需求。

专注轻资产

重组后的美的置业将聚焦轻资产业务，包括经营物业管理服务、商业物业和产业园、房地产科技、建设项目管理等。美的置业认为，精简运营专注轻资产业务，能够实现更高的利润率。

近两年，房企利润规模和盈利水平持续承压，美的置业也不能独善其身，利润率断崖式下滑，2023年仅为2.9%。

由此，轻资产业务慢慢成为为房企提供现金流、提升利润率的新抓手，据《2024中国房地产百强企业研究报告》显示，2023年典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。

有行业专家认为，美的置业卸掉房地产开发业务的包袱后，整体利润率将不再受较大拖累，也会有所改善。

不过，美的置业目前保留的几项业务规模较小。以2023年为例，美的置业房地产开发业务收入占比超过97%，保留的业务只贡献了不到3%的收入。

但是中国企业资本联盟副理事长柏文喜持有不同观点，他认为，美的置业已在积极推进多元化发展策略。其中，物业管理和商业运营的收入在2023年实现较大幅度的增长；在房地产科技方面，公司也在积极培育新的增长点，如装配式住宅业务和智能科技业务等。这都表明美的置业正在通过多元化经营来增强其轻资产业务的盈利能力和市场竞争力。

近期，不止美的置业一家企业剥离房地产开发业务，5月华远地产宣布“去地产化”，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。后续公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。

不难看出，房企构建新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务。中指研究院企业研究总监刘水表示，此举不仅能让企业在业务方面“去重取轻”，也能让企业在财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，增强抗风险能力，助力穿越周期。

利于股东“套现”

值得注意的是，在此次重组交易中，美的置业也提到，把房开业务从集团剥离能为股东提供变现在公司部分投资的选择权，减少他们与公司股份相关的房开业务投资风险。

其实，美的置业此举是为股东提供了一定的灵活性，股东可以根据自己的投资目标和风险承受能力来做出决定。“对于那些希望通过现金补偿的股东来说，这可能是一个脱身的好机会。如果他们认为房地产市场的前景不明朗，或者需要现金来满足其他的投资或消费需求，那么他们可能会选择接收现金替代。如果这个现金替代是以高溢价提供的，那么他们可能会得到比投资更高的回报。”协纵策略管理集团有限公司创始人黄立冲分析道。

他同时认为，这种选择也有其潜在的风险。首先，如果股东选择接收现金替代，那么可能会错过未来房地产市场的潜在上涨。其次，对企业来说，如果现金替代是以高溢价提供的，那么这可能意味着公司的财务状况会面临一定的压力。因为公司需要支付高溢价，这可能会消耗公司的现金流、影响财务稳定性。

值得一提的是，美的置业此次的调整也引发资本市场的高度关注。6月24日，美的置业早盘一度涨超100%，当晚报收6.37港元/股，涨幅达69.87%。不仅如此，截至6月26日，美的置业已经连续两日收涨，累计涨幅超70%。

“股价暴涨反映了投资者对于公司转型为轻资产模式、以及通过剥离房地产开发业务来降低负债和风险策略的认可；同时，股价上涨也可能与公司提供给股东的现金选择权有关，股东可以选择接收现金分派的举措也增加了市场对公司股票的兴趣；此外，重组后公司将更加专注于高利润率的轻资产业务，这也被视为公司长期增长潜力的一个积极信号。”柏文喜称。

文/黄宁