高盛:日本这轮通胀是否可持续,关键看房租

本文来源于:华尔街见闻 2024/02/22

租金在日本CPI中的权重高达20%,高盛预计短期内租金将继续拖累通胀至1.7%或以下,长期有望温和上行,使通胀稳在2%的水平。

日本正在转向“去通缩”,房租能否支撑通胀态势?

在日股今年一路高歌、有望“收复失地”时,通胀水平也连年上涨:日本核心CPI已连涨28个月,连续21个月超过2%的通胀目标,年度通胀连续三年上涨。

这是否意味着日本即将告别“失落的三十年”?

从通胀角度看,其可持续性的关键在于租金的增长前景。

高盛昨日发布报告表示,日本CPI几乎所有分项价格指标的增速均已升至过去20年中的最高水平,但只有租金没有显示出加速增长的迹象。作为权重高达20%的CPI分项价格指标,日本租金将成为影响日本通胀和关键利率水平的“最后一子”。

高盛分析指出,租金短期内将继续拖累整体通胀水平,但长期看将缓慢增至2%的通胀目标,要点如下:

即使实现了“工资-通胀”良性循环、整体通胀稳于2%的目标,租金增长短期乏力可能会拉低整体CPI至1.7%及以下; 基本薪资和租金高度相关,如果薪资通胀持稳在每年2%的水平,租金通胀有望缓慢上行至2%以上; 日本租房制度具特殊性、要价租金存在较长时滞、日本家庭数量开始下滑,这些因素均使租金通胀走高承压。 短期:领先指标走高,但反映到CPI上很慢

作为租金的领先指标,日本要价租金(asking rents)在过去几年中一直在上涨,这是否会推升租金CPI指标上行?

要价租金是房东给出的初始挂牌价格,区别于租户实际支付的实际租金。一般来说,实际租金受房产条件、市场行情因素影响,更能真实反映租房市场的价格水平。

在探讨要价租金对租金CPI指标的影响前,首先需要注意,日本的租房续签流程具有特殊性。

报告指出,在日本,租户权利受《土地/建筑物租赁法》保护,即使合同期结束,房东也很难随意修改租金,并且只要租户想要续租,房东很难有权将其驱逐。

过往研究数据显示,日本每年仅有10%的出租房屋会进行租金调整,而在美国该数值为70%。

因此,日本大多数租户的租金变化频率很低,远远滞后于租户为新租约支付的费用即要价租金,而租金CPI指标包括新租赁和现有租赁合同,因此往往落后于要价租金,二者在东京地区的时滞可以长达五年,而在美国,这种时滞不会超过1年。

在要价租金走高的背景下,就容易出现租金CPI指标的涨幅不及要价租金涨幅的现象,可能原因有二:新签约的实际租金一般要低于要价租金;要价租金所计算的范围不及租金CPI指标所计算的范围,要价租金之外的租金水平拖累了CPI整体涨幅。

报告中,高盛估算了租金CPI指标对东京公寓要价租金上涨的反应程度:长期看(以2006-2023年为样本区间),公寓要价租金上涨10%,会推高租金CPI指标上涨约3%。

如果将样本区间移至2023-2033年,要价租金对租金CPI指标的影响程度则显得更小:

东京公寓要价租金涨0%,东京租金CPI指标小幅下跌;

东京公寓要价租金涨2.5%,东京租金CPI指标涨不及1%;

东京公寓要价租金涨5%,东京租金CPI指标涨1.5%。

也就是说,未来10年内,即使东京要价租金涨幅达到5%(高于前三年的平均增速),租金CPI指标的增速也十分温和——涨幅仅为1.5%。

高盛预计,东京公寓要价租金的年增长率达到2.5%-5%,到2030年达到0.5%-1%;由于样本数据显示,难以对全国要价租金趋势做出预测,但预计全国租金CPI指标的增速将低于东京。

根据报告数据,日本其他地区的要价租金低于东京,而东京人口中有56%居住在租金增速快的公寓住宅,远超全国29%的平均水平,且考虑到全国家庭数量呈下行趋势,而东京的家庭数量基本持平,高盛预计,未来5年内全国租金CPI指标年通胀率不会超过0.5%,这意味着,即使其他分项价格增速达到2%,CPI水平也将在1.7%或以下。

长期:随着薪资上涨,租金CPI指标可能缓慢增至2%

虽然日本租房制度可能会在短期抑制租金CPI指数上涨,但长期看,租金CPI指数的上行速度可能会比要价租金增速更快。

报告发现,日本基本工资和租金CPI指标之间存在长期高相关性,这意味着如果薪资通胀持稳在每年2%的水平的话,每年租金的涨幅可以达到2%-3%,不过这对租户来说可能需要漫长的时间去接受。高盛认为,工资通胀完全反映到租金上至少需要五年,届时租金CPI指标增速将达到2%。

不过,日本租房空置率可能会加速增长,进而使租金上行承压。根据日本国立人口与社会保障研究所的数据,日本家庭数量将于2024年开始减少,意味着家庭住房单元数量将会减少,而鉴于房屋拆除成本及税收较高,出租房空置率会相应提高。

考虑到这个因素,租金CPI指标增长也会慢于基本薪资增长。

因此,高盛总结认为,租金通胀在短期会拖累CPI水平,但长期看CPI仍会持稳在2%的水平。正因前文所提及,租金长期内会缓慢增至2%,就算租金通胀持续低迷,货币政策会相应有所放宽。

编辑:黄宁

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