2023中国房地产大数据年会:2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点

本文来源于:财经网 2023/12/07

中指研究院现场发布了《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》、《2023年中国住房租赁市场总结与展望》、《2023年物业服务价格指数研究报告》。

2023年12月7日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开,中指研究院现场发布了《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》、《2023年中国住房租赁市场总结与展望》、《2023年物业服务价格指数研究报告》。

《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》报告显示,2023年,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市,各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行,政策环境已接近2014年最宽松阶段,但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。

房价方面,2023年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨0.16%,主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响,新房价格出现结构性上涨。1-11月,百城二手住宅价格累计下跌3.00%,跌幅较去年同期扩大2.45个百分点,房价走势持续低迷,至11月,已连续19个月环比下跌,连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

销售方面,2023年1-10月,全国商品房销售面积9.3亿平方米,同比下降7.8%,商品房销售额9.7万亿元,同比下降4.9%,其中现房销售面积同比增长15.6%,表现明显好于期房。重点城市来看,1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%;1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看,受疫情后需求集中释放带动,一季度市场升温明显,年中量价出现回落,市场表现低迷,8月底中央及各级政府加大政策托底力度,9-10月销售同比降幅有所收窄,但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响,政策效果持续性不足,年末市场仍旧面临下行压力。

土地方面,销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素,今年以来多数城市楼市热度持续性不足,土地市场中,仅部分城市或个别地块热度较高,整体低迷态势未改。2023年1-11月,全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。22城来看,1-11月,供地计划完成率整体不足七成,优质地块成交量增加,央国企为拿地主力,拿地金额占比达50%,民企投资力度仍不足。至11月末,除北京、上海、深圳外,多数城市已取消土地最高限价,但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价,整体热度仍较低。

企业方面,2023年1-11月,TOP100房企销售额同比下降14.7%,央国企同比增长;拿地总额同比下降6.6%,头部企业投资聚焦核心城市;房企融资规模同比下降8.6%,年底金融监管部门持续释放利好,若“三个不低于”等相关支持政策细化落实,房企资金压力有望缓解。

对于2024年中国房地产市场趋势展望,《报告》显示,宏观环境方面,展望2024年,全球经济增长放缓,外需或延续低迷态势,“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现,而疫情带来的疤痕效应仍在,消费超预期走强概率较低,稳投资的必要性更加强烈。2023年10月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性,更加注重做好跨周期和逆周期调节,充实货币政策工具箱”,预计未来货币政策将进一步发力稳经济,财政政策亦有望协同跟进,更好地释放经济发展潜能。

政策趋势来看,预计2024年,在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整,供需两端政策均有发力空间,需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点,未来一线城市政策或继续优化,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率,优化普宅认定标准,降低交易税费等,此外,一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能;核心二线城市有望全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端,“促进金融与房地产良性循环”要求下,企业端资金支持政策有望继续细化落实,企业融资环境有望得到改善;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进,推动化解项目交付风险;同时,各地土拍规则预计将继续放宽,带动土地市场活跃度提升;另外,“三大工程”建设或是2024年增量政策重要着力点,相关政策有望加速落地。

在此背景下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端,中性情形下,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%;乐观情形下,2024年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端,开工方面,2024年,新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏,中性情形下,2024年新开工面积同比降幅在10%左右,新开工规模低于9亿平方米。投资方面,新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复,近两年土地成交缩量态势未改,或导致土地购置费进一步下行,中性情形下,2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下,城中村改造和保障性住房建设发力,开发投资额与2023年基本持平。

此外,《2023年中国住房租赁市场总结与展望》报告表明,关于2023年中国住房租赁市场,政策方面,中央层面,2023年上半年金融支持政策明显发力,不动产私募投资基金试点启动,全周期信贷支持政策出台,“私募基金+公募REITs+信贷支持”的住房租赁金融支持体系逐渐形成;下半年中央积极推进超大特大城市城中村改造,城中村改造落地实施将推动部分租房需求释放,同时也将促进租赁房源筹集。地方层面,据不完全统计,1-11月,各地政府共出台住房租赁政策约160次,供需两端协同发力推进行业快速健康发展。

住宅租赁价格指数方面,2023年,随着宏观经济稳步复苏,租房需求平稳释放,年内租金整体平稳运行,1-11月,全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。年末租赁市场进入淡季,10-11月,50城住宅平均租金环比连续下跌。从集中式长租公寓租金变化来看,1-11月,30城集中式长租公寓租金累计下跌城市数量为22个,较2022年同期减少5个,长租公寓租金跌势放缓。

保租房发展方面,2023年,全国计划筹集建设保租房204万套(间),年内保租房筹集工作加快推进,江西、广西、广州、杭州、金华等多个省市提前完成年度目标。2023年前三季度,保租房REITs运营稳健,四支保租房公募REITs可供分配金额目标完成率均值为115%,与2022年基本持平;底层项目出租率均维持在90%以上,保持高位运行。保租房公募REITs发行加快,目前多支保租房REITs正筹备发行,上海城投保租房REIT已正式获批。

企业方面,在租赁市场快速发展的背景下,住房租赁优秀企业紧抓行业发展机遇,聚焦核心一二线城市,积极拓展业务规模,实现持续高质量增长。根据中指研究院监测数据,品牌长租公寓在一二线城市开业的房源规模占比超98%。企业经营层面,优秀企业积极强化资产管理与运营能力,提升经营质量,同时,秉持绿色发展理念,推动可持续发展。项目运营层面,优秀企业在硬件配置与品质服务方面协同发力,为租客打造理想舒适的租住环境。

对于住房租赁市场发展趋势展望,《报告》称,随着“租购并举”住房制度的持续建设,住房租赁企业发展面临机遇。第一,在政策支持下,租赁住房项目商业模式逐渐清晰,住房租赁投资有望“算得过来账”。第二,随着我国经济社会的发展,流动人口规模持续扩大,同时随着“租购同权”的不断推进,我国住房租赁市场规模有望继续增长。第三,目前租住在非成套住房中的人口规模仍庞大,居住条件较差,市场存在大量改善性租房需求。

但同时,住房租赁市场也面临着短期消费降级、租住需求分流等潜在挑战。根据中指研究院2023年末全国租客调查结果,受收入预期降低等因素影响,租客对价格的敏感度提升,短期租房消费存在降级倾向,64%的受访租客在租约到期后计划换租,首要原因为“收入预期降低,换到更便宜的房子”;同时,部分集中式长租公寓租客计划下次换租价格具备一定优势的个人房源。

在机遇与挑战并存的情况下,租赁企业应审慎布局,强化自身基本盘;降低成本,增强风险应对能力;重视客研,打造差异化竞争优势。

同时,《2023年物业服务价格指数研究报告》提到,2023年,物业服务企业健康发展势头保持不变,随着服务品质的不断夯实,行业规模再创新高,并且通过优质的业务赢得市场口碑。物业服务企业注重自身业务的独立性建设,以创新精神推动企业发展再上更高台阶。站在新的发展起点,物业服务企业紧抓战略机遇,坚定战略定力,开启了“服务升级、奋斗不止”的新征程。

在此背景下,中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念,在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上,开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究,并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。

本次研究有以下主要结论:

整体来看,2023年12月二十城物业服务价格综合指数为1075.67,环比上涨0.02%,同比上涨0.03%,涨幅收窄0.04个百分点。物业服务收费方面,二十城物业服务均价为2.57元/平方米/月;三星级物业服务收费为2.02元/平方米/月,同比上涨0.02%;四星级物业服务收费为2.78元/平方米/月;五星级物业服务收费为3.95元/平方米/月,保持稳定态势。

样本方面,整体来看二十城物业服务水平以四星为主,占比46.80%,四、五星级项目占比56.71%。从城市分级看,一线城市的四、五星级项目占比为65.14%;从区域看,珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%,分别为62.37%和64.93%,占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区;从城市角度看,上海、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、宁波、昆明九个城市的四、五星级样本占比均超过60%,领先于其他城市;二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.68分和81.98分,软件平均得分略微高于硬件平均得分,2023年软件、硬件服务水平均有提高。

不仅如此,在活动现场,财经网地产还专访了厚朴置业总经理胡炜,共同探讨作为深耕金华的本土房企,厚朴置业能够在区城市场持续做大做强的优势。对此,胡炜表示,“首先我们对当地客户的需求比较了解,因为房地产行业本质上还是要满足客户需求,所以在产品研发方面有较大的优势。第二,作为一家中小房企,我们的经营和财务很稳健,多年来,我们没有进行过融资,所以在这一轮房产的发展过程当中,我们才能够活得下去,而且能稳健的发展。”

对于企业未来是否会布局一线城市,胡炜称,任何企业的发展要遵循自己的能力圈,如果说是在行稳致远的前提之下,能够逐步的把企业做强做大,这当然也是一个很好的愿望。“但是在目前来讲,我觉得首先还是要把企业的内功增强,把产品做好,把服务做好,然后把内部的治理机制做的更完善,是更重要的。”胡炜进一步解释。

值得一提的是,厚朴置业打造的金华山嘴头未来社区目前为浙江省首批、金华首个未来社区,备受行业关注,对于该项目的创新开发,厚朴也有自己的独特理念。

胡炜认为,很多人觉得未来社区是个口号,但其实它是一个真正为客户解决社区配套的新的举措。所以在未来社区的运营跟招商方面,我们洞察客户的需求并结合需求进行真正的可以落地的九大场景的细化。比如说给老人解决社区医疗问题,给家长解决小孩子4:30问题,也给一些家庭提供网红打卡的家庭社交场所的问题。

“所有的所谓的未来社区其实还是要结合到人的个体的日常需求方面,无非就是说在这个需求方面做到更细致,同时做到更好的提升。”

编辑:黄宁

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