楼市情报局丨产权不足50年 融创壹号院还卖得动吗?

本文来源于:财经网 武爽 2023/12/05

9月,北京在内的多个热点城市“认房不认贷”“降低房贷利率”等政策相继落地。乘着政策的东风,融创顺势推出了多个重点项目。

9月,北京在内的多个热点城市“认房不认贷”“降低房贷利率”等政策相继落地。乘着政策的东风,融创顺势推出了多个重点项目,其中,位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院成为备受关注的项目之一。

根据此前媒体报道,9月3日晚,300多组排卡验资过的购房者挤满了融创壹号院的开盘大厅。9月4日下午,融创公布了一张大红色的海报,宣告融创壹号院的热销,169套房被成功认购,认购率接近50%,认购金额达到56.2亿元,超7月全月合同销售额。

不过,北京住建委官网显示,截至发稿,8月31日取得预售证的1号、3号和5号住宅楼网签51套,均价约为13.10万/平方米,9月23日取得预售证的2号住宅楼网签12套,成交均价约为12.95万/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示,从网签数据看,融创壹号院已经签约很快了,千万一套的豪宅,大部分是二套首付8成,需要卖房置换,能在开盘后2个月签出将近70套来,说明有客户是提前准备好了购房款和购房资格,等着项目开盘的,在当下的市场环境非常难得。

融创壹号院销售人员表示,项目一共有215平方米-291平方米五种户型,由于215平方米户数比较少,一共80多户,所以去化更快,目前大概剩下十几套,项目主力户型是261平方米。

PART ONE

泛海易主 融创接盘

众所周知,壹号院是融创TOP产品系,以地段佳、产品高端而闻名。融创壹号院是融创在北京的第7座壹号院,也是全国29个壹号院中首个冠以融创之名的壹号院。

融创壹号院在东四环东侧,坐落于北京朝阳公园之畔,依托东四环黄金区位,可迅捷抵达东直门、三里屯、CBD、首都机场等城市核心功能区。周边自然资源、商业资源、人文艺术资源、教育资源等配套都比较完善,且已多年无住宅供地和新盘入市,位置堪称稀缺。

值得关注的是,不同于其它新开盘的项目距离拿地时间仅相隔几个月的时间,融创壹号院是2004年拿的地,2026年10月交房,这意味着购房者拿到产权证的时候产权已经不满50年。

关于产权年限问题,销售解释称,虽然产权不到50年,但是现在到期都自动续期没有任何影响。

此外,虽然项目以融创命名,但在这个项目中,融创股权占比已经不到11%。

公开资料显示,融创壹号院地块原名叫泛海国际项目1号地块,2004年8月由泛海拍得。2019年1月21日,因泛海陷入债务危机,融创作为“白衣骑士”收购泛海控股旗下泛海建设100%股权,其中就包括上述1号地块。2022年11月,中信信托以58亿元取得泛海建设64.678%的股权,华融以22.5亿元获得泛海建设25%股权。股权变更后,融创持股比例由100%下降为10.322%。

PART TWO

户型雷同 房价倒挂

融创壹号院全部设计为大平层产品,外立面是大面积玻璃配合石材及金属铝板,一共由4栋板楼组成,由南向北分别是15层的1、2号楼及25层的3、5号楼,有五种户型,分别为215平方米,252平方米,256平方米,261平方米和291平方米。

从户型设计上看,项目各个户型,结构其实都很类似,全部都是南向三面宽,如261平方米和291平方米的户型对比,面积增加了30平方米,但除了多出一个储藏室,只是简单加大了房间尺寸,格局并没有根本性变化。此外,每个户型都配置三个卫生间,且并不都是明卫,其中256平方米户型在厨房内设置了约8平方米的独立家政间,291平方米户型增加了保姆间。

据悉,为了营造出TOP级产品系所拥有的规制与空间感,融创壹号院楼间距约近百米,形成了独树一帜的约23000平方米的超大园林,这是北京楼盘不可多得的一个亮点。

不过,有购房者也表示,融创壹号院没有高端住宅应配备的会所,不是独梯独户,室内装修缺少亮点,缺少阔气精美的大堂等具有豪宅仪式感的装配。

不仅如此,融创壹号院西边和北边都有100多米的高层商业办公楼,办公楼距离项目最近距离约26米,多少会影响住宅采光,西侧两栋楼影响较大,如果要购买项目,楼栋和单元选择很重要。

从价格来看,融创壹号院总价在3000万到4000万之间,均价约为13万元/平方米。

参考周边二手房价,2014建成的泛海容郡也是大平层,200平方米起,贝壳找房显示,泛海容郡目前正在出售的房子共6套,均价为13.51万元/平方米,2016年建成的泛海世家,329平方米起,贝壳找房显示,其二手房均价为16.29万元/平方米,由此可见,融创壹号院价格上很有优势,属于价格倒挂盘。

但融创壹号院对付款要求比较严格。楼盘销售表示,2号楼最先施工,施工进度快,大概12月底就会封顶放贷,所以2号楼可以接受40%首付款,其余3栋楼房源需要80%首付或者全款,全款客户要求一个月之内付齐全款,门槛不低。

编辑:武爽

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