楼市情报局丨三居共享一个卫生间 中海富华里迷之设计

本文来源于:财经网 武爽 2023/12/05

作为教育和产业高地,海淀楼盘从不缺热度。

作为教育和产业高地,海淀楼盘从不缺热度。

2022年9月23日,在海淀连续三次缺席北京集中土拍后,接连上架了相连3宗地块,其中,海淀区西北旺镇永丰产业基地F2地块HD00-0403-0013、HD00-0403-0015、0016和0018、0019三宗地块成为当天热门。前两宗地被中海以41.975亿+36000平方米现房销售面积和55.775亿+4000平方米现房销售面积竞得,后一宗以4.48%溢价率落入海开囊中。

2022年12月17日,中海富华里开盘,比同一时间拿地的邻居海开早了三个月。此前有媒体报道,富华里为了抢客户,赶在年底迅速开盘。

中海富华里销售表示,两块地只有一路之隔,对应的项目名称分别为中海富华里富园和中海富华里汇园,富园地处三块地的最北面,最早开盘,2023年3月基本已经清盘了,现在只有汇园剩余少量99平方米和116平方米的房源可选。

PART ONE

永丰五盘上新 中海独占三盘

2022年,中海不断在北京土拍市场开疆扩土,以314.55亿元大手笔购入8宗地块,成为当年北京土拍地块和金额双料冠军。中海尤其看好海淀,接连布局了三个项目。因这些项目距离较近,中海汇德里、汇智里、富华里在海淀永丰还共享一个售楼处。

汇德里与富华里仅一街之隔,汇智里稍远,位于昌平区沙河镇中关村国家工程技术创新基地,距离富华里大约8.5公里,开车大约需要12分钟。

实际上,自2020年以来,永丰片区楼盘开始扎堆上新,如与中海汇德里同拿地的幸福里润园,两个项目也仅一路之隔,也都于去年2月28日取得预售证,均价都是8.3万元/平方米。

两年时间内,中海汇德里、幸福里润园、中海富华里富园、中海富华里汇园、栖海澐颂接连开盘,可见竞争不小。但从目前各楼盘销售处获悉,前面三个开盘较早的项目基本已经清盘,足以见证海淀的购买力之强。

北京住建委官网数据显示,截至发稿,富华里富园去年12月3日取得预售证,已网签341套,均价84125.92万元/平方米,富华里汇园去年12月24日取得预售证,已网签597套,均价82320.93万元/平方米,栖海澐颂3月18日取得预售证,已签约622套,均价82274.09万元/平方米。

从价格上看,除了富华里富园略高,其它四盘基本差距不大。反而是中海汇智里因9公里的距离差,售价明显低很多,单价在4-5万元/平方米之间。

多位业内人士表示,以富华里为代表的项目属于海淀北,紧邻位于昌平南的汇智里项目。而昌平南和海淀北都是互联网大厂的覆盖范围,购买力强,所以是当下北京新房市场比较热的两个区域,从产业发展和规划远景来看,永丰因为属于海淀区,海淀自身潜力和吸引力要更大,未来的发展肯定要更强一些,但昌平南的价格更友好。

PART TWO

产业优质 户型受质疑

从具体位置上看,中海富华里位于五环外,距离京新高速约1.6公里,东侧是永玉路,北侧是玉河路,西侧是永丰路,公路交通较便捷。地铁较远,向南2.5公里处是16号线永丰站,新规划19号线二期短期内难以兑现。

项目周围遍布科技园区、高精尖企业和互联网头部公司。公开资料显示,中海富华里所在的永丰板块是“北清路前沿科创发展走廊”和“中关村大街高端创新集聚发展走廊”的核心,聚集着华为、腾讯、网易、甲骨文、大唐电信、航天电子、北斗导航、用友软件、中国船舶等众多世界500强企业,是海淀颇具潜力和活力的科技创新封面,项目南邻中关村永丰产业基地、中关村软件园等产业园区。由此可见,项目周边人群素质高,购买力强。

商业方面,项目距离中粮智慧谷商业中心约600米、海淀大悦城1.8公里,中关村壹号商业中心2公里,预计2024年开业,日常生活购物有充足选择。

医疗方面,东北侧2公里有北京大学国际医院,第六医院北院,2公里范围内有5个社区卫生服务站,可以满足基本医疗需求。

周边生态资源丰富,南侧有悦康公园、滨河公园、丰滢公园、北清郊野公园等,西侧为西玉河湿地公园。

学校资源较多,但在海淀区并不算最优质的。周边2公里范围内有10个幼儿园;西侧600米有西玉河小学,东南2公里处是清华附中永丰小学,西南侧约2公里是中关村第三小学(科技园分校);清华附中永丰分校(初中+高中)距离项目东南侧约1.5公里,北京市第五十七中学距离项目西北侧约1.5公里。

从具体产品上看,富园为6-10层的洋房,无配建,共15栋楼,现房销售7栋,其中62%占比为80平方米两居,共计230套,主要分布在小区南侧。95和99平方米三居有112套,位于小区中间位置。120和125平方米四居产品比较少,位于楼王的位置,避免了临路噪音干扰。 

汇园为14-15层小高层产品,一共17栋楼,三种户型,分别为96平方米和116平方米三居,140平方米四居。

值得一提的是,汇园99平方米三居只有一个卫生间,从目前市场普遍情况来看,三居室起码都要设计两个卫生间,一个卫生间算是10年前的户型设计了。有购房者表示,只有一个卫生间还放在了北面次卧旁,距离主卧较远,不适合超过三口人以上的家庭居住。且南边的栖海澐颂93平方米得房率在80-81%,汇园99平方米得房率在74-75%之间,1平方米按8.2万/平方米计算,同样大的面积,至少差了将近40万。

业内人士认为,北京楼市中,一般三居基本是配备两个卫生间,如果只设计一个卫生间,早高峰家人还要轮流上厕所,非常不方便。

总体来说,因项目紧邻产业圈,位置较好,所以基本每逢有项目上新,去化率都不错,但也因项目开盘时间比较接近,购房者有了更多的挑选空间。

编辑:武爽

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