“白名单”尚未落地 宝龙地产寻求整体重组境外债务

本文来源于:观点网 2023/12/01

当市场还在猜测“白名单”企业中会有谁,传闻之一的宝龙地产,宣布境外债违约并寻求整体重组。

近期市场消息,监管机构正起草中资房地产商“白名单”,可能涵盖50家规模房企,国有和民营房企均会被列入。

靴子尚未落地,11月29日,宝龙地产公告称,2025年4月到期的5.95%优先票据项下15,916,250美元利息,于30天宽限期后尚未支付。

宝龙地产称,受复杂的经营环境影响,销售复苏缓慢,流动资金紧张状况日益严峻,公司已竭尽全力,但预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。

鉴于目前面对的压力,公司认为应立即探讨当前整体债务的全面解决方案。

债务压力

“宝龙地产5.95%N20250430”起息日为2020年10月30日,到期日为2025年4月30日,每年4月30日和10月30日支付付息,当前余额5.35亿美元。

宝龙地产表示,自2021年下半年以来,集团积极加强财务风险管理,实施了多项措施,包括加快开发中物业和已建成物业的预售和销售、加快销售款和其他应收款回笼、延长部分借款债务期限、争取新融资渠道、推进潜在资产处置及控制开支等。

据披露,自2022年1月1日至公布日期,宝龙已偿还境外债务本金和利息合共约61.2亿元。

销售还是压死骆驼的一根稻草,宝龙地产称,受复杂的经营环境影响,销售复苏缓慢,流动资金紧张状况日益严峻,公司已竭尽全力,但预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。

数据显示,今年前10月,宝龙地产合约销售总额为252.83亿元,同比下降27.11%;合约销售总面积约为168.14万平方米,同比下降27.19%。

此前,宝龙曾进行债务展期,流动性压力曾得到一定缓解。

2022年7月,宝龙地产对2022年7月及11月到期的两笔美元优先票据进行交换要约。交换要约后,宝龙地产对美元债余下的份额无力支付,构成违约。

今年7月,交换要约PWRLNG 6.95% 07/06/23,公司完成3笔共4.35亿美元债展期,分别展期至2024年7月、2026年1月和2025年12月。

但面对下行期的市场,融资受阻、销售疲软,宝龙的压力仍然较大。

半年报显示,于2023年中期,宝龙地产的总借款余额约为609.19亿元,比上年末约630.92亿元减少21.73亿元。

具体来看,其借款包括银行及其他借款约为374.27亿元、公司债券约为人民币58.42亿元、商业按揭支持证券约人民币22.38亿元、资产支持证券约人民币2.08亿元及优先票据约为人民币152.04亿元。

其中,一年内到期借贷130.8亿元(一年内到期计息银行及其他贷款13.22亿元、长期借贷的即期部分为117.58亿元),一年期以上借贷478.39亿元。

借贷成本方面,截至2023年6月30日止六个月,宝龙地产总利息开支约为23.3亿元,较2022年同期下降约8.9%;实际利率由截至2022年6月30日止六个月的6.43%略减至截至2023年6月30日止六个月的6.36%。

现金流方面,上半年,宝龙地产经营性现金流净额为13.62亿元,上年同期为68.89亿元,主要由于经营活动现金流入减少约50.63亿元。

宝龙地产于2023年6月30日的现金及现金等价物及受限制现金合共约为112.81亿元,较2022年12月31日下降约4.5%;手上现金及现金等价物89.47亿元,比去年末95.9亿元减少约6.4亿元,存在较大偿债压力。

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数据来源:wind

观点新媒体了解到,目前宝龙地产海外债余额为25.84亿美元,其中一年以内到期的有10.97亿美元,占比42.44%,1-3年内到期的有14.88亿美元,占比57.56%,本息合计偿还金额为28.18亿美元。

2024年8月为宝龙美元债偿债高峰期。

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数据来源:wind

寻求重组

宝龙在资产处置也并不顺利,2021年业绩会上,管理层曾提出通过转让资产包回笼资金以偿还债务,缓解短期债务压力。

彼时提出,公司存在包括长租公寓、写字楼等在内的大量销售货包,其中杭州、上海、南京、天津的写字楼与长租公寓正在积极协调,货值大约150亿-200亿元。此外,公司还有39个没有抵押的商场和酒店,货值约250亿元,可与银行机构、资本机构、基金机构做不同程度的抵押贷款业务。但之后,一些资产出售最终未能成行。

值得关注的是,2022年宝龙地产还曾与宝龙商业订立协议,拟以8.68亿元将位于上海宝山写字楼出售予后者,这一交易有很多质疑和反对的声音,最终交易宣告终止。

宝龙商业给出的最终解释是:“由于集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难,并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动。”

集团最终主动终止交易。

当然也有一些好消息,就在11月,宝龙出售李沧宝龙广场予青岛本土企业达翁集团,由达翁集团进行全面升级改造。

对眼下的宝龙来说,快速出售类似李沧宝龙广场这样运营不佳的资产,也对资金及经营压力有些许帮助。

鉴于目前面对的压力,宝龙地产认为,应立即探讨当前整体债务的全面解决方案,以确保可持续经营,维护其所有持份者的利益。

据悉,宝龙地产已委聘海通国际证券有限公司为财务顾问,盛德律师事务所为法律顾问,以促进与债权人之间的透明对话,探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案,以确保集团的可持续经营,维护其所有持份者的利益。

有分析指出,此前美国疯狂加息,目前汇率高位带来了很大压力,人民币贬值让海外融资者苦不堪言。不少房企目标一致要求展期重组,也已有成功的先例。

11月20日,融创中国宣布境外债务重组各项条件已获满足,20日起正式生效,这意味着历时18个月的融创境外债重组正式宣告成功,融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

境外债务重组后,境外公开市场短期内无刚性还债压力,为经营恢复也创造了更好条件。

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