财面儿·年报洞见|万物云朱保全:物管行业长坡薄雪 企业需要三大反思

本文来源于:财经网 高雅 2023/03/28

物管行业是长坡薄雪,你要持续滚下去,但前提是要踏踏实实做好每一天,赢得客户的尊重,这时企业经营才会更有韧性。否则短期30%或更高的毛利是不可持续的,反而会让行业变得更加脆弱。

3月28日,万物云举行2022年度业绩发布会。董事会主席朱保全携管理层出席会议。

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会上,朱保全回顾行业发展历程时谈到,从2014年第一家物业上市公司彩生活开始直至2016年,当时上市物业公司给社会上讲的故事主要是企业独立第三方的能力,最后100米的社区增值服务,以及行业很分散,企业可以把集中度做强这三方面。

彼时的逻辑就是,物管企业把规模底盘做大,提高市场占有率,然后再把社区增值服务业务做起来。而后,地产公司老板发现物业企业估值很高,于是开始纷纷将地产下属的物业公司推进上市。

对此,他直言:“如果物业是’小弟’,它上市描述了一个场景。但当地产’大哥’开始推动物业’小弟’上市的时候,逻辑就完全不一样了。彼时,地产’大哥’们都在高速增长,纷纷进入千亿俱乐部,在千亿俱乐部之下的利润水平都是百亿级。于是,对于物业这样的小行业,’大哥’的要求是拿出钱去做并购,于是物管行业出现了通过并购带来的增长,毛利也非常亮眼。”

而行业经过2022年的洗礼直至今日,本应是从增量到存量市场较为平滑的转化结果,但行业第二阶段的故事却被踩了急刹车。而这个急刹车带来的问题是,企业的客户和利润来源过于单一,与地产公司的关联交易大幅缩减。原来有100亿利润的地产公司,去年可能都变成了负数。当地产“大哥”的利润是负数时,对于物业“小弟”的支持也就变得没那么容易了。

而他在会上还提出了之于行业2022年的三大反思。

一是,对于与地产公司关系的反思,即物管公司的客户来源是否相对丰富多元,不仅仅只是来自于母公司或关联公司。

二是对于并购的反思。他谈到,三四年前物管公司有这样一个逻辑,大概45倍的市盈率,可以用30倍去并购,剩下15倍去“割草”。于是,行业线下交易时的倍数都很高,大家都按100%商誉来计算。但5年前,A股经历了商誉突然减值,如果企业用100%记录商誉的话,那商誉到底是什么?

他直言:“是因为企业人力资源的无形资产,还是客户资源的无形资产,还是企业IP的无净资产,还是品牌的无形资产?这些无形资产在转让过程之中形成溢价所记录的商誉,一定要符合一个基本逻辑,才能未来发挥价值。而同步在记录高价的过程中,对于资产负债表来说,企业一定是变重了。一旦企业记录了大量摊销,那么,对于当期的利润业绩也一定就会产生影响。所以,要反思的不是溢价,而是到底什么叫商誉?”

三是对于社区增值服务的反思。他表示,当社区增值服务做到100万元至3亿元之间时,收入增速会非常快,且毛利很高。但是,当超过这个数额到达3亿-5亿元之后,就会出现问题。“物业公司是否是以物业费为通道的行业,赚100万元很容易,但要赚10亿元就没那么容易了。当物业公司走向资本市场时,对于一些局部的故事或案例,是否能够让它成为一个商业模型,是要去反思的。”

最后,他谈到,行业本该是一个很有韧性的行业。假如客户满意度都很高,物业费收缴率也都很好,那么它其实不应该受到这种“大风大浪”的影响。“我经常说这个行业叫长坡薄雪,你要持续滚下去,但前提是你要踏踏实实做好每一天,赢得客户的尊重,这时企业经营才会更有韧性。否则短期30%或更高的毛利是不可持续的,反而会让行业变得更加脆弱。”

编辑:高雅

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