地产政策底部确认,行业企稳回升可待

本文来源于:21世纪经济报道 童浩翔 2022/12/09

今年以来,地产政策在需求和供给双方面,都经历了不断的调整和优化。

近日,交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。证监会以答记者问形式对外发布5项措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这也标志着时隔8年后,支持房企融资的“第三支箭”政策落地。

今年以来,地产政策在需求和供给双方面,都经历了不断的调整和优化。

需求方面,今年1月,住建部全年工作会议提出,“充分释放居民住房需求”。随后,中小城市如广西北海、湖北恩施等率先出台包括购房补贴、公积金贷款调整等在内的购房鼓励措施。随后,更大规模、更高级别的城市也进行了地产政策优化调整,实行了包括商业贷款首付比例调整、限购政策放松和贷款政策放松等措施。8月,核心二线城市如浙江杭州、福建厦门和山东济南也加入到政策调整之中。至此,除京沪广深外的城市,地产政策均已优化调整。

9月,人民银行、银保监会和财政部先后发布公告,进行阶段性调整差别化住房信贷政策、居民换购住房个人所得税减免和公积金贷款利率下调等政策调整。此后,新增需求端政策较少,市场焦点也落于地产供给端。

其实,自2021年中央经济工作会议指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,2021年年末房地产金融工作座谈会强调“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”后,财政部、人民银行、银保监会和地方政府均出台多项措施,防范地产企业债务违约和风险扩散。

而在今年7月部分地区爆发停贷事件后,政策快速转向“保交楼”。8月,中央首度提出通过政策性银行专项借款保交楼,随后郑州、湖北等地相继成立地产纾困基金。9月末,央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策,商业银行加强对地产支持力度,“第一支箭”信贷的支持力度增强。11月8月,交易商协会推进并扩大民营企业债券融资支持工具,地产融资“第二支箭”债券融资限制放开。随后,金融支持地产16条发布,进一步确认供给侧信号。11月28日,证监会实施五项措施保障房企融资,“第三支箭”股权融资也正式落地。

目前“第一支箭”和“第二支箭”均已投入使用,合并政策性开发性工具和传闻的央行零息再贷款,各类支持工具规模合计约2.6万亿元。而从“第三支箭”来看,目前已有世茂股份、新湖中宝、大名城等10余家上市房企和涉房企业发布再融资预案,陆家嘴、格力地产以及招商蛇口则正在筹划资产重组。

在地产行业发展历史的大多数阶段中,涉房融资特别是股权融资均处于严格收紧阶段。房地产企业上市曾在2006年全面重启。随后在2010年,房企股权融资被严格限制,在2014年重启短暂开放约两年后,在2016年开始缓慢暂停。

在2006年-2010年和2014年-2016年这两个股权融资放开的窗口期内,A股房企融资规模和融资企业数量快速上升,最高点分别达到728亿元、29家和1527亿元、39家,明显高于其他历史时期。

而在股权融资放开后,房地产开发投资和商品房销售面积并不会马上修复,而是会存在一定时滞。以上两个阶段为例,一般股权融资放开后9个月后,商品房销售面积率先出现触底回升迹象。而房地产行业开发投资的触底回升,则落后于销售面积底部11个月左右,且时滞呈现缩短态势。

此前,政策核心一直就是“保交楼”,防止出现行业风险。“第三支箭”落地,明确规定募集资金不得用于新增住房项目,但可用于“保交楼”和兼并重组。结合股权融资工具只覆盖优质上市房企或上市涉房企业的特点,政策有意引导优质房企并购问题房企,进一步化解行业风险。

因此,行业政策底部基本已得到确认。预计行业下一阶段将涌现一批房企兼并重组。若本轮修复仍延续此前两个周期的规律,则地产行业销售底部大约在明年年中确认,地产开发投资则可能于明年下半年出现回升态势。关注销售转好对银行信贷、相关行业以及实体经济的全面带动。

编辑:黄宁

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