市相丨京杭土拍重现“抢地” 市场回温时机已到?

本文来源于:财经网 2022/12/01

“冷空气”尚未全部褪去

临近年尾,各大城市的土地正在密集上架。

11月29日,北京、杭州同时完成第四轮集中供地,两座城市均有多宗地块成为企业争抢的“香饽饽”。而几乎在北京、杭州上演夺地大战的同一时间,却也有花样年、祥生控股等企业接连选择退掉杭州地块,黯然离场。

结合近期支持楼市融资的政策密集落地来看,多家房企成为了受益对象,发债、定增融资的窗口已经重新打开。

一般而言,房企手有余钱,大多会选择扩充土地储备,毕竟土地是企业竞争的根本所在。那么,这是否意味着土地市场的春天要回来了?

土地争夺战上演

在第四轮土拍中,北京仅仅上架了6宗土地,相较前三个批次的17宗地、14宗地和18宗地,第四轮土拍明显缩量,但热闹程度却最高。

财经网梳理,朝阳区平房乡PF44、PF45两宗地块、奶西村地块分别吸引了14家、10家、9家报名主体参与。企业展开了一场土地“争夺战”,三宗地块均触顶成交,溢价率达到15%。即便是曾有多宗地块撤牌或流拍的石景山与通州,此次推出的两宗地块也分别吸引到5家、3家房企报名竞拍。

不仅如此,央企、国企、民企悉数现身本轮土拍。其中,既有中海、首开、保利、招商、金隅等背景雄厚的北京土拍“常客”,也有“新面孔”厦门国贸现身本轮土拍,还有民企京宸盛汇也加入了PF44地块的争夺战中。

诸葛找房数据显示,北京本轮土拍热度已达较高水平,朝阳区3宗地块触顶。从溢价率来看,本轮土拍创下了2021年集中供地以来7批次溢价率新高,达10.02%。

与此同时,同日开拍的杭州表现也非常可观。绿城、建杭、招商蛇口、滨江集团、金地、龙湖、中天美好集团、山水置业等房企参与了这轮土拍,在各家房企的争抢中,亦有3宗地块触顶摇号,1宗地块溢价率达10.75%。

其中,世纪城核心单元SJC0204-01地块共吸引42家房企报名登记,创下杭州2022年土拍房企报名登记新纪录;89号四堡七堡单元JG1402-12地块更是经过了29轮报价达到触顶溢价,成为本轮土拍溢价率最高的地块。

诸葛找房数据显示,本轮杭州土拍的平均溢价率约8.4%,相较于第三轮、第二轮集中土拍的溢价率5.13%、5.23%,本轮土拍溢价水平明显提升,房企竞拍热度有所提高。

对此,中指研究院土地事业部负责人张凯指出,热点城市在年末土拍热度提升主要存在多方面原因。首先,目前全国房地产市场仍未企稳,高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度,是当下房企为数不多的投资选择。其次,核心城市供地虽然缩量但却在提质。本次北京、杭州四批次供地总量均为个位数,且主城区地块占比较高,对房企的吸引力较强。此外,部分房企仍希望完成全年投资任务,希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

企业退地频繁

不过,我们也看到,土地市场上,有企业在抢地,亦有企业在退地。

11月29日,花样年退出杭州滨江区一宗地块。据杭州市规划和自然资源局网站披露,浦乐单元R21-21a地块建设项目批前规划公示已在11月21日公示结束。从规划方案来看,共有产权房和公租房的项目申请方为杭州滨江区财政局旗下的全资子公司杭州滨江城建发展有限公司。

这也意味着花样年已从该地块退出。该地块是2021年5月杭州首次实施集中供地时,花样年以32.68亿元竞得,成交楼面价约27074元/㎡,彼时刷新了浦沿板块历史记录。据钱江晚报报道,该地块的退地罚款便高达6.5亿元。

而花样年并非孤例。11月28日,据澎湃新闻报道称,祥生控股集团在杭州的大学城北项目正在退地中,目前该项目处于停工状态。对此,财经网向祥生控股方面进行求证,但截至发稿前,暂未获得企业回复。

同日,据深圳土地矿业权交易平台显示,T208-0054地块由深圳市安和一号房地产开发有限公司以底价75.43亿元摘得。该地块此前由恒大于2017年12月以55.52亿元价格竞得,原计划打造为恒大总部,但建设项目自2021年9月起已经停工。

另据财经网不完全统计,今年以来企业退地现象尤为普遍。5月,富力地产、方盛实业、博策地产分别解除广州花都区、黄埔区,杭州萧山区的土地出让合同;4月,招商积余公布向天津经开区规划局退回一宗土地;1月,华夏幸福退掉广州白鹅潭CBD标项目广州幸福中心地块。

对此,IPG中国首席经济学家柏文喜指出,房企频频退地有两个原因,一是出险房企无法与债权人达成一致的情况下,设定了优先权的相关宗地被债权人行使质押权而变卖。二是房企限于公司自身资源不足与基于当前的市场状况判断而放弃开发。

全面回升未至

今年以来,盘桓在土地市场上空的一直是“冷空气”。

中指院发布研报指出,2022年1-11月,TOP100企业拿地总额为11621亿元,拿地规模同比下降50.5%。截至11月末,随着土地市场降温,溢价率下行、地块底价成交现象逐渐增多,地方国资平台托底现象显著,全年供地计划完成率不足六成。

即便是“好学生”杭州的土地成交额也有所下滑。据好地网统计,杭州全年土地出让金约1910.6亿元,同比减少28.4%。

因而我们看到,各地也在根据市场情况,进行动态调整。去年开始施行的集中供地制度,正在逐渐变得灵活化。9月23日,长沙提出调整土地推介方式,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化更新;10月28日,南昌“力争”退出集中供地,正式打响退出集中供地第一枪;武汉更是宣称要在今年完成六批次的集中供地,这也意味武汉进入了常态化土地更新。对此,中指院认为,多地放宽集中供地次数限制,“多次少量”或成常态。

近期,房地产市场迎来转机。为保证楼市稳健发展,实现良性循环,各类支持政策开始密集落地。特别是融资端,支持房企融资的“三支箭”格局已经形成。

据《证券日报》报道,自“金融16条”推出以来,截至11月30日,已有10余家银行为房企提供授信,从已披露的数据来看,授信总额已超过2万亿元。

与此同时,福星股份、世茂股份均计划推出再融资计划;美的置业、金辉股份、龙湖的中期票据,也在中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保下次第展开。

那么,当密集的政策春风再度吹向楼市之时,能否进一步提振土地市场的情绪呢?

对此,中指研究院土地事业部负责人张凯表示,核心城市11月的土拍表现的确喜人。例如,北京四批次土拍有超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶;深圳四批次土拍则有超60%地块溢价成交,同样半数地块地价触顶;杭州四批次土拍有半数地块溢价成交,超30%地块地价触顶。但除此之外,其他城市绝大部分地块仍是以底价成交为主。

因而,在他看来,无论是“金融16条”、预售资金监管优化,还是“第三支箭”,其核心目的都是对房企的纾困,很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前,土地市场尚不具备全面回升的基础。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静

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